土地市場火爆 樓市會怎么漲 市場將會愈來愈危險(2)
2013-07-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
是什么讓開發(fā)商如此高調搶地?
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，國五條落地后，被稱為史上最為嚴厲的房地產(chǎn)調控政策，但全國絕大部分城市的細則力度有限，從而導致整體市場依然處于高位。
這就相當于給了開放商一個信號：市場預期還是看好。
“從今年一季度的銷售情況來看，大部分開發(fā)商的銷售都非常好。”張大偉說，銷售情況好就意味著資金回籠快，這些實力雄厚的開發(fā)商手里有錢，自然敢于積極拿地。
在張大偉看來，今年上半年是近幾年一些開發(fā)商資金狀況最為寬裕的時期，導致這些開發(fā)商在全國各地拿地的積極性明顯上漲。
不過，北京市落實國五條的細則最為嚴格，為何土地市場依然火爆?
在張大偉看來，雖然北京細則最嚴格，成交量下滑也最多，但作為首都，土地稀缺，很多開發(fā)商都希望進入北京市場。實際上，很多企業(yè)在其他城市的市場獲得資金后，對北京的土地需求明顯增加。
多年來一直未涉足北京的恒大地產(chǎn)今年轉變了思路，上半年就開始參與北京土地的競拍。7月3日，該上市房企以35.6億元加26萬平方米公租房的代價，拿下昌平沙河鎮(zhèn)地塊，加入北京樓市的競爭中。
“特別是地方房企，在北京獲得項目后，才可以有成為全國性房企的可能。”張大偉說，如果開發(fā)商資金寬裕，土地價格高位運行將很可能成為常態(tài)。
不得不承認的現(xiàn)實是，今年上半年開發(fā)商的銷售狀況非常好。從近期公布的上半年房企銷售排行榜來看，萬科、綠地、中海名列銷售額前3名，其上半年的銷售額分別達到830億元、653億元、645億元。而在去年上半年的房企銷售金額排行榜上，前3名分別是萬科、中海、保利，其銷售金額是610億元、543億元、493.1億元。萬科的銷售金額同比增長超過30%。
這樣的銷售狀況讓很多開發(fā)商頗感意外，他們沒有想到，在調控加強的背景下，還有這么多人將資金投向房地產(chǎn)。
不僅如此，很多開發(fā)商還在加快融資的步伐。
中原地產(chǎn)5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至5月下旬，包括萬科、恒大、富力、華潤等在內的10大標桿房企融資已達380億元。
7月10日，龍湖與13家銀行簽訂協(xié)議，在香港融資76.72億港幣，刷新了內地房地產(chǎn)企業(yè)單筆貸款融資規(guī)模的新紀錄。龍湖發(fā)給記者的資料顯示，截至目前，龍湖擁有來自包括中國建設銀行、中國農業(yè)銀行、中國工商銀行、中國銀行等境內銀行授信約500億元人民幣，當前未使用授信約300億元人民幣。而截至2012年12月31日，龍湖的凈負債率為47.6%，手頭現(xiàn)金186.1億元。
國內一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)理表示，在開發(fā)商普遍有錢的情況下，如果不大量囤積土地，就意味著會在未來的市場中失去主動，所以在今年上半年，大的開發(fā)商都在拼命拿地。
市場到底該怎么辦
一個值得注意的現(xiàn)象是，盡管地王頻現(xiàn)，大型開發(fā)商拿地異常積極，但也有一些開發(fā)商因為種種原因被政府收回土地。
5月，武漢收回4宗地塊;6月，雅戈爾宣布退出杭州城西申花板塊兩幅地塊，這兩個地塊曾是2010年的杭州地王;7月5日,南京市收回下關濱江江邊路以西2號地塊，這個地塊于去年11月30日被中冶置業(yè)控股公司以56.2億元高價拿下。
“這其實是土地交易火爆背后的一個現(xiàn)象。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，地塊被收回其實跟開發(fā)商資金鏈緊張有關系。一方面，市場上有大量的開發(fā)商不惜血本拍高價地，另一方面，又有因為無法支付土地出讓金被收回的地塊。
在胡景暉看來，去年的土地市場讓開發(fā)商覺得，未來兩三年的土地供應肯定會很緊張，所以在今年上半年都開始大量拿地。但如果沒有計算好自己的承受能力，或者市場形勢發(fā)生變化，很有可能出現(xiàn)無力開發(fā)的局面。近期幾個城市的數(shù)個地塊被收回就是典型的教訓。
“土地市場很復雜。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，去年多個城市因為市場形勢不好推地不理想，導致全年計劃都沒有完成。北京就是如此。但是從去年下半年開始，樓市形勢開始好轉，地方政府其實是加快了推地的節(jié)奏和力度，在今年上半年就明顯地表現(xiàn)了出來。
陳國強表示，很多開發(fā)商去年沒有參與到土地交易中，到今年年初時他們覺得錯過了機會，于是在今年上半年轉變了思路，加快拿地。加上地方政府加快推地，造成土地市場特別火爆的場面。
不過，陳國強擔憂的是，前段時間出現(xiàn)的銀行錢緊勢必會傳導到土地市場，如果資金緊張持續(xù)的時間長，土地市場將不可避免受到影響。
“大家都在觀察，看中央政府是否會有房地產(chǎn)調控的新思路。”陳國強說，如果思路不變，地價上漲，房價上漲的預期將很難改變。
而在胡景暉看來，現(xiàn)在已經(jīng)到了必須改變調控思路的時候。他覺得現(xiàn)有的調控手段只能讓大家感覺房價上漲得慢一些，而無法解決整體市場的基本問題。
“土地市場這么漲下去，樓市會怎么漲?這樣下去整體市場會越來越危險。”胡景暉說。
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