謝逸楓：預(yù)計2013年中國房價“穩(wěn)中上漲”

2012-12-14 來源：謝逸楓的博客編輯：無憂

　　2012年12月13日下午，中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》，綠皮書預(yù)測，2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤;如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”。2012年12月13日下午3時許，中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的2012年住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》稱，近兩年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場明年或會“軟著陸”，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗，行業(yè)將現(xiàn)洗牌。綠皮書報告指出，2010-2011年，房價快速上漲的勢頭已初步得到遏制，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)成交量和成交價格雙雙下行的局面，整體呈“穩(wěn)中有降”的情形。在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計未來在政策面總體嚴(yán)控下對達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的“軟著陸”。有請香港鳳凰衛(wèi)視著名財經(jīng)評論員、地產(chǎn)名家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓點評：

謝逸楓

　　記者：13日下午，中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》，謝先生怎么看，這《住房綠皮書》報告預(yù)測?可以作為投資與買房的根據(jù)?

　　謝逸楓：對中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》的預(yù)測頗為關(guān)注，雖然預(yù)測的結(jié)果與市場最后的走勢不一，但是依然具有學(xué)習(xí)與討論的價值。不過，不可作為是否投資房地產(chǎn)與買房子的判斷根據(jù)，因為僅僅是宏觀上的走勢預(yù)判，缺乏針對性與市場數(shù)據(jù)及城市區(qū)域之間差異比較大，應(yīng)該根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)購買與支付能力及當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展程度等具體的樓盤情況，深思熟慮之后才可行。

　　記者：你是否贊同中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社科文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布2012年住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》的其中走勢判斷與分析及觀點，綠皮書預(yù)測，2012年第四季度與2013年，住房市場發(fā)展有三種可能的趨勢，即：第一，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場將發(fā)生整體反彈和局部崩盤;第二，如果政策比較有力得當(dāng)，住房市場可實現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)，即“大穩(wěn)定小震蕩”;第三，如果政策十分有力得當(dāng)，住房市場理性回歸。目前市場上2013年中國房地產(chǎn)崩盤上又謠言四起，房價是否會因政策不當(dāng)反彈或房地產(chǎn)崩盤?局部盤會發(fā)生嗎?一般房地產(chǎn)崩盤是什么情況下才發(fā)生?后果怎么看?

　　謝逸楓：對2012年住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2011~2012)》總體走勢部分內(nèi)容比較贊同，譬如，明年中國房地產(chǎn)安全“軟著陸”、判斷明年房價穩(wěn)中有升、明年調(diào)控政策的走勢是收緊與微調(diào)并存，這也是我在今年經(jīng)常參加政府舉辦的專家內(nèi)部會議與高峰論壇及接受記者采訪的公開講的觀點。但是對房地產(chǎn)局部崩盤的說法不贊同，并且明年房價上漲的幅度應(yīng)該有5%-10%。

　　謝逸楓：2013年中國房地產(chǎn)“崩盤說”壓根是沒有根據(jù)的。譬如所謂的溫州房地產(chǎn)崩盤說也是謠言，因為現(xiàn)在溫州人仍在房產(chǎn)領(lǐng)域找機(jī)會。中國城鎮(zhèn)化需要20年、30年與人均住房面積及居民收入增加等因素看,房產(chǎn)剛性需求仍然很大。如果房地產(chǎn)要崩盤，除非發(fā)生以下幾個很難出現(xiàn)的恐怖事件。一是國際上爆發(fā)金融風(fēng)暴與經(jīng)濟(jì)危機(jī)，嚴(yán)重波及到中國經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)市場。譬如2008年。二是發(fā)生嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)大蕭條與衰退現(xiàn)象，民間資本利率和民間貸款系統(tǒng)破裂，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求超過市場承受力，導(dǎo)致投資客集體拋房與資金全部撤離房地產(chǎn)業(yè)。譬如溫州與鄂爾多斯及三亞的房地產(chǎn)崩潰。三是出現(xiàn)嚴(yán)重的次貸危機(jī)，導(dǎo)致銀行金融系統(tǒng)破裂，嚴(yán)重危機(jī)到房地產(chǎn)市場，房企紛紛死掉或破產(chǎn)。譬如香港房地產(chǎn)崩潰。四是中國房地產(chǎn)泡沫超過市場承受力。譬如房價收入比與空置率嚴(yán)重超過購買力，商品房庫存與開發(fā)貸款超過市場與銀行承受力。顯然，目前國際經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)處于回暖與企穩(wěn)階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展也是很平穩(wěn)。

　　謝逸楓：所以，中國房地產(chǎn)不會崩潰，樓市泡沫破滅是一種空想。中國不會出現(xiàn)類似日本、美國房地產(chǎn)泡沫破裂的情況，因為中國房地產(chǎn)現(xiàn)在只是住宅市場，商務(wù)公共物業(yè)還遠(yuǎn)未發(fā)展起來，整體的房地產(chǎn)業(yè)還處在一個初級發(fā)育的階段�，F(xiàn)在商用不動產(chǎn)正在進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，這和日本當(dāng)年房地產(chǎn)非常成熟后出現(xiàn)的飽和情況是完全不一樣的。也就意味著中國房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)所謂泡沫崩潰。

　　謝逸楓：所謂2012年第四季度與2013年，如果政策不當(dāng)乏力，住房市場將整體反彈和局部崩盤的假如基本不存在，2013年中央房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性與力度，況且商品房庫存巨大，根本不存在整體反彈。而房地產(chǎn)局部崩盤的說法主要是指溫州與鄂爾多斯及貴陽等三亞四地的樓市房價出現(xiàn)大幅度下降的現(xiàn)象，其實這四地的樓市整體上比較健康與合理，房地產(chǎn)市場運行正常，房價出現(xiàn)大幅度下降是個別項目促銷讓利的結(jié)果，不存在房地產(chǎn)崩盤的說法。

　　謝逸楓：政府將銀行存款利率維持在遠(yuǎn)低于通貨膨脹率的水平，從而有利于國有銀行和其他國有企業(yè)。由于其他抗通脹理財工具很少，中國儲戶就購買房地產(chǎn)，哪怕供應(yīng)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。2006年到2010年，住宅類房地產(chǎn)投資增長50%，達(dá)到中國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的9%左右。在這段時期內(nèi)，中國主要城市的房價基本上翻了一番。未來二三十年，由于儲戶替代性投資渠道的缺乏，以及地方政府收入對土地財政與稅費的依賴，另外是城市化率增長，房價將保持上漲趨勢。當(dāng)然也存在影響房價上漲的因素，比如利率突升、投資渠道興起、房地產(chǎn)新稅收增加等調(diào)控加碼。如果房地產(chǎn)市場崩盤必然導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)大蕭條，發(fā)生金融危機(jī)，企業(yè)紛紛破產(chǎn)。因為中國房地產(chǎn)市場景氣與否，直接影響到建筑、鋼鐵、水泥、電力和家電行業(yè)等60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，約50%的GDP都與房地產(chǎn)市場的命運相關(guān)。雖然房地產(chǎn)崩盤將給經(jīng)濟(jì)造成沉重打擊，但其破壞性將趕不上美國和日本房地產(chǎn)泡沫的破滅。在美國和日本，房地產(chǎn)價格的下降造成壞賬急劇增加，也給銀行業(yè)帶來嚴(yán)重破壞，并造成信貸枯竭。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）