陳寶存：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵在于持有經(jīng)營(2)

2011-05-03 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　考察眾多項目時我們發(fā)現(xiàn)：很多著名的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。原因當(dāng)然是只有養(yǎng)老公寓，對于投資的收回目前來說還沒有很好的模式。而居家養(yǎng)老的概念目前還沒有根本改變，高端的機構(gòu)養(yǎng)老還屬于培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展還不能成為主流。

　　在談到險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的訴求時，我和同行有爭議。他認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營要考慮資金風(fēng)險，經(jīng)營收益不足10%，貸款利息都不足以償還，所以養(yǎng)老項目的持有經(jīng)營是沒有利潤的。這一點我也贊成。對于房企開發(fā)經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項目，確實是不可持續(xù)的。那么，開發(fā)與經(jīng)營的截然分開勢在必行。

　　作為財務(wù)出身的我來說，對于項目資金鏈與項目的盈利是過于看重的。所以在我們操作的生態(tài)城項目前期規(guī)劃負(fù)責(zé)人任上，對于項目成本的關(guān)注與開發(fā)、經(jīng)營的關(guān)注是長期的�？紤]開發(fā)階段的投資收益問題，我們主要關(guān)注的土地成本問題、建設(shè)成本問題，引入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的盈利問題。如果僅僅依靠開發(fā)企業(yè)本身的投資，我們必然是放棄現(xiàn)有項目。但是由于我們的接手方鎖定的是國內(nèi)首屈一指的險資，與國外基金的合作，有實力進行持有經(jīng)營，這才是項目得以進展的關(guān)鍵。

　　無疑，養(yǎng)老地產(chǎn)是相當(dāng)有前景的，市場需求也是不可抑制的。但是，對于開發(fā)單位來說，項目散售模式是很難持續(xù)的。散售的結(jié)果必然是另一種房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。那么，項目開發(fā)建設(shè)完成之后的接收方選擇才是我們應(yīng)該關(guān)注的重點。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是由前景的，但是要有深入的對于開發(fā)建設(shè)經(jīng)營模式的探索。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）