謝逸楓：預計2013年中國房價“穩(wěn)中上漲” (2)

2012-12-14 來源：謝逸楓的博客編輯：無憂

　　記者：綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，如果政策不當乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當，住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進，即“大穩(wěn)定小震蕩”。2013年房價走趨如何?

　　謝逸楓：由于中央房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性與市場存在變數(shù)，2013年中國樓市“震蕩上行”、房價平穩(wěn)上漲”，樓市總體上保持“穩(wěn)中有升”的趨勢，不會出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。一是2012年中國樓市經(jīng)歷“下降探底、筑底回暖、復蘇上升”三個階段后，市場又重新恢復到企穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)。從國家統(tǒng)計局公布的宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一季度樓市行情“低迷徘徊”，二季度樓市行情“淡季不淡”，三季度樓市行情“高位盤整”，四季度樓市行情“暖冬見春”，今年下半年樓市好過上半年，可以預見明年比今年好。二是從國家經(jīng)濟穩(wěn)增長與房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢看，去商品房庫依然是首要任務。2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。三是供求關(guān)系存在不平衡性的可能。譬如2009年土地是低增長、負增長，導致2011、2012年有大量的庫存，但這種庫存不能正常消化和運行的時候，就變成了低的土地供給，而這種低的土地供給再形成的將是下一輪土地的高增長和房價的高增長。四是居民改善住房隨著房價與拆遷及地價等購買成本上升。另外是中國工業(yè)化和城市化走完至少需要30年，對住房的需求就始終存在，住房長期供應存在偏緊的狀態(tài)。五是從房企銷售業(yè)績與現(xiàn)金流及貨幣政策看，房企基本不缺錢，說明房企不會有下降房價的沖動。因此，政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力并存情況下，2013年房價將“穩(wěn)中上升”，不會暴漲也不會暴跌。中國房價整體漲幅會被控制在名義GDP和實質(zhì)CPI之間，即5%～10%之間。

　　住房綠皮書推測，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實施有限調(diào)整。由于2009、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，預計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，為消化“庫存”，“以價換量”的開發(fā)企業(yè)將逐步增多，降價促銷范圍擴大。而促銷優(yōu)惠可能會吸引部分持幣待購者出手，一線城市的購房者將以剛性需求為主，房地產(chǎn)市場緩慢回調(diào)。整體來看，2011—2012年商品住宅市場的銷售量和銷售額預計將出現(xiàn)雙降的局面，住房價格全年緩步下降，房價“拐點”將在一季度前后被陸續(xù)確認。與此同時，限購政策下符合條件的需求主體短期難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手。未來一段時間，一線城市價格下行通道的打開，預計將逐漸向二、三線城市蔓延。整體來看，2011-2012年，商品住宅市場的銷售量和銷售額預計將出現(xiàn)雙降的局面，政策的微調(diào)可能使各區(qū)域表現(xiàn)不一。

　　綠皮書指出，2011年第四季度以來住房市場總體走勢是：降中有升。大致經(jīng)歷了三個不同的階段：第一階段，2011年第四季度和2012年第一季度，房地產(chǎn)理性回歸;第二階段，2012年6-8月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈;第三階段，2012年第三季度之后，延續(xù)溫和地回暖，近期住房市場走勢值得高度警惕。綠皮書預測，2012年第四季度與2013年，住房市場發(fā)展有三種可能的趨勢，即：第一，如果政策不當乏力，住房市場將發(fā)生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當，住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進，即“大穩(wěn)定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當，住房市場理性回歸。第二種可能性最大。具體表現(xiàn)：住房市場量價繼續(xù)逐步上漲，但上漲幅度低于經(jīng)濟增長和人均收入的增長。分季度來看，2012年第四季度和2013年第一季度將延續(xù)溫和上漲，第二季度后政府采取措施，住房市場開始降溫。

　　綠皮書指出，2012年上半年，受房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)低迷的影響，土地市場整體偏冷，購地需求相對不足，致使住房用地供應量同比減少約兩成。但從今年8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的“圈地”運動，土地的溢價率不斷攀升為下一階段房價的上升埋下伏筆。2012年第三季度，北京、上海等十大重點城市土地出讓金總額為1352億元，環(huán)比上漲123.8%，而北京、上海、廣州、深圳四個一線城市住宅用地出讓金總計414.7億元，環(huán)比大漲355.7%，溢價率為23.12%，達2011年調(diào)控后最高。綠皮書預測，2012年底至2013年初土地市場仍會保持一定熱度，這不僅是因為開發(fā)商購地需求升溫，更是由于臨近年底，國土部門為了完成全年供地計劃，往往會集中推地。而國企和大中型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金相對充裕，成為拿地的主力。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）