謝逸楓：輿論不必過分譴責“地王”央企制造
2012-12-04 來源：謝逸楓的博客 編輯：無憂
2012年11月末土地市場迎來轟轟烈烈的“地王潮”，僅僅四日，北京、上海、深圳、南京等一線城市的四個地王地塊相繼出爐。11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/㎡。11月28日，中海競得深圳寶安區(qū)新的總價“地王”。11月30日，中冶置業(yè)摘得南京下關區(qū)一宗商住地創(chuàng)下年度全國總價地王。2012年11月27日，北京市農(nóng)展館一地塊，起拍價達20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。2012年11月27日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價格競出，折合樓面價3.6萬元/平方米，刷新今年上海土地最高單價紀錄。緊接著，2012年11月30日，南京一場土地拍賣會上，中冶集團以56.2億元拿下濱江2號地塊，成為今年全國總價地王。
2012年12月3日，位于珠海唐家灣的年度地王被廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.37億元的價格，溢價2成拿下，樓面地價達到14121元/平方米。地塊總占地面積12.3萬平，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地。11月30日，珠海華發(fā)在保利大本營廣州力挫保利拿下地王，今日，保利奪得珠海地王。華發(fā)和保利都跑對方后花園放火去了。據(jù)日前的出讓公告顯示，該塊地位于唐家灣情侶北路(南段)，宗地面積123292.19平米，規(guī)劃土地用途住宅(二類)、商業(yè);地塊一、三容積率1.0-2.5，地塊二容積率1.0-2.0;綠地率≥35%，建筑密度≤20%，出讓年限住宅70年，商業(yè)40年。起始價為人民幣5000元/平，增加幅度人民幣20元/平，競買保證金人民幣29000萬元。
美國格理集團首席經(jīng)濟學家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對此分析：
記者：一二線城市4天內誕生六個地王，房企年末快速搶地。年末將至，一二線城市土地市場突現(xiàn)一波詭異的“地王潮”，你怎么看這種現(xiàn)象，意味著什么?媒體報道說全國地王遍地開花，你是否贊同這樣的說法?
謝逸楓：年末爆發(fā)“地王潮”是調控長期壓制下的結果，是市場共同期盼的結果。同時向土地市場宣告暖冬來臨。一方面是在中央調控不可能全面放松與實質性調整時，市場非常期待出現(xiàn)利于樓市刺激性的亮點，穩(wěn)定市場。另外一方面是地方政府與開發(fā)商也希望通過土地市場回暖，拉動銷售與改變市場預期。意味著“地王”將成為2013年中國樓市風向標，也表明樓市2011年最糟糕的日子過去了。
謝逸楓：所謂“全國地王遍地開花”的說法不正確，因為六個地王出現(xiàn)的范圍僅僅是局限于四個一線城市與二個二線城市。況且地王的平均溢價與溢價率水平未超過2009年與2010年，屬于比較合理的水平。
記者：目前全國各大媒體都在譴責或者是批評央企，認為地王是央企搶地導致的結果，并且央企是高房價的推手之一。你是否贊同，你怎么看?
謝逸楓：不管是國進民退還是民進國退，都是房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。如果把地王推高房價之黑手直接推給央企，這是非常不公平不合理的。難道央企不拿地不搶地，地王就不會出現(xiàn)?2009年與2010年民企不也制造出大量地王，難道說都是民企的錯。不必太過分苛責央企“制造地王”，因為央企也是按照政府土地出讓的規(guī)則拿地的，是在法律規(guī)定的正常程序下獲得的土地。
記者：地王的出現(xiàn)對誰最有利?最后誰買單?地方政府是否存在土地財政的危機?
謝逸楓：地王的出現(xiàn)顯然對政府最有利，最主要是獲得最大土地價值與利潤化。而對開發(fā)商最不利，不僅直接增加開發(fā)商投資開發(fā)成本與資金運作風險，也影響到開發(fā)利潤預期。毫無疑問，地王的最后買單者就是購房者。
謝逸楓：從國土部與財政部及民間機構的數(shù)據(jù)顯示，地方政府確實存在土地財政危機，一方面是土地出讓金收入大量下降。另外一方面是土地成交的整體地價與溢價水平下降。三是房企拿地支出的買地款下降。四是年末地方政府供地的積極性提高。
記者：為什么會爆發(fā)年末一波部分城市“地王”熱的現(xiàn)象，是不是政府與開發(fā)商故意制造出來的，還是房企真的不缺錢，看好2013年中國房地產(chǎn)市場?
謝逸楓：地王爆發(fā)的原因不可簡單說成是政府與開發(fā)商合謀的結果，主要原因在于土地出讓制度與地塊品質高及房企不缺錢等市場回暖明顯。一方面是政府不可能希望地價不上漲，增加土地收入。另外一方面是高品質的地塊自然價格高，競爭自然激烈。三是大房企提前已完成銷售目標與融資能力強及手上貨幣富裕，況且處于補倉期，地價相對以往便宜。四是市場量價上漲，房企后市信心足，并且土地升值快有利增加利潤與固定資產(chǎn)。
記者：地王的出現(xiàn)是否真的會導致房價暴漲，是否會導致購房者提前出手?作為地方政府，地王年末的出現(xiàn)，是否有必要采取限制地王的措施，防止地價上漲導致推高房價的市場預期?
謝逸楓：地王導致房價暴漲的邏輯是對的，但是也要看所在的市場與政策及區(qū)域位置等房企開發(fā)的實力。所以，地王誕生并不具備普遍意義，不過，高價地塊將影響市場預期 。由于大部分“地王”位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應“郊區(qū)化”的趨勢下，其區(qū)位優(yōu)勢凸顯無疑。此外，“地王”的用地性質多為住宅或商用，配建規(guī)模較小，更容易吸引企業(yè)參與。目前經(jīng)過此前的市場熱銷和各項融資舉措，不少品牌房企手握的資金流在150億元以上。現(xiàn)金充沛，加之補充庫存的需要，使得房企“既有意愿，又有能力”在土地市場作為。
謝逸楓：為穩(wěn)定市場預期，各地在土地出讓中，應盡量采取限制措施，比如設置最高限價、采用招標出讓等，防止土地出讓價格過高。同時，需盡快制定并公布后續(xù)土地出讓計劃，并適當推遲熱門地塊的入市時間，以免給房價預期帶來不利影響。
全國總價地王：11月30日 南京臨江老城改造建設投資有限公司(中冶置業(yè))在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元拿下南京下關區(qū)濱江江邊路以西2號地塊。該幅地塊規(guī)劃用地性質為商住混合用地，出讓面積達364214.6平米。56.2億的成交價也使得該幅地塊成為2012年以來全國范圍內的總價地王。
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