秦虹：保障性住房要保障正真需要的人(2)
2012-09-20 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：詩(shī)諾
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：通過您的介紹，可以看到，這十年來(lái)我國(guó)的保障房建設(shè)正在逐步向前推進(jìn)，并且取得了不小的成就。目前我國(guó)的保障性住房政策在實(shí)施和執(zhí)行過程中面臨的困難和問題主要有哪些?
秦虹：現(xiàn)在保障性住房建設(shè)恐怕還是一個(gè)供求有效對(duì)接，不要錯(cuò)位的問題。就是政府保障性住房保障的對(duì)象和需求對(duì)象，怎么能夠有效的對(duì)接，而不是錯(cuò)位，讓那些需要保障房的人能夠真正得到保障。
有一些大學(xué)教師、政府公務(wù)員都享受著保障性住房政策，但是，他們是不是真的需要?而農(nóng)民工需要保障性住房，他能不能住進(jìn)去?還有就是一些小城市建了這么多，是不是有這么多需求?有些城市需求量很大，建的保障房夠不夠?這是一種有效對(duì)接的問題。
保障性住房特別需要精細(xì)化管理。而不是說(shuō)簡(jiǎn)單地把房子一蓋就算了。蓋完了之后誰(shuí)住進(jìn)去，住進(jìn)去怎么退出，怎么管理，租金怎么才能收上來(lái)，物業(yè)管理怎么管，這些東西都需要非常精細(xì)化的來(lái)考慮，不是那么簡(jiǎn)單的。
比如香港，他們?nèi)ツ晏岢鰜?lái)要重新考慮建居屋。但是要等到5年以后才實(shí)施。他們用5年來(lái)準(zhǔn)備制定政策的時(shí)間。他們要研究錢從哪里來(lái)，地從哪里出，有多大需求，分配給誰(shuí)，社會(huì)有沒有意見，會(huì)不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。這都要綜合評(píng)估，綜合考慮。保障性住房的精細(xì)化管理就是要從前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、選址、建設(shè)、融資，到建筑質(zhì)量的監(jiān)督、入住、準(zhǔn)入進(jìn)入，乃至后期的物業(yè)管理、房屋管理、人員的退出，再循環(huán)使用等全過程。還包括保障房應(yīng)該建多大的量，建在什么地方，針對(duì)什么樣的人群，全方位，全過程都需要精細(xì)化管理。所以保障性住房管理工作的難度確實(shí)還是挺大的。
保障性住房對(duì)資金的需求量也很大，目前整個(gè)資金安排主要有五個(gè)渠道，一是各個(gè)地方土地出讓凈收益的10%，還有很多地方已是超過政策要求，按土地出讓總收益的10%支持保障性住房建設(shè);第二是公積金的增值收益;第三是中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付，上半年的補(bǔ)貼總額已經(jīng)和去年全年的總額幾乎一樣多，估計(jì)下半年數(shù)額還會(huì)有增加;第四就是地方的財(cái)力，地方政府從財(cái)政收入中拿出一部分資金來(lái);第五個(gè)部分就是購(gòu)房的收入，指的是經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房的銷售，這部分錢的收入占相當(dāng)一大部分。還有一個(gè)渠道就是中央代發(fā)地方建設(shè)債券，主要用于保障性住房的建設(shè)。剩下不足的，還需要通過銀行貸款，或是一些企業(yè)的投入等。
實(shí)際上，各個(gè)地方每種渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比較困難的地區(qū)，主要是中央財(cái)政的投資占的比較大。東部地區(qū)主要是土地收入，地方財(cái)政的支出占的比重比較大。
有人提出民間資本參與保障性安居工程建設(shè)。如果以是否擁有產(chǎn)權(quán)來(lái)衡量，就是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房這類保障性住房建設(shè)，民間資金的投入是沒有問題的。但是，通過企業(yè)投資、企業(yè)持有、企業(yè)經(jīng)營(yíng)這種租賃性的保障性住房的建設(shè)目前來(lái)看，還有相當(dāng)大的難度。要實(shí)現(xiàn)通過民間資金投入、民間資金持有、民間經(jīng)營(yíng)這個(gè)租賃式的保障性住房，恐怕最主要的一點(diǎn)是看政府補(bǔ)貼能不能到位，即政府能否真正承擔(dān)起由于租金限制或變動(dòng)、準(zhǔn)入控制、選址配套不當(dāng)?shù)仍斐煽罩玫娘L(fēng)險(xiǎn)，要看政府的補(bǔ)貼能否達(dá)到企業(yè)投資的一個(gè)合理利潤(rùn)率。如果達(dá)不到，就很難吸引民間投資進(jìn)入。當(dāng)然國(guó)有企業(yè)投入承擔(dān)責(zé)任和義務(wù)是必要的。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：今年6月份以來(lái)，部分地區(qū)又出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的情況，您認(rèn)為應(yīng)采取哪些政策抑制房?jī)r(jià)上漲?
秦虹：溫家寶總理前不久也強(qiáng)調(diào)，要把抑制投機(jī)投資需求作為長(zhǎng)期性的政策。如果真是能夠有效的落實(shí)這個(gè)政策，那么市場(chǎng)上主要是自住性需求。自住性需求在三五年內(nèi)是常數(shù)，投資性需求則是個(gè)無(wú)法估計(jì)的量。當(dāng)市場(chǎng)上以自住性需求為主的時(shí)候，房?jī)r(jià)就很難被推高。即使偶爾推上去了，也難以持續(xù)。因?yàn)槿绻堰^去的需求集中到今年釋放，明年的需求就沒了。
因此，在政策不變，加上我們的自住性需求是一定量的情況下，房?jī)r(jià)不具備快速上漲條件，關(guān)鍵是我們能否真正把控制投機(jī)投資需求的政策落實(shí)到位。
有一段時(shí)間我們一直在提房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不在房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。比如說(shuō)財(cái)稅制度能否優(yōu)化和完善，讓地方財(cái)政擺脫對(duì)土地收入的依賴。如果完善了財(cái)稅制度，地方政府不依靠土地財(cái)政了，土地價(jià)格不再推高了，也有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定。另外，金融體制改革能不能順利進(jìn)行，多一點(diǎn)投資渠道，讓老百姓別把錢都投在房地產(chǎn)上。把這個(gè)需求解決了，房地產(chǎn)投資性需求的壓力就會(huì)小了。
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