房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)分化長效機(jī)制出臺(tái)預(yù)期增強(qiáng)

2013-09-05 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：近期一些地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整引起了廣泛關(guān)注。溫州、蕪湖等城市樓市調(diào)控出現(xiàn)放松跡象，鄭州調(diào)控政策卻呈現(xiàn)收緊態(tài)勢。

　　分析人士指出，當(dāng)前一些城市調(diào)控政策出現(xiàn)兩極分化與房地產(chǎn)市場分化有直接關(guān)系。隨著三中全會(huì)召開日期的臨近，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制落地的預(yù)期越發(fā)強(qiáng)烈。短期看，各地收緊或放松調(diào)控政策的嘗試還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，但不會(huì)超出現(xiàn)有政策的框架范圍，以限購、限貸為主的調(diào)控手段暫時(shí)難以全部退出。

　　樓市調(diào)控走向兩極分化

　　近期，多地對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。一時(shí)間，地方政府的樓市調(diào)控出現(xiàn)有松有緊的現(xiàn)象。

　　在位于溫州江濱東路的溫州國際會(huì)展中心，工作人員正在為即將在本月底舉行的第八屆溫州秋季房地產(chǎn)展覽會(huì)忙碌。近日，溫州因“房價(jià)腰斬”、“按揭斷供”而引起廣泛關(guān)注，但主辦方的工作人員卻表示即將舉行的房交會(huì)并未受到溫州樓市下行的影響。“目前溫州的在售樓盤基本上都參展，還有一些外地的樓盤加入進(jìn)來。”不過，這位工作人員也表示，這一展會(huì)的展位租金已經(jīng)4年沒有上漲。“最近溫州在售的樓盤以剛需項(xiàng)目為主，開發(fā)商的定價(jià)要比之前理性多了。”

　　上月，有媒體報(bào)道稱，溫州市的限購政策出現(xiàn)調(diào)整，2011年3月14日后已購買一套住宅的，還可以再購買一套住宅，但名下房產(chǎn)只能有二套，名下之前無房產(chǎn)的可以連續(xù)購買二套。不過，在限購放松之后，溫州的樓市并沒有發(fā)生明顯變化，溫州市房屋登記中心相關(guān)人士對(duì)記者表示，近期溫州樓市的成交依然表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　與溫州同樣放松調(diào)控的還有安徽蕪湖。去年年初，蕪湖就因放松調(diào)控被緊急叫停而引發(fā)全國關(guān)注。時(shí)隔一年多之后，蕪湖再次出臺(tái)鼓勵(lì)購房的措施：只要是在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，在蕪湖購房可以享受購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。蕪湖此次鼓勵(lì)購房的嘗試未被叫停。

　　此外，一線城市的深圳近期也調(diào)整了二手房的交易政策，放寬了普通住房交易的稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，政策調(diào)整之后，涉及的住房交易時(shí)契稅從3%調(diào)整為1%。深圳的這一舉措也被業(yè)界解讀為調(diào)控放松的表現(xiàn)。

　　然而從全國范圍來看，既有放松調(diào)控的現(xiàn)象也有調(diào)控收緊的案例。河南鄭州近日加強(qiáng)了樓市調(diào)控的尺度：自9月1日起，持有鄭州居住證3年以上、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)(放心保)或個(gè)人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。而此前是持有鄭州居住證1年便可購房。鄭州同時(shí)規(guī)定，未滿20周歲無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房。

　　地方政府樓市調(diào)控政策走向出現(xiàn)了兩極分化，未來樓市政策的走向顯得撲朔迷離。

　　市場差異導(dǎo)致政策微調(diào)

　　在樓市調(diào)控政策趨于兩極分化的背后，是不同城市間房地產(chǎn)市場的巨大差異。以溫州、鄭州兩個(gè)城市為例，今年前8個(gè)月兩個(gè)市場分化明顯。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，鄭州商品房銷售均價(jià)為每平方米7447元，同比去年同期上漲了16%;而溫州今年前8個(gè)月商品房銷售均價(jià)為每平方米1.68萬元，同比去年同期下降了15.7%。溫州和鄭州面臨著兩種不同的樓市局面。

　　溫州面臨的局面是庫存高企、實(shí)業(yè)不振、樓市投機(jī)需求撤退。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，溫州的樓市庫存已經(jīng)從今年年初的279萬平方米上漲至今年8月末的316萬平方米。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，溫州月度新增供應(yīng)量超過了月度成交量。由于庫存去化效果被削弱，加劇了住宅庫存的積壓。“從庫存積壓背后顯示的供求矛盾來看，溫州的限購已無市場合理因素支撐。加大去庫存力度才是當(dāng)前的任務(wù)。”

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀撰文表示，鄭州限購只是上漲過快城市的一場秀。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，鄭州今年房價(jià)過快上漲是鄭州限購令升級(jí)的主要?jiǎng)恿χ�。如果放任房價(jià)上漲，鄭州很有可能難以完成今年的房價(jià)控制目標(biāo)。但張宏偉表示，鄭州升級(jí)限購令只能對(duì)市場產(chǎn)生“階段性”影響，在幾個(gè)月的觀望期之后，鄭州的樓市還會(huì)重回之前的慣性。“沒看到鄭州新版限購令的說法是"暫停"未滿20周歲單身人士購房嗎?”

　　而深圳地產(chǎn)人士對(duì)深圳降低部分二手房交易稅率的舉措也有不同看法。深圳中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，深圳此前的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并不合理，此次只是對(duì)其進(jìn)行了修正。“深圳庫存不高，地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴性不強(qiáng)，沒必要放松調(diào)控，媒體對(duì)于這次政策調(diào)整有些過分解讀了。”

　　事實(shí)上，地方政府調(diào)控政策的分化表明樓市調(diào)控出現(xiàn)了較大的調(diào)整空間。不久前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議曾指出，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費(fèi)品、教育、旅游等信貸需求。張宏偉表示，強(qiáng)調(diào)滿足支持居民家庭首套自住購房需求，主要是為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭取更多的時(shí)間。而長效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)，有望讓各地樓市回歸正常的發(fā)展軌道。

　　長效機(jī)制落地預(yù)期增強(qiáng)

　　地方政府對(duì)政策的微調(diào)，體現(xiàn)出不同的市場形態(tài)和調(diào)控訴求。但分析人士強(qiáng)調(diào)，這種短期之內(nèi)的政策反復(fù)，與樓市調(diào)控長效機(jī)制的缺位有很大關(guān)系。隨著三中全會(huì)召開日期臨近，多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革被提上日程，其中有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺(tái)預(yù)期空前強(qiáng)烈。據(jù)悉，從去年下半年開始，住建部、發(fā)改委、國土部等多個(gè)中央有關(guān)部門便著手制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。

　　在一些地方政府調(diào)整樓市政策同時(shí)，上述長效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期也日益強(qiáng)烈。按照中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一的理解，長效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。

　　萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。

　　從上述觀點(diǎn)不難看出，長效機(jī)制的建設(shè)涉及相當(dāng)多的方面，是個(gè)系統(tǒng)工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現(xiàn)行法律的雙重障礙，要想在短期內(nèi)“破冰”殊為不易。根據(jù)記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴(kuò)圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現(xiàn)全面覆蓋需要較長的時(shí)間。

（責(zé)任編輯：李建霞）