董藩：房價(jià)再下滑2個(gè)月市場應(yīng)該到底部了(2)

2012-06-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：玥婷

　　投資：最低端產(chǎn)品日后淘汰沒人接手

　　0352房網(wǎng)：你說，房子是最好的投資產(chǎn)品?具體買哪種房子更好?

　　董藩：今天很多人感謝我，就是因?yàn)槁犃宋业脑捹I了房子;很多人恨別的專家，就是因?yàn)槁犃怂麄兊脑捹I了股票。我們從專業(yè)的角度，有過很多測算和推導(dǎo)，得出了很多結(jié)論。只為了自住，當(dāng)然是根據(jù)需要買。但房地產(chǎn)同時(shí)具有投資屬性，這就產(chǎn)生了回報(bào)要求。從項(xiàng)目檔次上看，投資回報(bào)率一般是高端住宅大于普通住宅，普通住宅大于經(jīng)濟(jì)適用房;大戶型大于普通戶型，普通戶型大于小戶型。在很多大城市和核心城市，短期看，小戶型漲得更快，但再往后發(fā)展，等人口、家庭規(guī)模、生活方式等穩(wěn)定下來之后，將會(huì)看到高端物業(yè)的投資回報(bào)更高。需求是往上擴(kuò)張的，住房永遠(yuǎn)少一間。如果買的是最低端的產(chǎn)品，日后待淘汰時(shí)就沒有多少人愿意接手了，保值增值性就差了。而中高端的房產(chǎn)，由于有著好的地段和景觀，隨著發(fā)展這些因素對價(jià)格的影響會(huì)越來越大。另外還有很多結(jié)論，例如，能買沿海的不買中部的，能買中部的，不買西部的;能買一線城市的不買二線城市的，能買二線城市的不買三線城市的;要買商貿(mào)城市和綜合型城市的，盡量不買工業(yè)城市和農(nóng)業(yè)城市的。我不一一陳述。

　　商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了

　　0352房網(wǎng)：廣州2012年賣地重商，住宅用地比2011年減少24.3%，商服用地大增78%。

　　董藩：調(diào)控導(dǎo)致住宅用地很難賣。地方政府為了保地方財(cái)政收入，或者想同樣的地塊多賣點(diǎn)錢，就增加商業(yè)用地的供給。所以商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)出現(xiàn)的。

　　0352房網(wǎng)：詳細(xì)來說就是?

　　董藩：比如這塊地不適合做商業(yè)地產(chǎn)使用，但他們當(dāng)商業(yè)地塊賣了。對一些小的商業(yè)項(xiàng)目來說，招商特別困難，可能用了五年經(jīng)營，業(yè)主還是虧損。做住宅項(xiàng)目簡單，只要認(rèn)真，都可以干得很好。就算從來沒有做過地產(chǎn)的，只要好好干，找好的合作商，不偷工減料，就能做好。住宅方面開發(fā)能力差別不大。但商業(yè)不一樣，后面有招商、運(yùn)營，資產(chǎn)管理等等，能力差別很大。我們看到萬達(dá)快速崛起，但萬達(dá)不是很容易學(xué)習(xí)的。

　　0352房網(wǎng)：什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?

　　董藩：其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了，大家看到，有些商業(yè)地產(chǎn)賣不了，租不出去。因?yàn)樯虡I(yè)不限購，沒有不讓買，出現(xiàn)這種情況就證明過剩了或者決策失誤。只是做商業(yè)地產(chǎn)的一般都是實(shí)力比較強(qiáng)的公司，他們的壓力可能已經(jīng)很大，但不會(huì)像小公司老板那樣想去跳樓而已。

　　0352房網(wǎng)：具體是指寫字樓還是商鋪?

　　董藩：寫字樓也好，商鋪也好，因?yàn)椴幌拶彛顿Y沒限制，都會(huì)一窩峰地出來。但住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于它們。比如住宅，一對年輕人結(jié)婚可能需要從家里搬出來，買一套90平方米的住宅。但90平方米的寫字樓一般容納了10-20個(gè)從業(yè)者;而90平方米的超市則需要兩三千個(gè)消費(fèi)者支撐才行。其次，住宅的需求還可以演化提升，比如這對年輕人離婚了，這又產(chǎn)生另一套房的需求，但這對寫字樓和超市面積沒有影響。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）