地方政府布局樓市調(diào)控有望3月份成交有所回暖(2)

2012-02-10 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲

　　除了上海外，北京等地近期也出現(xiàn)房貸松動(dòng)跡象。有媒體報(bào)道稱，北京部分銀行甚至出現(xiàn)8.5折利率優(yōu)惠。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰向記者表示，房貸確有松動(dòng)，但對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)作用有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周北京住宅網(wǎng)簽量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春節(jié)前一周下降了6.8%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽成交量790套，創(chuàng)周成交量歷史新低。

　　和促進(jìn)剛需入市的幾項(xiàng)政策相比，一個(gè)更大的轉(zhuǎn)變正在地方醞釀，并有可能真正撼動(dòng)房?jī)r(jià)。那就是調(diào)低土地收入預(yù)期，降低地價(jià)。此舉在業(yè)內(nèi)看來(lái)，似將成為影響未來(lái)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

　　根據(jù)近日北京、上海兩地公布的官方說(shuō)法，京滬在2012年紛紛調(diào)低了土地出讓金的預(yù)期。其中北京市財(cái)政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。上海也下調(diào)今年土地出讓收入預(yù)算至1250億元，僅為2011年實(shí)際土地出讓收入的83.8%。

　　“我們正積極建議地方政府重新為擬出讓的土地定價(jià)�，F(xiàn)在各地已經(jīng)出現(xiàn)很多底價(jià)成交的地塊，說(shuō)明政府在讓利。但關(guān)鍵問(wèn)題是，這些所謂的底價(jià)與政府出讓成本之間還有多大空間?政府還能不能繼續(xù)讓利，以真正平抑房?jī)r(jià)。”一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　對(duì)于政府出讓土地的定價(jià)方式，上海一家開(kāi)發(fā)企業(yè)向記者介紹，底價(jià)的確定是比較繁雜的。“首先是看市場(chǎng)，先評(píng)估一個(gè)市場(chǎng)可能接受的價(jià)格。然后看成本。這種成本不是一個(gè)項(xiàng)目的成本，而是至少以區(qū)為單位，來(lái)統(tǒng)籌所有項(xiàng)目的土地收益和投資支出，確定一個(gè)單一項(xiàng)目政府可能接受的成本價(jià)。如果對(duì)比下來(lái)，政府有利可圖就會(huì)找到一個(gè)中間價(jià)作為底價(jià)掛牌。如果政府算下來(lái)不劃算，那就可能暫緩掛牌。”該人士稱，而現(xiàn)在的情況是，有些地塊市場(chǎng)可以接受的價(jià)格較低，算下來(lái)政府是沒(méi)有利的。這也就是目前地方政府出讓土地的積極性不高的原因。

　　值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士表示，目前這種調(diào)低預(yù)期的表述是建立在地方政府對(duì)土地市場(chǎng)形勢(shì)不好的判斷上，并非地方政府的主動(dòng)行為。土地財(cái)政的縮水對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型起到的是倒逼作用。政府目前仍無(wú)意主動(dòng)降低地價(jià)，以平抑房?jī)r(jià)。

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