“土地財(cái)政”與“空置房”是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難點(diǎn)(2)

2013-10-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波

　　1.對(duì)新建房、二手房實(shí)施有差別的“限購(gòu)”、“限貸”政策。我國(guó)目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策以“限購(gòu)”、“限貸”為核心，但對(duì)實(shí)施客體——新建房、二手房，“限”的程度都一樣，筆者認(rèn)為這不利于搞活二手房市場(chǎng)。針對(duì)我國(guó)目前“基于投機(jī)投資性需求擁有多套住房的居民頗多且多為空置房”也即二手房供給潛力巨大的現(xiàn)實(shí)，筆者認(rèn)為，對(duì)二手房市場(chǎng)不應(yīng)該“限”，而是如何“激活”的問(wèn)題;從需求角度調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)體現(xiàn)“嚴(yán)控新建房、激活二手房”即“收緊增量、釋放存量”的方針，對(duì)購(gòu)買新建房、二手房實(shí)施有差別的“限購(gòu)”、“限貸”政策，即購(gòu)買新建房一切從“緊”，購(gòu)買二手房適度從“寬”甚至予以鼓勵(lì)。

　　2.在增加經(jīng)濟(jì)適用房、保障房供給的同時(shí)，著力盤活現(xiàn)有“空置房”。對(duì)“空置房”進(jìn)行全面調(diào)查統(tǒng)計(jì)，摸清底數(shù)，采取行政手段和經(jīng)濟(jì)手段(如對(duì)“空置房”管理上要從嚴(yán)收費(fèi))，促其對(duì)外出租或出售。一是針對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員開(kāi)展“治理空置房浪費(fèi)活動(dòng)”。機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員擁有的“空置房”占有較大比重，建議結(jié)合群眾路線教育活動(dòng)，對(duì)公務(wù)員尤其是領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行“晾房”，即要求機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員對(duì)自己家庭所有的房產(chǎn)張榜公布，把“空置房”作為最大的資源浪費(fèi)進(jìn)行“治理”，宣傳毛澤東同志當(dāng)年所講的“貪污和浪費(fèi)是最大的犯罪”思想，要求領(lǐng)導(dǎo)干部及機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員帶頭將自己家庭所有的“空置房”對(duì)外出租或出售。此舉既可促進(jìn)“空置房”的出租或出售，也可以促進(jìn)廉政建設(shè)、減少腐敗，同時(shí)也是群眾路線教育的一項(xiàng)重要成果。二是出臺(tái)支持政策，搞活房屋租賃市場(chǎng)。一方面采取出租房屋稅收優(yōu)惠等措施鼓勵(lì)“空置房”對(duì)外租賃;另一方面對(duì)符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、保障房條件而又無(wú)力購(gòu)買或暫時(shí)無(wú)法供給的，政府給予一定租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)租房居住此舉可減輕政府保障房建設(shè)的壓力并減輕保障房建設(shè)盲目性。三是對(duì)剛性需求、改善性需求的購(gòu)房者購(gòu)買二手房要在稅收等方面給予一定優(yōu)惠，鼓勵(lì)更多地購(gòu)買二手房。

　　3.以家庭為單位實(shí)施“最高居住面積”限制制度，超過(guò)限制標(biāo)準(zhǔn)的征收“房產(chǎn)稅”。如家庭人均最高居住面積不得高于70m2、每戶不得高于210m2，超出部分按差別稅率征收房產(chǎn)稅。并不斷加大力度，提高住房持有成本，以敦促基于投機(jī)或投資性需求擁有多套住房的居民將多余住房更多地向外出售，不讓他們“坐享其成”。從長(zhǎng)期看，這項(xiàng)政策是增加二手房供給的重要舉措，可以有效降低二手房市場(chǎng)價(jià)格，再加之對(duì)剛性需求、改善性需求的購(gòu)房者購(gòu)買二手房的優(yōu)惠政策，可以吸引這部分購(gòu)房者將目光更多地投向二手房市場(chǎng)，進(jìn)而減少對(duì)新建房的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)中有降。

　　4.“釜底抽薪”，消除推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿�。如何消除土地因素的影響是抑制房�(jī)r(jià)上漲的治本之策。建議將各級(jí)地方政府的土地出讓金收入一律上交中央城鎮(zhèn)建設(shè)用地是國(guó)有土地，出讓金上交中央有相應(yīng)理論依據(jù)，中央再按全國(guó)平均出讓價(jià)格和各地的出讓面積對(duì)地方政府實(shí)施轉(zhuǎn)移支付。此舉可以降低地方政府抬高土地出讓價(jià)格的積極性這一積極性的消失，可以改變地方政府在控制房?jī)r(jià)方面不想作為的局面，這在很大程度上會(huì)消除土地因素對(duì)房?jī)r(jià)上漲的影響，并對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。

　　5.以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為重點(diǎn)，降低房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率。目前看，由于房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入“門檻”較高，房地產(chǎn)業(yè)基本處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)的格局，壟斷因素的存在必然使該行業(yè)的平均利潤(rùn)率偏高、存在經(jīng)濟(jì)租，而經(jīng)濟(jì)租的存在，必然會(huì)誘發(fā)投資及投機(jī)性需求。建議在政府加強(qiáng)監(jiān)管的前提下，適當(dāng)降低房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入“門檻”，使更多的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，以強(qiáng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率，進(jìn)而可在一定程度上使房?jī)r(jià)下降并不斷趨于理性發(fā)展軌道。

　　6.加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，為房?jī)r(jià)預(yù)期管理提供完整準(zhǔn)確信息。建議政府統(tǒng)計(jì)部門要加快完善房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查的統(tǒng)計(jì)制度方法，加大調(diào)查力度，最好能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行定期普查，尤其要摸清存量房和“空置房”底數(shù)，并以普查為基礎(chǔ)開(kāi)展經(jīng)常性的抽樣調(diào)查，掌握市場(chǎng)走勢(shì);同時(shí)鼓勵(lì)政府統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)尤其是民間統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)不同階層的居民進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和電話調(diào)查，掌握居民的剛性需求、改善性需求、投機(jī)投資性需求變化及二手房供給變化態(tài)勢(shì)，分析供需差異變化趨向，并及時(shí)完整公布所得信息，為政府制定房地產(chǎn)調(diào)控政策及居民個(gè)人決策提供參考依據(jù)。

（責(zé)任編輯：張曉波）