受限購令以及十金九銀分化的影響，北京樓市近期成交價格一路走低，呈現(xiàn)跌趨勢。北京房協(xié)公布數(shù)據(jù)顯示，1-7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%;7月新建商品住房成交均價每平方米22690元/平方米，環(huán)比上漲9.8%。對此，我們一起來看看北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的7月份北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況簡析：

北京樓盤效果圖
 

　　一、商品房新增供應(yīng)總體平穩(wěn)，住房與商業(yè)辦公分化明顯

　　7月全市商品房新增供應(yīng)245.4萬平方米，環(huán)比增加1.4%。結(jié)構(gòu)分化明顯，其中商品住房72.7萬平方米、5315套，套數(shù)環(huán)比減少61.4%;保障性住房9.4萬平方米、1117套，環(huán)比減少57.7%;商業(yè)辦公用房139.4萬平方米，環(huán)比增加3.3倍，接近歷史最高水平。初步分析，住房供應(yīng)環(huán)比減少主要是受6月份集中供應(yīng)的影響;商業(yè)辦公大幅增加，主要是在當(dāng)前住房需求受到抑制的情況下，開發(fā)企業(yè)加快非住宅供應(yīng)和銷售以回籠資金。

　　二、市場成交總量低位穩(wěn)定，區(qū)域分布有升有降，結(jié)構(gòu)比重有增有減

　　7月北京市新建商品房共成交139.5萬平方米，環(huán)比持平，其中，商品住房64.7萬平方米、5083套，套數(shù)環(huán)比減少10.2%;保障性住房34.1萬平方米、4045套，套數(shù)環(huán)比增加35.5%;商業(yè)、辦公用房28.4萬平方米，環(huán)比減少21.7%。二手住房成交7748套，環(huán)比增加8%。自住需求得到較好滿足，首次購房比重占到88%，比去年4月份高出13個百分點(diǎn)。

　　從結(jié)構(gòu)看，中心城區(qū)成交量比上升，發(fā)展新區(qū)回落明顯。城六區(qū)新建商品住房、二手住房分別成交2041套、4986套，環(huán)比增加16.7%和14.1%，占全市比重為40.2%、65.6%，環(huán)比分別提高9.1個、7.3個百分點(diǎn);發(fā)展新區(qū)新建商品住房成交2447套，環(huán)比減少21%，占全市比重為48.2%，占比回落7個百分點(diǎn)，二手住房基本穩(wěn)定。

　　成交結(jié)構(gòu)變化，一是投機(jī)投資性需求受到有效抑制后，自住需求向兩端流動，部分打算在發(fā)展新區(qū)進(jìn)行改善的需求回流到中心城區(qū)，部分剛需由于購買力不足轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)縣;二是作為發(fā)展新區(qū)成交主力的大興、通州，個別項(xiàng)目以“特價房”形式下調(diào)在售價格，促進(jìn)了本項(xiàng)目的成交，但周邊項(xiàng)目由于沒有及時跟進(jìn)，區(qū)域市場整體觀望情緒濃厚，銷售明顯下滑;三是中心城區(qū)住房資源具有稀缺性，保值功能強(qiáng)，在總體成交回落的情況下，更容易受市場青睞。受此影響，本月項(xiàng)目成交繼續(xù)保持“兩端熱、中間冷”態(tài)勢，如單價每平方米4萬元左右的公園1872、西山壹號院項(xiàng)目，上市均為248套，認(rèn)購率在70%以上，本月簽約133套、74套;單價在1萬元左右的樂匯家園、長陽國際城項(xiàng)目，銷售率近100%;而2-3萬元/平方米左右的金地仰山(資料、論壇)、清水灣家園和天潤福熙大道，上市以來簽約率僅為13.9%、3%和4.9%。

　　三、房價調(diào)控連續(xù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降

　　8月作為北京市房價控制目標(biāo)的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交總量的86.6%;1-7月新建普通住房的價格為13623元/平方米，比2010年全年下降8.2%。(2010年全年房價調(diào)控目標(biāo)價格為14847元/平方米，1-5月為14127元/平方米，比2010年全年下降4.8%;1-6月為13948元/平方米，比2010年全年下降6.1%。

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