謝逸楓:前8月全國(guó)房地產(chǎn)“平穩(wěn)”回暖增速(2)

2012-09-10 來(lái)源：謝逸楓博客編輯：玥婷

　　全國(guó)商品房銷售面積及銷售額增速。二、商品房銷售和待售情況。1-8月份，商品房銷售面積57415萬(wàn)平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份縮小2.5個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售面積下降4.8%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)10.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)3.0%。商品房銷售額34011億元，增長(zhǎng)2.2%，1-7月份為下降0.5%;其中，住宅銷售額增長(zhǎng)2.3%，辦公樓銷售額下降1.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.7%。

　　1-8月份，東部地區(qū)商品房銷售面積28263萬(wàn)平方米，同比下降2.6%，降幅比1-7月份縮小3.9個(gè)百分點(diǎn);銷售額20742億元，增長(zhǎng)2.2%，1-7月份為下降1.5%。中部地區(qū)商品房銷售面積14441萬(wàn)平方米，下降2.4%，降幅縮小1.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額6458億元，增長(zhǎng)6.1%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積14711萬(wàn)平方米，下降8.2%，降幅縮小1個(gè)百分點(diǎn);銷售額6811億元，下降0.9%，降幅縮小1.4個(gè)百分點(diǎn)。8月末，商品房待售面積31957萬(wàn)平方米，比7月末增加290萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加79萬(wàn)平方米，辦公樓增加19萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加112萬(wàn)平方米。

　　主持人：請(qǐng)你分析前8月銷售成交和銷售額上升的原因是什么?

　　謝逸楓：前8月銷售成交和銷售額上升的原因有四個(gè)方面，一是前期一系列調(diào)控微調(diào)積累的購(gòu)房需求釋放。而貨幣與房貸政策放松及微調(diào)城市的增加，促進(jìn)樓市回暖。二是開(kāi)發(fā)商采取“以價(jià)換量”的銷售策略，去商品房庫(kù)存量，銷售成交不斷創(chuàng)新高。三是購(gòu)房者受到房貸政策調(diào)整和房企價(jià)格折扣優(yōu)惠政策，積極入市購(gòu)買(mǎi)。四是房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，并且樓市“價(jià)量齊飛”讓購(gòu)房者和房企看好后市。

　　主持人：8月房?jī)r(jià)如何走勢(shì)?未來(lái)房?jī)r(jià)又將怎么走?

　　謝逸楓：從8月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)保持8個(gè)月下降,說(shuō)明中央房地產(chǎn)調(diào)控效果非常顯著。目前前8月全國(guó)房地產(chǎn)“平穩(wěn)”回暖增速,一方面是貨幣政策和地方調(diào)控調(diào)整的結(jié)果.另外一方面是房企"以價(jià)套現(xiàn)'的銷售策略實(shí)施,去商品房庫(kù)存,回收銷售款,保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定。"不過(guò),房?jī)r(jià)同比依然連續(xù)三個(gè)月上漲趨勢(shì)，說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲壓力巨大。

　　謝逸楓：供應(yīng)短缺導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，明年房?jī)r(jià)將進(jìn)入全面上漲。首先是土地低增長(zhǎng)供應(yīng)，而保障房也低供應(yīng)，新增供應(yīng)大量減少。市場(chǎng)供求不平衡，房?jī)r(jià)下降的可能性為零。其次是調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)轉(zhuǎn)向微調(diào)進(jìn)入維穩(wěn)，年內(nèi)調(diào)控放松預(yù)期強(qiáng)烈。貨幣與房貸政策字已經(jīng)放松。因此，未來(lái)更城市實(shí)施放松調(diào)控的政策出臺(tái)。再次是房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲苗頭，并且連續(xù)上漲3個(gè)。樓市回暖加快，價(jià)隨量升趨勢(shì)出現(xiàn)。同時(shí)，購(gòu)房者謹(jǐn)慎態(tài)度轉(zhuǎn)變成積極入市。最后是去商品房庫(kù)存量快速，房企資金壓力逐漸消除，房?jī)r(jià)缺乏下降動(dòng)力。況且，今年穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)之下，全國(guó)大量的投資必然導(dǎo)致地方政府財(cái)政透支，土地財(cái)政將進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

　　全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金增速。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金59714億元，同比增長(zhǎng)9.1%，增速比1-7月份提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9886億元，增長(zhǎng)11.2%;利用外資293億元，下降53.7%;自籌資金25040億元，增長(zhǎng)12.5%;其他資金24495億元，增長(zhǎng)6.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15323億元，增長(zhǎng)10.1%;個(gè)人按揭貸款6057億元，增長(zhǎng)10.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)回升.四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)為94.64，比上月提高0.07點(diǎn)。

　　主持人：目前房企資金鏈狀況如何?

　　謝逸楓：房企到位資金不斷增速，表明房企資金最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了,現(xiàn)在基本是不缺錢(qián)。首先是房企融資成本下降，銷售回款增加，現(xiàn)金流越來(lái)越寬松。其次是房貸政策放松，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)快速，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力旺盛。再次是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)貸款也逐漸增加，房企整體資金壓力減小。最后是貨幣政策放松預(yù)期強(qiáng)烈，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度提高，但是價(jià)格折扣優(yōu)惠政策的力度越來(lái)越小。毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在買(mǎi)房是購(gòu)房者最好時(shí)機(jī),否則一旦錯(cuò)過(guò)必然要悔青腸子。

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