房地產(chǎn)調(diào)控將更趨靈活和市場化 提出盤活存量
2013-12-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞
摘要：中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率�？梢灶A(yù)見，今后北京低密度、低容積率住宅供應(yīng)會越來越少。
從十八屆三中全會到上周閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議、全國城鎮(zhèn)化工作會議，三次會議及有關(guān)文件都沒有明確提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，但在業(yè)內(nèi)人士看來，有關(guān)文件精神多處都與房地產(chǎn)相關(guān)。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在接受媒體采訪就表示，城鎮(zhèn)化是一定離不開房地產(chǎn)的，當(dāng)然不能說城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)。
不直接提房地產(chǎn)調(diào)控，并不等于不調(diào)控房地產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)調(diào)控正在轉(zhuǎn)向。
未來，在今年中央一系列精神指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控也將趨向市場化，趨向靈活。
未來調(diào)控將更注重差別化
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發(fā)展階段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。
許多業(yè)內(nèi)人士都注意到，從今年10月中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)開始，中央不再明確提到房地產(chǎn)調(diào)控，也不再提及調(diào)控房價。
高盛高華證券認(rèn)為，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議并未表示需要“調(diào)控”房地產(chǎn)市場，而是強(qiáng)調(diào)需要“解決”住房問題。微妙的差異或許反映出，為了保障住房民生，政府的最新工作重點(diǎn)在于增加供應(yīng)，而不是限制需求(因此也無需明確強(qiáng)調(diào)對房價的調(diào)控)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受采訪時談到，2013年的樓市調(diào)控相對于以往有了很大改善，例如今年四季度多個城市出臺調(diào)控措施，這就是中央分類指導(dǎo)的結(jié)果。而在過去，中央因地制宜對地方進(jìn)行差別化分類指導(dǎo)是不夠的。
在朱中一看來，側(cè)重于房價調(diào)控，是過去10年房地產(chǎn)調(diào)控的一大不足。此外，國家層面缺少房地產(chǎn)中長期制度、頂層設(shè)計(jì)滯后、行政性措施較多，對地方差別化指導(dǎo)不夠也是不足之處。
而從中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報看，“努力解決好住房問題”取代了房地產(chǎn)調(diào)控的提法。朱中一認(rèn)為，未來在調(diào)控方式、手段上會有改進(jìn)。包括對地方調(diào)控進(jìn)行分類指導(dǎo)、堅(jiān)持前10年調(diào)控提出的差別化的稅收和貨幣政策、包括將房地產(chǎn)調(diào)控融入改革等。
多項(xiàng)改革與房地產(chǎn)相關(guān)
房地產(chǎn)調(diào)控寓于改革當(dāng)中成為包括朱中一、陳淮在內(nèi)多位業(yè)內(nèi)人士共識。
“至少在三中全會的改革文件里，有10個地方和房地產(chǎn)有密切關(guān)系。”12月16日，在2013網(wǎng)易房產(chǎn)年會上，城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)系主任陳淮這樣表示。他認(rèn)為，十八屆三中全會關(guān)于發(fā)展直接融資、規(guī)范與發(fā)展債券市場、差別化發(fā)展大中城市等要求，都與房地產(chǎn)有關(guān)系。
朱中一還表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議和城鎮(zhèn)化工作會議，對完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化做出了部署。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體是利好的。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，會帶來更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和老年住區(qū)建設(shè)等。
朱中一認(rèn)為，城鎮(zhèn)化工作會議提出提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率，提出“盤活存量”，也與房地產(chǎn)有很大關(guān)系。棚戶區(qū)改造、城中村改造，一些單位自用的土地，沒有進(jìn)入開發(fā)階段的土地都屬于存量。他還提出，政府保障與市場供應(yīng)也不要截然分開，還可以因地探索政府向有多余住房家庭租賃住房用于保障的方式。這也是一種“盤活存量”。
■ 焦點(diǎn)
一線城市宅地供應(yīng)預(yù)計(jì)增加
中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率。全國城鎮(zhèn)化工作會議也提出，要提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率。
對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，特大城市房價上漲壓力大、供需失衡是直接原因，供應(yīng)不足首先是供地不足。未來特大城市容積率提高將是趨勢，類似別墅等低密度、低容積率住宅供地應(yīng)該越來越少。
12月16日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在2013網(wǎng)易房產(chǎn)年會上抱怨，在所有的建設(shè)用地中，開發(fā)商拿的土地“少得可憐”，“很高興看到”這次經(jīng)濟(jì)工作會議重點(diǎn)提出來要增加住宅用地的供給。
根據(jù)北京近年來年度供地計(jì)劃，商品住宅用地在總供地計(jì)劃中占比呈現(xiàn)總體下降趨勢。2010年，商品住宅用地1250公頃，在總用地中的占比為19.5%;2011年-2013年的占比分別為18.8%、14.9%和15%。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，北京住宅供地比例將上升。
房企直接融資比重將增加
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，必須繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。同時指出，要改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重。
早在今年10月，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布《2013民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報告》就介紹，房地產(chǎn)直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，直接融資資金總額在8年間增長了6.5倍。
高和資本董事長蘇鑫介紹，2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢還在擴(kuò)大，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比信托總量明顯增長。
業(yè)內(nèi)人士說，包括發(fā)債、上市、私募等都屬于直接融資，信托通常也被認(rèn)為是直接融資，銀行貸款則是間接融資。
朱中一也表示，預(yù)計(jì)房企直接融資比重會繼續(xù)增加。
一線城市“限購”不會很快退出
全國城鎮(zhèn)化工作會議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這一表述與十八屆三中全會《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》是一脈相承的。
對于嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模等精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮日前表示，限購政策也可以理解為控制城市規(guī)模走勢的一種辦法。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)也認(rèn)為，從城市發(fā)展角度，戶籍政策是差別化的，限購這樣的行政手段仍然會沿用。
朱中一則談到，在目前市場化的替代性政策未出臺之前，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策還要執(zhí)行，尤其是限購。同時還要考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期問題，即使土地開始增加供應(yīng)，到形成新的房源供應(yīng)，中間還需要一個時間。
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