據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)，2011年上半年，上海一手商品住宅成交量大幅下滑了37%，僅為384.69萬(wàn)平方米，市場(chǎng)重現(xiàn)供大于求的局面。縱觀1-6月數(shù)據(jù)，一手商品住宅成交量從2月谷底的17.16萬(wàn)平方米，漸漸回升到5月的81.99萬(wàn)平方米，但后續(xù)乏力，6月成交量重新下滑到了78.61萬(wàn)平方米的水平。來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)則顯示，上周上海市商品住宅市場(chǎng)再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。

　　據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)18日提供的數(shù)據(jù)：上周(7月11日-7月17日)上海市商品住宅成交面積為14.3萬(wàn)平方米，環(huán)比(較前周)下跌5.41%;上周上海全市商品住宅成交均價(jià)為21936元/平方米，環(huán)比下跌4.83%。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)介紹，上周上海市商品住宅成交量較前周呈現(xiàn)繼續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，連續(xù)兩周以十四五萬(wàn)平方米的“地量”成交，已基本宣告樓市進(jìn)入“夏眠”。“除非出現(xiàn)較大幅度的實(shí)質(zhì)性降價(jià)，否則在現(xiàn)行調(diào)控政策下，下階段成交量將難有起色。”黃志堅(jiān)說(shuō)，這也同時(shí)意味著開(kāi)發(fā)商回款壓力繼續(xù)加大。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，下半年供過(guò)于求的局面將進(jìn)一步惡化，三季度成交量還會(huì)繼續(xù)下滑。

　　中房信數(shù)據(jù)還顯示，2011上半年，上海新房的成交均價(jià)為22795元/平方米，與去年下半年的22787元/平方米基本持平。

　　7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，6月上海市新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比(較5月)上漲0.1%，較5月0.2%的漲幅繼續(xù)收窄;同比(較去年同期)上漲2.6%，較5月1.6%的漲幅有所提高。上海6月二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，較5月漲幅持平。

　　此前有分析稱(chēng)，樓市會(huì)在二季度走低，三季度或有大幅促銷(xiāo)出現(xiàn)，但中華企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)戴正芳昨日稱(chēng)，從這幾個(gè)月的情況來(lái)看，樓市出現(xiàn)大規(guī)模促銷(xiāo)的可能性很低，“可能出現(xiàn)降價(jià)的，都是一些新開(kāi)的項(xiàng)目，而一些已經(jīng)在售的項(xiàng)目，促銷(xiāo)可能性很小。”

　　戴正芳判斷，由于地價(jià)、人工、材料的成本都在上漲，開(kāi)發(fā)商大幅度促銷(xiāo)降價(jià)的可能性很小。

　　“消化庫(kù)存需近10個(gè)月”

　　成交量下滑的背面，是庫(kù)存量的上升。

　　據(jù)同策研究與咨詢(xún)部總監(jiān)張宏偉介紹，今年上海樓市受“滬九條”影響，2月以來(lái)，已連續(xù)5個(gè)月呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)，可售余量逐月遞增趨勢(shì)更加明顯。張宏偉說(shuō)，按照近一年來(lái)的住宅平均去化速度，目前的庫(kù)存量預(yù)計(jì)需要9.7個(gè)月才能消化完。

　　“由于庫(kù)存房源套均面積在148平方米，大戶(hù)型的去化難度更大。加上第四季度保障房的紛紛上市，對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。”張宏偉說(shuō)。

　　據(jù)同策咨詢(xún)7月15日發(fā)布的上海樓市“半年報(bào)”，截至6月底，上海全市商品住宅可售余量為782.19萬(wàn)平方米，同比(較去年6月底)增加了205萬(wàn)平方米，增幅約36%。782.19萬(wàn)平方米的可售余量，更是創(chuàng)下2009年2月以來(lái)的新高。

　　同策數(shù)據(jù)顯示，上海市商品住宅可售余量曾在2008年年底達(dá)到高峰，當(dāng)時(shí)余量值達(dá)844萬(wàn)平方米，隨后便波動(dòng)下滑，直至2009年12月份達(dá)到475.3萬(wàn)平方米的谷底;2010年新一波樓市調(diào)控啟動(dòng)后，上海樓市庫(kù)存量開(kāi)始一路爬升。

　　對(duì)中介的分析，開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)不以為然

　　某不愿具名的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)保持現(xiàn)有項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，并沒(méi)有太大難處。該開(kāi)發(fā)商得出此結(jié)論的依據(jù)主要有三方面原因：

　　一是雖然近期成交量下滑，但從不少剛需項(xiàng)目來(lái)看，只要價(jià)格適中，成交依然會(huì)放量。

　　二是從不少項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)看，因?yàn)橄拶?gòu)而失去購(gòu)房資格的購(gòu)房者，遠(yuǎn)多于看跌樓市而止步買(mǎi)房的人群，“限購(gòu)政策不可能永久地持續(xù)下去，一旦政策放松，成交量很可能會(huì)反彈”。

　　此外，開(kāi)發(fā)商的資金鏈并不如外界傳言的那般緊張。目前開(kāi)發(fā)商融資渠道很廣，除了銀行貸款，還有各類(lèi)基金和房地產(chǎn)信托。“即使某個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不下去，還可能通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資。”但該開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)，目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的確不敢盲目拿地。

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