政策調控緊縮升溫 地產股走勢面臨分化
2011-05-13 來源：0352房網 編輯：編輯小馮
新“國十條”和房產稅的威力還未散盡，樓市再度迎來當頭一棒，2月9日央行分別上調金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點，同日，住建部發(fā)布了上調住房公積金存貸款利率的通知。
兔年新春伊始，加息、住房公積金利率上調便紛至沓來，這會對樓市產生怎樣的影響?而不斷累積的政策疊加效應對房地產板塊又意味著什么?接受本報記者采訪的業(yè)內專家表示，在保障房建設提速、“國八條”、房產稅試點政策環(huán)境下，房地產市場的格局將逐步改變，投資與投機性購房將被擠壓出市場，樓市調控效果“量變”正向“質變”方向發(fā)展。
樓市是否迎來拐點2010年，不斷升級的房地產調控政策并沒有遏制住房價的節(jié)節(jié)攀升，北京、上海等一線城市房價不斷刷新歷史新高。新年伊始，新“國十條”、房產稅試點方案也似乎沒有打消業(yè)內對房價上漲的預期，有業(yè)內人士認為，地產稅低于預期，而新“國十條”的執(zhí)行力度可能被地方政府打折扣。一時間，各地樓市再現(xiàn)火爆場面。這一切隨著央行年內首次加息開始轉向。
有業(yè)內人士指出，房地產行業(yè)對銀行信貸依賴度非常高，連續(xù)加息將直接提高開發(fā)貸款和個人購房的成本，市場需求會因此而短暫減少，對于房地產市場屬于利空影響。“在‘國八條’及房產稅后宣布加息，雖然加息主要針對的是通脹，但對樓市的調控作用也將更加明顯，過去政府總是擔心政策疊加效應過度調控樓市，而現(xiàn)在恰恰是通過不同政策的疊加效應強化對樓市的調控。”業(yè)內專家對本報記者說，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但加息疊加效應將逐漸明顯，加大購房者的觀望情緒。
相關資料顯示，受節(jié)前出臺的新“國八條”政策和房產稅改革試點啟動等影響，春節(jié)假期北京樓市簽約量同比出現(xiàn)較大幅度下降，上海、北京、廣州、南京、杭州等多個城市樓市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有幾套，有的甚至出現(xiàn)零成交。有中介機構稱，實際簽約的較去年同期下降了四成左右。“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，今年樓市降溫程度將明顯大于去年，按照國務院的要求，未來一周內可能將有包括北京在內的多個城市出臺住房限購細則。專家分析認為，2010年大規(guī)模建設保障性住房，全年開工建筑面積達1.68億平方米，將分流商品房市場的一部分剛性需求。因此，2011年房價會出現(xiàn)下行趨勢。中央財經大學中國銀行(601988)業(yè)研究中心主任郭田勇表示，目前，通脹依然是我國經濟中的首要問題，央行此時加息旨在以此管理通脹預期、防止通脹惡化，有利于遏制房產泡沫，促使房價理性回歸。
開發(fā)商依然“不差錢”嗎?
應該說，2010年針對房地產市場的調控一輪緊過一輪，房地產企業(yè)的融資渠道幾乎被“卡死”，但近期披露的相關數(shù)據(jù)顯示，對房地產企業(yè)業(yè)績并沒有產生影響，業(yè)績仍保持大幅增長的水平，而多數(shù)房地產上市公司也是“不差錢”。2月1日，香港上市房企碧桂園宣布，2010年公司合同銷售金額約329億元，收入及凈利等多項數(shù)據(jù)均創(chuàng)下上市以來的新高。同日世茂、合景泰富及富力地產公布的去年及今年1月銷售數(shù)字也是有增無減。尤其值得關注的是，包括碧桂園等多家房企在1月份銷售大增后，宣布上調今年全年的銷售目標。
除了香港上市房企業(yè)績飄紅，A股上市的地產企業(yè)表現(xiàn)也不遜色。A股市場第一份房地產企業(yè)年報出爐，中弘地產(000979)宣布2010年共實現(xiàn)營業(yè)收入36.61億元，同比增長202.52%，凈利大增1.5倍。萬科公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1月，萬科共出售商品房面積165.4萬平方米，單月銷售突破200億元。
但專家同時表示，單次加息對開發(fā)商的影響并不大，但多次密集加息和信貸數(shù)量緊縮對開發(fā)商資金鏈的影響有放大效應，房地產企業(yè)今后貸款將越來越難，融資成本越來越高，一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡，行業(yè)整合將加速。“加息、限購令以及房產稅試點等多重因素影響，將使開發(fā)商資金鏈緊繃。”近期已有部分房企通過尋找股東入股、項目轉讓等應對資金困局。據(jù)了解，部分銀行已經提高了對開發(fā)商的貸款利率，對民營開發(fā)商甚至停止放貸。
相比之下，在香港上市的內地房企憑借著優(yōu)越的融資渠道，紛紛宣布再融資計劃。數(shù)據(jù)顯示，2010年共有18家房企在香港進行融資，較2009年大幅增加104%。
上一篇：關于調整住房公積金存貸款利率通知
下一篇：八部委分工 樓市調控發(fā)力“抓落實”
