“土地財(cái)政”與“空置房”是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控難點(diǎn)

2013-10-29 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：張曉波

摘要：今年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的五條措施，其中，“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”的政策——“二手房交易按個(gè)人所得20%征稅”成為最大亮點(diǎn)。此政策雖說(shuō)在我國(guó)《個(gè)人所得稅法》中早有規(guī)定，但以前多數(shù)按住房銷(xiāo)售額的1%征收。“國(guó)五條”明確提出按照個(gè)人所得的20%征收，無(wú)疑將會(huì)影響二手房的有效供給。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)“均衡價(jià)格”理論來(lái)分析，對(duì)二手房交易按個(gè)人所得20%收稅，表面上是對(duì)賣(mài)房者征稅，但根據(jù)“供求均衡”原理，政府對(duì)賣(mài)房者收稅后會(huì)使二手房供給曲線(xiàn)向左上方移動(dòng)，抬高市場(chǎng)均衡價(jià)格，政府的稅收實(shí)際上是由賣(mài)房者和購(gòu)房者共同承擔(dān)。對(duì)賣(mài)房者而言，由于惜售心理加劇對(duì)政策變化比較敏感，而對(duì)購(gòu)房者而言，由于剛性需求的購(gòu)房者居多，對(duì)價(jià)格反映的敏感程度比不上賣(mài)房者，所以購(gòu)房者承擔(dān)的稅收要比賣(mài)房者多。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲必然帶來(lái)交易量降低，二手房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”局面，這對(duì)活躍二手房市場(chǎng)極為不利。另外，二手房?jī)r(jià)格上漲會(huì)使居民將目光更多地投向新建房，尤其對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者，就可能更多考慮購(gòu)買(mǎi)新建房，使新建房的需求增加，引致價(jià)格上漲，并將增加新建房市場(chǎng)成交的熱度。對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，由于市場(chǎng)“冷淡”、“有價(jià)無(wú)市”，難以滿(mǎn)足擁有多套住房業(yè)主的出售意愿，形成“剛性需求者想買(mǎi)而買(mǎi)不起、多套住房者想賣(mài)又不舍得賣(mài)，且也賣(mài)不出”的局面。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，由于新建房交易多于二手房，整體呈現(xiàn)“升溫”態(tài)勢(shì)。

　　從實(shí)際情況分析，我國(guó)目前擁有多套住房的居民多為“嚴(yán)控”房地產(chǎn)政策實(shí)施以前購(gòu)買(mǎi)的，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房形成二手房供給的潛力很大。而“二手房交易按個(gè)人所得的20%征稅”政策，本意雖是為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上新的投機(jī)投資行為，但實(shí)質(zhì)上是對(duì)以前業(yè)已存在投機(jī)投資行為的“秋后算賬”，并由此誤傷剛性需求及改善性需求的購(gòu)房者，屬于“馬后炮”政策至于今后時(shí)期抑制投機(jī)投資行為完全可以通過(guò)“限購(gòu)”、“限貸”來(lái)解決。在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，通過(guò)購(gòu)房進(jìn)行投機(jī)投資行為有較大風(fēng)險(xiǎn)，不可能輕易形成購(gòu)房需求，因此，“二手房交易按個(gè)人所得的20%征稅”政策起不到抑制新的投機(jī)投資行為的應(yīng)有作用。從實(shí)際情況看，這項(xiàng)政策提出后，房?jī)r(jià)不降反升，并出現(xiàn)“突擊過(guò)戶(hù)”、“假離婚”增多等問(wèn)題，顯現(xiàn)出一定的負(fù)效應(yīng)，建議予以取消或延緩實(shí)施。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)

　　1.“土地財(cái)政”問(wèn)題。目前看，土地出讓金收入是地方政府財(cái)政收入的最主要來(lái)源。地方政府基于“土地財(cái)政”的考慮，總是千方百計(jì)提高土地出讓價(jià)格，而土地成本在房地產(chǎn)價(jià)格中占有較大比重，因此，土地價(jià)格剛性上漲是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最重要因素。雖然政府有意識(shí)擴(kuò)大房地產(chǎn)用地供給，但用地指標(biāo)增長(zhǎng)降低房?jī)r(jià)的效用遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上地價(jià)增長(zhǎng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的作用。因此，如何“消除地價(jià)上漲動(dòng)力”是房地產(chǎn)調(diào)控最為關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　2.如何盤(pán)活和充分利用“空置房”、增加二手房市場(chǎng)供給問(wèn)題。我國(guó)目前基于投資或投機(jī)行為擁有多套住房的居民越來(lái)越多，這部分人除了自身家庭居住一套外，其余住房約為三分之一以上既不出租、也不對(duì)外銷(xiāo)售，而是處于“空置”狀態(tài)。這些空置房，既是資源利用上的極大浪費(fèi)由于分散在許多居民家庭中，這種浪費(fèi)呈現(xiàn)“隱性”狀態(tài)，不容易引起人們的重視，也不能形成二手房市場(chǎng)的有效供給。如能通過(guò)必要的調(diào)控手段活躍二手房市場(chǎng)，采取有效措施充分利用好這些房源，使其流轉(zhuǎn)起來(lái)，由潛在供給變成實(shí)際供給，這對(duì)改善目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾、降低房?jī)r(jià)意義重大。據(jù)了解，凡參加“貨幣化分房”的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員目前多數(shù)擁有多套住房，這些人當(dāng)初享受“貨幣化分房”的優(yōu)惠政策，沒(méi)花多少錢(qián)就輕松得到第一套房，完全有“閑錢(qián)”進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)第二套、第三套房。許多單位還利用其“特權(quán)”對(duì)所有職工廉價(jià)集資建房或團(tuán)購(gòu)第二套房，這個(gè)階層的人員是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要力量。因此，采取有效措施，刺激這個(gè)階層人員將多余住房對(duì)外出租或出售是增加二手房市場(chǎng)供給的重點(diǎn)。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息調(diào)查滯后的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)預(yù)期管理依賴(lài)于準(zhǔn)確可靠的信息，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息調(diào)查滯后的問(wèn)題十分突出。目前而言，各地房?jī)r(jià)信息變動(dòng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)不系統(tǒng)、不全面，且有些信息比較滯后，一些關(guān)鍵指標(biāo)欠缺，已有指標(biāo)因無(wú)獨(dú)立調(diào)查印證而欠缺足夠的公信力，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)預(yù)期管理的需要。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，包括了新建商品房和二手房的價(jià)格變動(dòng)信息，但關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些關(guān)鍵指標(biāo)，比如城鎮(zhèn)住房存量、空置率、不同階層住房擁有量差異、城市租房平均價(jià)格、家庭人均住房擁有量等尚缺少準(zhǔn)確可靠的調(diào)查統(tǒng)計(jì)。同時(shí)對(duì)不同階層居民購(gòu)房意向、空置房出租和出售意向也缺乏相應(yīng)調(diào)查，難以對(duì)房地產(chǎn)供需狀況進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。這幾年房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不好，在很大程度上與住房基數(shù)不清、信息不充分有關(guān)。目前看，增加保障房供給是抑制房?jī)r(jià)的一個(gè)重要手段，各地保障房供給持續(xù)增加。但如果空置房存量和底數(shù)不清，保障房建設(shè)就帶有很大的盲目性，這部分住房其面積小、條件差，雖能解決目前困難家庭的一時(shí)之需，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講不適應(yīng)未來(lái)居民家庭的消費(fèi)趨向。如不考慮空置房存量而盲目建設(shè)保障房，將來(lái)會(huì)造成很大浪費(fèi)，且其浪費(fèi)是“顯性的”、集中的。因此，保障房的規(guī)劃建設(shè)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)信息尤其是明晰存量房基數(shù)提出了客觀要求。

　　改進(jìn)的政策建議

　　根據(jù)供需平衡理論，在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)下，欲使房?jī)r(jià)下跌，必須圍繞房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)和關(guān)鍵問(wèn)題，從“消除地價(jià)上漲動(dòng)力”、“抑制需求”、“增加供給”等方面做文章。“抑制需求”主要是抑制投資投機(jī)性需求;“增加供給”主要是指在適度增加新建房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房供給的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)盤(pán)活“空置房”以增加二手房的供給，尤其要?jiǎng)佑脷⑹诛?mdash;—“房產(chǎn)稅”等措施使其由潛在供給形成實(shí)際供給。

（責(zé)任編輯：張曉波）