謝逸楓：輿論不必過分譴責(zé)“地王”央企制造(2)

2012-12-04 來源：謝逸楓的博客編輯：無憂

　　深圳總價(jià)地王：11月28日，深圳寶安尖崗山A122-0341宗地土地使用權(quán)及兩館建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理權(quán)在深圳房產(chǎn)交易中心競(jìng)標(biāo)，最終中海競(jìng)得，出讓價(jià)20 億元，樓面價(jià)10982.976 元/㎡。為深圳新總價(jià)“地王”。

　　上海總價(jià)地王：11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體以27.7 億元拍得黃浦區(qū)594 (北塊)、596 街坊商辦地塊， 3.6萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)刷新今年上海土地市場(chǎng)的最高單價(jià)記錄。

　　北京單價(jià)地王：11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，起始樓面價(jià)為3.38萬(wàn)元平方米，超萬(wàn)柳地塊起始樓面價(jià)2.4萬(wàn)/平米。

　　11月27日至11月30日這4天內(nèi)，北京、上海、深圳、廣州、南京以及成都6地地王紀(jì)錄相繼被刷新。北京的準(zhǔn)地王和上海新晉地王的樓面地價(jià)均已超過3.38萬(wàn)元/平方米，甚至此前南京不被看好的年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王也成功出讓，上半年房企在土地市場(chǎng)的“沉默”局面似乎一下子升至“熱鬧非凡”。11月27日，北京市國(guó)土資源局掛牌出讓朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)一地塊，掛牌出讓起始價(jià)為20億元，建筑控制規(guī)模59152平方米，以此計(jì)算，起始樓面價(jià)高達(dá)3.38萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)歷史新高。11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司聯(lián)合體11月27日以27.7億元競(jìng)得黃浦區(qū)594(北塊)、596街坊地塊，樓板價(jià)為36176元/平方米，刷新上海年度單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　11月28日，中海地產(chǎn)以20億元的價(jià)格摘得深圳寶安尖崗山A122-0341宗地，但由于需要承擔(dān)當(dāng)代藝術(shù)館與城市規(guī)劃展覽館20年的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理，其中根據(jù)標(biāo)書提示和政府共建的費(fèi)用，建安成本不低于18.6億，管理運(yùn)營(yíng)成本不低于10億，該宗土地的實(shí)際總價(jià)為48.6億元，計(jì)可售樓面地價(jià)為27268元/平方米，創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價(jià)新高，為深圳新地王。2012年11月30日，廣州新的區(qū)域單價(jià)“地王”出現(xiàn)，超過15000元/平方米地價(jià)。11月30日，廣州政府一天在土地市場(chǎng)共攬金71.58億元，攤分下來的地價(jià)也相當(dāng)高，如白云區(qū)永泰地塊地價(jià)達(dá)1.46萬(wàn)元/平方米，樓價(jià)起碼要賣到3萬(wàn)多元/平方米。11月30日當(dāng)天，南京和成都同一天誕生兩個(gè)地王。其中，中國(guó)中冶集團(tuán)以高達(dá)56.2億元的底價(jià)競(jìng)得南京下關(guān)濱江G50地塊，樓面價(jià)達(dá)7753元/平方米，這意味著年內(nèi)全國(guó)總價(jià)地王誕生;成都武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村地塊由大港國(guó)際以2.8億元摘得，樓面地價(jià)達(dá)8500元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)150%。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)300個(gè)城市共推出土地3242宗，推出面積13326萬(wàn)平方米，環(huán)比持平、同比增長(zhǎng)8%。

　　全國(guó)樓市在第三季度之后迎來今年第二次“供地潮”。11月23日，杭州市國(guó)土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬(wàn)平方米。同日，天津土地交易中心發(fā)布公告稱，將公開掛牌出讓兩宗土地，總起始價(jià)達(dá)42億元。來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元，下降21.7%。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。高價(jià)地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。距離上次全國(guó)樓市如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到2010年初。當(dāng)時(shí)，各地土地市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)后市預(yù)期良好，拿地?zé)崆榭涨案邼q，這些因素造成當(dāng)時(shí)土地價(jià)格和溢價(jià)率雙雙攀高。

　　中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測(cè)的全國(guó)主要54個(gè)城市，11月全月，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上升，合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環(huán)比10月份增幅更是達(dá)到了18.2%。其中，北京11月簽約合計(jì)12988套，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時(shí)，上海、廣州、天津、成都也均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。據(jù)監(jiān)測(cè)，剔除保障房，2012年4季度(截至11月30日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應(yīng)僅有12152套，供需之間缺口高達(dá)到4250套。進(jìn)入四季度以來，短暫的“供不應(yīng)求”成為房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。

　　中國(guó)指數(shù)研究院2012年12月3日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價(jià)連續(xù)第六個(gè)月環(huán)比上漲，其中，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過調(diào)控前。中指院數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，其中，上漲城市60個(gè)，下降城市38個(gè)，2個(gè)城市持平。從同比來看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個(gè)百分點(diǎn)。這是百城住宅平均價(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，同比跌幅繼續(xù)收窄。此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶(主城區(qū))、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價(jià)格上漲0.15%。

　　北京房?jī)r(jià)漲價(jià)區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，漲價(jià)區(qū)域已從中心城區(qū)擴(kuò)張至5環(huán)至6環(huán)之間。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品住宅(不含保障房)交易均價(jià)為22219元/平方米，環(huán)比10月上漲5.8%;具體到環(huán)線，5環(huán)至6環(huán)、6環(huán)以內(nèi)、5環(huán)以內(nèi)的成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%�？梢�，5環(huán)至6環(huán)之間價(jià)格上漲幅度明顯。尼爾森日前發(fā)布的2012年第三季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，56%的中國(guó)消費(fèi)者認(rèn)為明年房?jī)r(jià)將回暖，在第二季度時(shí)這一比例只有42%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企全年銷售目標(biāo)完成率已達(dá)99%，其中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中駿置業(yè)、華潤(rùn)置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等均已完成全年銷售目標(biāo)。根據(jù)公開披露的信息，萬(wàn)科前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1035.2萬(wàn)平方米，銷售金額突破千億元，達(dá)到了1100.2億元，同比分別增長(zhǎng)9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預(yù)計(jì)萬(wàn)科今年銷售額有望超過去年。同樣突破千億元銷售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實(shí)行降價(jià)跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長(zhǎng)28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標(biāo)。保利地產(chǎn)今年也獲利豐厚，保利前10月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元，同比增長(zhǎng)32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標(biāo)。而招商地產(chǎn)也已突破300億元，并實(shí)現(xiàn)全年210億元的銷售目標(biāo)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）