謝逸楓:越秀地產(chǎn)輕松擊敗對手收獲開發(fā)區(qū)地塊

2012-09-27 來源：謝逸楓博客編輯：詩諾

　　2012年9月26日下午,國企越秀地產(chǎn)集團一舉輕松擊敗地產(chǎn)“三巨頭”(保利、中海、萬科)，僅僅用了不到15分鐘時間，越秀以12.5億價格拿下廣州蘿崗區(qū)科學城開源大道開發(fā)區(qū)SDK-A-2地塊，折合樓面地價5522元/平，超過起拍均價1100元/平，超過起拍價格10.0098億2.4902億元，溢價率近25%。開發(fā)區(qū)土地拍賣中心表示，接下來蘿崗區(qū)還將拍賣一宗住宅用地,編號為CPPQ-A1-2的地塊位于廣州市開發(fā)區(qū)長嶺路以南，面積157152平方米，起始價格約12億元。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對此評論與分析

　　0352房網(wǎng)：謝先生怎么看越秀地產(chǎn)集團拿下開發(fā)區(qū)該地塊一事?為什么會出現(xiàn)房企搶地?是否意味土地市場回暖?

　　謝逸楓：越秀地產(chǎn)集團對該地塊是勢在必拿，一方面是越秀地產(chǎn)集團去年9月首次進軍開發(fā)區(qū)，以14.1億元拍得蘿崗科學城KXC-I4-7地塊，有利形成開發(fā)規(guī)模與片區(qū)優(yōu)勢。另外一方面是越秀地產(chǎn)集團現(xiàn)金流富裕，資金實力雄厚，況且目前地價相對便宜，是抄底好時機。三是越秀地產(chǎn)集團對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春茫袌鼍哂型⒌男枨筚徺I力。同時，超前的規(guī)劃與廣州市政府的大力開發(fā)，該區(qū)將形成房地產(chǎn)開發(fā)熱點。

　　謝逸楓:房企搶地最主要原因有四個方面,一是地塊所在區(qū)域具備發(fā)展?jié)摿εc地價相對便宜，拿地時機最好，具有抄底的感覺。二是房企資金鏈相對寬松，樓市回暖明顯，拿地熱情高漲。三是房企看好后市和該區(qū)域開發(fā)價值，況且上半年新增土地儲備不多。同時該區(qū)域住宅土地的稀缺性，市場購買力旺盛。四是房地產(chǎn)調(diào)控見底，房企銷售業(yè)績良好，資金壓力隨著銷售成交與開發(fā)貸款放松而大減。

　　謝逸楓：當前廣州土地市場的確有回暖的信號，一方面是成交的溢價空間與樓面單價依然相對低。另外一方面是房企拿地的積極性有所提高與政府推地的動作不斷加快。但是，調(diào)控沒有放松的情況下，土地市場難言回暖，況且政府一直以抑制房價上漲過快和防止地價上漲推高房價作為管理市場預期。

　　0352房網(wǎng)：樓面價格是否合理?房價賣到多少才可以保證一定的開發(fā)利潤?

　　謝逸楓：越秀地產(chǎn)輕松擊敗“三巨頭”拿下該地塊，這個樓面價格非常合理，與市中心地塊和新城區(qū)地塊相比較，樓面地價不高，比較劃算，完全符合市場開發(fā)利潤預期的價位水平。根據(jù)SDK-A-2地塊總價12.5億計算，折合成樓面地價5522元/平，超過起拍均價4422元/平，高出1100元/平，超過起拍價格10.0098億，高出2.4902億元，溢價率近25%。該地塊樓面價低于2009年10月29日雅居樂地產(chǎn)創(chuàng)下的7074元/m2“地王價”，還有少1552元/平方米。

　　謝逸楓：按照樓面地價占房價約三分之一計算，加上建安和稅費及配套等運營成本，整體開發(fā)成本單價最多不會超過9000元/平方米。而蘿崗作為一個新興的開發(fā)區(qū)，2011年開始樓價早已破萬。2012年7月廣州十區(qū)一手均價14305元/平，蘿崗均價13125元/平，環(huán)比上升0.66%。如果到2014年開發(fā)上市銷售，該盤開盤后均價起碼要賣到15000元/平方米，如規(guī)劃的產(chǎn)品是聯(lián)排別墅價格將達到1.8萬-2萬元以上/平方米,而獨棟別墅的價格可能達到2.5萬-3萬元以上/平方米。根據(jù)開發(fā)成本與房價的數(shù)據(jù)計算，開發(fā)預期利潤高達30%以上，甚至達到50%以上。”

　　0352房網(wǎng)：蘿崗房地產(chǎn)市場前景如何?房價還有多大升值空間?

　　謝逸楓：蘿崗房地產(chǎn)市場發(fā)展前景潛力巨大，一是從規(guī)劃角度上看，房地產(chǎn)投資價值無限。根據(jù)《廣州市城市發(fā)展總體規(guī)劃(2010-2020)》明確規(guī)定，廣州未來要用10年時間基本建成能容納200萬人口的宜居宜業(yè)的東部山水新城。另外是《廣州蘿崗總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》顯示，根據(jù)廣州市委市政府提出的“東進”要求，經(jīng)過近10年的開發(fā)建設，廣州科學城已建成為宜業(yè)宜居的創(chuàng)新型科技園區(qū)。二是從交通配套投資看，房地產(chǎn)升值可期望。未來5年，配合廣州東部山水新城的建設，廣州開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)在基礎設施上計劃投入400億元，推進軌道交通、道路交通、能源保障、生態(tài)環(huán)保、智慧城市五大戰(zhàn)略性基礎設施建設，按照構建與中心城區(qū)“半小時生活圈”的目標，加快推動地鐵六號線二期、知識城線等軌道建設。

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