謝逸楓:8月全國百城房價連續(xù)3月上漲(2)

2012-09-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：紫琳

　　0352房網(wǎng)記者：為什么8月全國百城房價環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)上漲?

　　謝逸楓：房價環(huán)比連續(xù)3個月上漲主要原因有四個方面，一是全國多地樓市調(diào)控放松微調(diào)。樓市回暖跡象明顯，購房者積極入市，成交量大量上升和購買力釋放導(dǎo)致多個二三線城市房價上漲。同時因部分限購城市購房需求和資金轉(zhuǎn)移到未限購的二三線城市，推高房價。二是調(diào)控累積疊加效應(yīng)顯現(xiàn)。中央到地方政府一系列調(diào)控微調(diào)所積壓的自住需求釋放。特別是首套房貸首付和利率調(diào)整及稅費(fèi)等支持剛需合理購買政策出臺，導(dǎo)致購買力爆發(fā)。而部分房企停止價格優(yōu)惠政策，上調(diào)價格。三是恐房價反彈，購房者入市信心堅定。尤其是全國一線城市房價出現(xiàn)小幅度反彈，而未限購二三線城市因市場銷售成交火熱和后市信心恢復(fù)的影響，導(dǎo)致購房者由持幣觀望到購房意愿強(qiáng)烈轉(zhuǎn)變成提前購買的心理。四是部分房企“以價換量”的銷售策略。為去商品房庫存和拉動銷售成交，房企采取一定的價格折扣優(yōu)惠政策，刺激樓市需求，促進(jìn)銷售成交，出現(xiàn)成交上升拉動價格上漲的現(xiàn)象。不排除因結(jié)構(gòu)性的因素導(dǎo)致房價上漲。

　　0352房網(wǎng)記者：房價是否存在大幅度反彈的可能性?

　　謝逸楓：下半年房價大幅反彈的可能性不大，缺乏房價大幅度反彈的基礎(chǔ)與條件。一是從中央調(diào)控層面上看，中央調(diào)控政策實(shí)質(zhì)上未放松，缺乏房價大幅度反彈的條件。尤其是房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入敏感的關(guān)鍵期，限購和限貸政策及中央頻繁表態(tài)調(diào)控不放松不動搖與防止房價反彈的決心。二是從房企資金鏈層面上看，房企目前銷售回款緩慢和融資渠道未打開及還債高峰期到來，資金整體上趨于緊張，缺乏房價大幅度反彈的動力。三是從市場供求關(guān)系層面上看，商品房庫存和新增商品供應(yīng)巨大，市場處于供大于求局面，缺乏房價大幅度反彈的基礎(chǔ)。四是從市場購買力層面上看，市場90%購買力是自住性需求，購房者的經(jīng)濟(jì)能力受限，缺乏房價大幅度反彈的支撐力。漲價會影響房企沖擊業(yè)績與去商品房庫存量。以價換量的銷售策略依然是部分房企主要的應(yīng)對調(diào)控策略。

　　0352房網(wǎng)記者：房價連續(xù)3個月上漲，是否會引起中央新一輪調(diào)控政策出臺?

　　謝逸楓：止跌再漲的勢頭延續(xù)著樓市全面回暖的信息，房價再次小幅度上漲，表明出現(xiàn)房價反彈風(fēng)險信號，將引起中央高層的重視。如果地方調(diào)控微調(diào)過度放松和房價出現(xiàn)大幅度反彈，不排除中央樓市調(diào)控升級，出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。但是從實(shí)際情況看，地方政府微調(diào)受限與房價不存在大幅度反彈的條件及考慮到樓市剛剛呈現(xiàn)回暖跡象等穩(wěn)增長的考慮，中央不會出臺新的樓市政策或調(diào)控升級加碼，而保持原來房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度，防止房價全面反彈。由于地方政府受困于土地收入和稅費(fèi)減少，財政吃緊和穩(wěn)增長及政治業(yè)績等去商品房庫存的影響下，地方與中央樓市調(diào)控博弈升級，中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松與地方政府調(diào)控微調(diào)局面將并存。

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