房產(chǎn)稅，解不了房價的“熱”

　　回顧2010年中央政府對樓市的系列調(diào)控，特別自從9.27國五條之后，一線城市紛紛亮出“限購令”，二、三線城市實行差異化信貸等政策，從理論上來說房價是應(yīng)該得到一定抑制的。2009年擴大內(nèi)需、刺激消費作為政策導(dǎo)向，樓市成交量高漲，2010年政策由松到緊后，各地成交量普遍下滑應(yīng)屬正�，F(xiàn)象。但實際上，房價并沒有像預(yù)期那樣穩(wěn)定或有所回落，反而出現(xiàn)上漲的態(tài)勢。

　　以合肥為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年合肥商品住宅共成交約7.9萬套，銷售面積約769萬㎡，均價6166.6元/㎡，雖然成交量較09年下滑32%，但成交價格同比上漲近40%。作為二、三線城市，合肥市場情況并不能完全說明市場問題，但從這組數(shù)據(jù)可以看出目前中國樓市的一些現(xiàn)狀，一線城市房價高企不下，二三線城市2010年房價普遍漲幅應(yīng)在30%左右。對于2010年的宏觀調(diào)控，目前普遍得出的結(jié)論是“來勢兇猛、效果不佳”。

　　當(dāng)然，政府最終統(tǒng)計的官方數(shù)據(jù)還沒有公布，估計最后的“實際價格”漲幅應(yīng)該不會這么大。猶如2009年官方數(shù)據(jù)顯示全國70大城市房屋價格指數(shù)上漲9%，而實際房價上漲幅度在20-25%左右一樣。房價到底是多少?恐怕統(tǒng)計局是很難統(tǒng)計出來，因為計算公式還沒有研究出來，普通買房老百姓可能才有真正的話語權(quán)。就拿合肥來說，目前城市最偏遠(yuǎn)的區(qū)域(屬于城鄉(xiāng)結(jié)合帶)價格水平都在5500元/㎡，所以按照均價6200元/㎡來找房源那是少之又少，有是肯定的，位置肯定在二環(huán)外再靠外，房產(chǎn)證上的鋼印要么是肥西、肥東，要么就是長豐，還有的蓋的是巢湖房產(chǎn)局的章。

　　2010年各地住宅房價上漲幅度不一，筆者并非認(rèn)為現(xiàn)在所有城市的房價都是虛高的。就拿合肥來說，6200元/㎡的房價，按照城市建設(shè)規(guī)模和力度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度以及與中部省會城市相比來看，這個價格水平應(yīng)該是比較合理的。筆者所擔(dān)心的是所有數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，可能會造成調(diào)控政策與市場反應(yīng)的不對稱，以至于造成每次調(diào)控都覺得時機不準(zhǔn)，政策滯后、效果不佳。

　　如果2009年，國家統(tǒng)計局最終數(shù)據(jù)是房價上漲20%，那么2010年政策調(diào)控應(yīng)該至少向前推3-5個月。4月份政策應(yīng)該在元月份出臺，9月份政策應(yīng)該在5月份出臺，真的是這樣的話，恐怕2010年房價應(yīng)該有所穩(wěn)定，部分泡沫嚴(yán)重的城市房價應(yīng)該明顯有所回落。

　　2010年10-12月份，央行連續(xù)兩次加息后，面對通脹壓力，普遍認(rèn)為2011年上半年可能出現(xiàn)連續(xù)加息的情況。從目前市場情況來看，房價上漲的壓力仍在，市場需求仍剛勁，嚴(yán)厲的政策調(diào)控是不可能在2011年上半年放松的，所以更多的人關(guān)注房產(chǎn)稅的出臺。

　　房產(chǎn)稅在我國已經(jīng)醞釀已久，但當(dāng)前市場環(huán)境下，房產(chǎn)稅是否就是遏制房價的殺手锏?部分專家認(rèn)為，國外房產(chǎn)稅占財政收入的25-40%，而我國只有3%，如果加強征收房產(chǎn)稅，一方面可增加物業(yè)持有成本，抑制投資需求;另一方面可為保障性住房獲得資金補充，以改變目前僅僅通過土地渠道的局面。從抑制投資需求和建設(shè)保障性住房兩角度來說，理論上是可以起到抑制房價的作用。

　　但是，國外房地產(chǎn)市場一直都是市場經(jīng)濟(jì)體制下的健全市場，其房產(chǎn)稅體制是經(jīng)歷過市場的不斷考驗而進(jìn)行調(diào)整和完善的。而反觀國內(nèi)市場，僅僅靠出臺體制尚未健全、尚未接受市場考驗的房產(chǎn)稅，短期內(nèi)根本不可能立馬改變樓市凸顯的問題。房產(chǎn)稅在財政收入中占比從3%到20-25%之間的距離，遠(yuǎn)不是一年房價漲幅的時間跨度，需要一個相當(dāng)長的階段來培育和發(fā)展。也就是說，保障性住房資金來源短期內(nèi)，仍是以土地出讓金為主，即地方政府財政收入仍將依賴于土地出讓，所以說依托房產(chǎn)稅調(diào)控樓市價格，短期內(nèi)是不會立馬見效的。

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