國(guó)土資源部景氣指數(shù)反轉(zhuǎn)下行結(jié)構(gòu)調(diào)整亟待提速

2013-12-11 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波

摘要：面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜和嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2013年前三季度GDP同比增長(zhǎng)7.7%，三季度增長(zhǎng)7.8%，宏觀經(jīng)濟(jì)初現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。2013年前三季度，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)45.99萬(wàn)公頃，同比增加4.4%，增速自2010年呈現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)。其中，三季度同比增長(zhǎng)5.5%，環(huán)比增長(zhǎng)18.1%。10月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，前三季度固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)20.2%，增速比去年同期回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，自年初以來(lái)保持穩(wěn)中略降態(tài)勢(shì)。三季度CLI中地指數(shù)波動(dòng)至307點(diǎn)，環(huán)比下降1.3%，除價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)波動(dòng)外，分指數(shù)中規(guī)�？焖偕仙皻庋杆傧禄�，預(yù)示規(guī)模帶動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)難以持續(xù)。四季度土地市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)三季度的總趨勢(shì)，全年土地供應(yīng)量?jī)r(jià)增幅將會(huì)在小幅回落中趨穩(wěn)。

　　一、數(shù)據(jù)快覽

　　CLI中地指數(shù)：三季度環(huán)比下滑4點(diǎn)，波動(dòng)至307點(diǎn)，同比增長(zhǎng)14.3%。分指數(shù)有增有降：規(guī)模指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，同比增長(zhǎng)23.4%;地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑至496點(diǎn)，環(huán)比下降25.1%;價(jià)格、結(jié)構(gòu)、集約等成分指數(shù)平穩(wěn)波動(dòng),市場(chǎng)呈現(xiàn)新一輪波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

　　市場(chǎng)規(guī)模分指數(shù)：三季度繼續(xù)上升至397點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，同比增長(zhǎng)23.4%。成分指標(biāo)中土地出讓量環(huán)比增長(zhǎng)13.6%，劃撥用地量環(huán)比增長(zhǎng)22%，繼續(xù)上揚(yáng)。

　　出讓價(jià)格分指數(shù)：三季度為238點(diǎn)。受PPI上漲8.9%的影響，環(huán)比下降5.5%，成分指標(biāo)中住宅、商服、工業(yè)等用地出讓價(jià)格均保持平穩(wěn)波動(dòng)態(tài)勢(shì)，其中商品住宅用地出讓價(jià)格微漲5.1%。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)分指數(shù)：三季度為136點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)5.4%。成分指標(biāo)中商服用地供應(yīng)下降11%，商品住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)5.6%，保障性住房供應(yīng)下降4.7%，總體顯示平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　利用集約分指數(shù)：三季度波動(dòng)至220點(diǎn)。環(huán)比下降12.6%。受PPI上漲因素影響，成分指標(biāo)中“固定資產(chǎn)投資額∕土地供應(yīng)總量”下降12.1%，“二三產(chǎn)業(yè)增加值∕土地供應(yīng)總量”下降10.8%，總體顯示微降態(tài)勢(shì)。

　　地產(chǎn)景氣分指數(shù)：三季度下滑至496點(diǎn)，環(huán)比下降25.1%。經(jīng)價(jià)格消除后，成分指標(biāo)中新增人民幣信貸增長(zhǎng)22.7%，地產(chǎn)股價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)21.4%;同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷(xiāo)售面積下降27.5%，顯示在經(jīng)過(guò)上半年快速增長(zhǎng)后，全國(guó)范圍內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，后期市場(chǎng)走勢(shì)動(dòng)力有所消減。

　　二、CLI中地指數(shù)綜合分析

　　(一)CLI綜合指數(shù)突破300點(diǎn)

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度CLI綜合指數(shù)為307點(diǎn)，環(huán)比下降1.3%，同比上漲14.3%，比這一輪長(zhǎng)周期(200-300區(qū)間)起始值2009年3季度的244點(diǎn)增長(zhǎng)25.9%，顯示出我國(guó)土地市場(chǎng)波動(dòng)上升到趨勢(shì)有所放緩，CLI中地指數(shù)已經(jīng)跨越300點(diǎn)并將在小幅區(qū)間穩(wěn)定。

　　從分指數(shù)變動(dòng)情況來(lái)看，規(guī)模指數(shù)繼續(xù)增長(zhǎng)而景氣指數(shù)逆轉(zhuǎn)成為下降因素，顯示地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨新的調(diào)整節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)規(guī)模導(dǎo)向?qū)?huì)進(jìn)一步體現(xiàn)差異化和針對(duì)性，傳統(tǒng)依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。結(jié)合十八屆“三中全會(huì)”改革走勢(shì)，可以預(yù)判我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴(lài)將會(huì)逐步降低，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要把握好土地市場(chǎng)的調(diào)整窗口，加快重構(gòu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支點(diǎn)。

　　(二)分指數(shù)及對(duì)CLI的貢獻(xiàn)

　　從分指數(shù)運(yùn)行情況看，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策導(dǎo)向和土地市場(chǎng)的內(nèi)在發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩赜绊�，三季度CLI各分指數(shù)有升有降，總體趨穩(wěn)。與2季度相比，市場(chǎng)規(guī)模分指數(shù)環(huán)比上揚(yáng)17.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑25.1個(gè)百分點(diǎn)，表明近期內(nèi)土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)波動(dòng)之間的發(fā)展趨勢(shì)不同。出讓價(jià)格分指數(shù)略降5.5%，供應(yīng)結(jié)構(gòu)分指數(shù)上升5.4%，表明土地供應(yīng)增長(zhǎng)背景下全國(guó)土地出讓價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì)。而綜合指數(shù)回調(diào)了1.3%，則說(shuō)明了當(dāng)前土地市場(chǎng)的分化狀態(tài)持續(xù)、土地市場(chǎng)時(shí)空分布不夠均衡，一二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)上漲而三四線城市出現(xiàn)下跌。

　　1.市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)持續(xù)上升

　　三季度，市場(chǎng)規(guī)模分指數(shù)上升至397點(diǎn)，環(huán)比上升17.5%。從成分指標(biāo)來(lái)看，三季度土地出讓總量增長(zhǎng)13.6%，劃撥用地總量增長(zhǎng)22%。數(shù)據(jù)說(shuō)明，盡管不同層次、不同區(qū)域的土地供應(yīng)各有不同，但2013年來(lái)全國(guó)土地供應(yīng)量一直在增長(zhǎng)。

　　市場(chǎng)規(guī)模分指數(shù)上揚(yáng)，主要是受當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變影響，土地出讓和劃撥用地的增長(zhǎng)推高了市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)，顯示出政府面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)動(dòng)態(tài)的決策動(dòng)向。規(guī)模指數(shù)上升且預(yù)警燈顯示紅燈，主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來(lái)用地區(qū)域結(jié)構(gòu)變化和宏觀經(jīng)濟(jì)政策適應(yīng)穩(wěn)增長(zhǎng)需要的微調(diào)，中西部地區(qū)劃撥用地量增加，東部地區(qū)土地出讓量增加，如，前三季度東部地區(qū)房地產(chǎn)用地同比增加35.6%，中部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施用地增加38.5%。同時(shí)，土地供應(yīng)量持續(xù)增加出現(xiàn)紅燈過(guò)熱預(yù)警，也是我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)乏力、地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的側(cè)面表現(xiàn)，微觀上部分地區(qū)也存在土地資源利用效率低下的問(wèn)題，土地要素在地區(qū)差別化配置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化以及合理流轉(zhuǎn)等方面的配置效率尚有很大的提升空間。

　　從近十年來(lái)規(guī)模指數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，一是總體保持持續(xù)上升，這和我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化進(jìn)程密切相關(guān);二是整體存在一至三季度存在“降—升—降”的規(guī)律性走勢(shì)。但自2009年1季度至今，已連續(xù)4次出現(xiàn)“降—升—升”的發(fā)展走勢(shì)。對(duì)照信號(hào)燈，可以發(fā)現(xiàn)自2009年1季度以來(lái)，紅黃燈顯著增多，這說(shuō)明其實(shí)就全國(guó)而言，土地供應(yīng)規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張，區(qū)域差別化不足、過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)、實(shí)體產(chǎn)業(yè)用地有限等情況不同程度的存在。

　　2.出讓價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)波動(dòng)

　　三季度，出讓價(jià)格分指數(shù)為238點(diǎn)，同比下降5.5%，繼續(xù)在合理區(qū)間波動(dòng)。從指數(shù)成分指標(biāo)看，商品住宅用地和商服用地等出讓價(jià)格環(huán)比分別上漲5.1%和1.7%，同時(shí)工業(yè)用地出讓價(jià)格保持不變。綜合來(lái)看，出讓價(jià)格的上漲在一定程度上是由PPI上漲帶來(lái)的。

　　住宅用地和商服用地出讓價(jià)格上漲，主要受近期政策過(guò)渡期預(yù)期不明帶來(lái)的市場(chǎng)需求較為集中釋放的影響。“新國(guó)五條”出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)追趕政策窗口的集中成交現(xiàn)象。二季度以來(lái)，一、二線城市的剛需和改善型需求逐漸釋放，進(jìn)一步將成交量推向高位。同時(shí)，由于多數(shù)房企資金狀況普遍向好，買(mǎi)漲情緒也逐漸推高了地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月房?jī)r(jià)指數(shù)看，新建商品住宅價(jià)格(不含保障房)同比漲幅超過(guò)10%的城市已經(jīng)達(dá)到14個(gè)，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、南京、沈陽(yáng)、鄭州、福州、長(zhǎng)沙等。

（責(zé)任編輯：張曉波）