國土資源部景氣指數(shù)反轉(zhuǎn)下行結(jié)構(gòu)調(diào)整亟待提速(2)

2013-12-11 來源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波

　　在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、租住剛需不斷釋放、用地結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展等剛性增長的背景下，土地需求在政策調(diào)控下短期內(nèi)加速釋放。土地市場出讓價格的波動變化，表征出土地市場發(fā)展?jié)摿蛣恿Φ默F(xiàn)實因素和政策調(diào)整期的市場敏感反應(yīng)程度。當(dāng)前出讓價格趨穩(wěn)，是全國一線城市“地王”頻出、商品房價格連續(xù)攀升等現(xiàn)象和三線城市房價持續(xù)回落等現(xiàn)實的綜合結(jié)果，其背景則是我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展的地產(chǎn)市場支撐需要和資源引力不足城市房地產(chǎn)市場過量供應(yīng)的現(xiàn)實反映：當(dāng)今中國，從北上廣等一線城市到各省會等二線城市再到區(qū)域中心如溫州等三線城市，房價從高到低，已經(jīng)形成價格鏈條。與此對應(yīng)，資源從高到低，也已形成市場導(dǎo)向。

　　3.地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑兩成

　　三季度，地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%，落至496點。

　　從成分指標(biāo)看，新增人民幣信貸規(guī)模環(huán)比增加22.7%、地產(chǎn)股價指數(shù)環(huán)比上漲21.4%，同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額環(huán)比下降31.6%、商品房銷售面積環(huán)比下降27.5%。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)是CLI綜合指數(shù)中直接反映我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展動態(tài)的先行指標(biāo)，綜合來看，該數(shù)據(jù)構(gòu)成指標(biāo)的漲跌反映出當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展短期內(nèi)緩慢復(fù)蘇和地產(chǎn)市場發(fā)展長期性內(nèi)在波動綜合作用的復(fù)雜態(tài)勢。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)下滑，一般發(fā)生在當(dāng)年4季度到次年1季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在3季度下滑20%以上的數(shù)據(jù)現(xiàn)象，還是近年來第一次。這次下滑，短期看是由于地產(chǎn)投資總額下滑和銷售面積的高位回調(diào)，長期看可能是中國經(jīng)濟特別是城市經(jīng)濟發(fā)展動力的一個轉(zhuǎn)折信號，以房地產(chǎn)經(jīng)濟為主的地產(chǎn)市場動力機制正在消逝，以實體經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)用地為主的地產(chǎn)市場亟待發(fā)展。特別是在信貸規(guī)模、地產(chǎn)股價“雙升”背景下房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明從發(fā)展趨勢來看，地產(chǎn)市場已經(jīng)處于高位，回落趨勢可能性正在加大。同時，對即將面臨的經(jīng)濟體制改革預(yù)期的不穩(wěn)定性增加。

　　4. CLI預(yù)警信號燈分析

　　運用μ-σ[1]法則，結(jié)合宏觀經(jīng)濟相關(guān)指標(biāo)變化，分析各指數(shù)預(yù)警狀態(tài)。

　　2013年三季度CLI綜合指數(shù)顯示綠燈狀態(tài)，繼續(xù)在正常區(qū)間運行，市場規(guī)模指數(shù)顯示紅燈，即進入偏熱發(fā)展區(qū)間，出讓價格分指數(shù)則繼續(xù)保持自2012年一季度以來的綠燈狀態(tài)，在合理區(qū)間內(nèi)運行。

　　結(jié)合前面分析，除出讓價格分指數(shù)主要由于政策因素保持平穩(wěn)外，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，土地出讓、劃撥用地持續(xù)增加是表面原因，內(nèi)在原因則是我國長期地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在需求所引致而產(chǎn)生的現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟形勢促使國家在土地供應(yīng)方面加大力度支持發(fā)展，市場規(guī)模分指數(shù)反映了這一現(xiàn)實情況。地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉(zhuǎn)綠，則表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場調(diào)控，自2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場正在回歸正常發(fā)展區(qū)間，也說明市場對于當(dāng)前政策調(diào)整期的觀望態(tài)勢。

　　總體來看，CLI綜合指數(shù)自2012年以來處于調(diào)整期。地產(chǎn)市場發(fā)展慣性使得市場規(guī)模持續(xù)偏熱，出讓價格相對平穩(wěn)，地產(chǎn)景氣反復(fù)波動。下一階段，土地政策改革探索還將持續(xù)，管理體制改革也穩(wěn)步推進，土地市場或?qū)⒚鎸ι顚哟握{(diào)整。

　　三、指數(shù)走勢預(yù)測及有關(guān)建議

　　根據(jù)三季度數(shù)據(jù)及指數(shù)歷史發(fā)展趨勢分析，預(yù)計全年土地市場將會在小幅回落中趨穩(wěn)，其中：市場規(guī)模指數(shù)將會在四季度繼續(xù)攀升，從而使2013年市場規(guī)模達(dá)到歷史新高;出讓價格指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)或小幅回落�？紤]到3季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調(diào)控導(dǎo)向，基于3季度價格走勢，預(yù)測價格指數(shù)將會繼續(xù)趨穩(wěn)甚至小幅回落;預(yù)測一線城市“地王”現(xiàn)象將會減少，三線城市“棄房斷供”現(xiàn)象將會有所減少，房價將會逐漸穩(wěn)定，全年價格指數(shù)將會穩(wěn)定在240點左右;地產(chǎn)景氣指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大。根據(jù)地產(chǎn)景氣指數(shù)先行特點，同時考慮到地方政府土地財政、城市債務(wù)問題、宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢、即將召開的三中全會和經(jīng)濟體制改革前后可能引起的變化以及地產(chǎn)市場的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性特點，預(yù)測全年地產(chǎn)景氣指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，但降幅會逐步縮小。

　　三季度CLI中地指數(shù)令人關(guān)注的數(shù)據(jù)變化是在規(guī)模分指數(shù)上漲并亮起紅燈的情況下，地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%，這說明當(dāng)前地產(chǎn)市場在土地供應(yīng)因素促動下，正在經(jīng)歷由量變向質(zhì)變的累積過程，在土地管理相關(guān)政策上，有如下兩個方面值得關(guān)注：

　　一是從土地用途來看，土地利用重心出現(xiàn)向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜的現(xiàn)象。過去10年間，我國M2增速多數(shù)時期高于同期經(jīng)濟(GDP)與物價(CPI)漲幅之和，貨幣供應(yīng)量的增長超過經(jīng)濟的實際需求，部分貨幣供應(yīng)量游離在實體經(jīng)濟之外進入房地產(chǎn)、高利貸等高回報行業(yè)，逐漸造成了部分城市(尤其是東南沿海)實體經(jīng)濟“空心化”。同時，當(dāng)前我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，部分城市存在過多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)推動城鎮(zhèn)化、對實體經(jīng)濟的發(fā)展重視程度不夠的現(xiàn)象。新一屆政府決心調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促使資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟領(lǐng)域流動。在此背景下，未來壓縮影子銀行業(yè)務(wù)，放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調(diào)整方向，房地產(chǎn)行業(yè)將進入全新發(fā)展周期，為土地供應(yīng)重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟、通過土地供應(yīng)引導(dǎo)和配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指明了方向。

　　二是從土地來源來看，應(yīng)加快推進農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，解決部分地區(qū)建設(shè)用地來源趨緊的問題。例如，可以將農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民宅基地置換全部納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點大框架范圍。可以參照農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價建立最低限價制度。土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式進行流轉(zhuǎn)。依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以抵押。土地可以用于除商品住宅開發(fā)之外的工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營項目和基礎(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，促使“大市場”背景下土地利用效率的持續(xù)提升。

　　2013年CLI進入300時代，整體處于歷史高位。下一階段，應(yīng)把握經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和管理體制改革的契機，深化土地集約節(jié)約利用，促進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，不斷推進宏觀經(jīng)濟的實體化進程，促使CLI回歸良性發(fā)展年代。

（責(zé)任編輯：張曉波）