張承惠：房地產(chǎn)市場有可能在2012年著陸

2012-01-10 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠、綜合研究室主任陳道富的署名文章《中國有條件避免房地產(chǎn)市場硬著陸》在全國房地產(chǎn)市場引起了巨大的反響，為此，0352房網(wǎng)記者第一時間聯(lián)絡了國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠，就相關問題進行了獨家追訪。

　　0352房網(wǎng)：你在總結(jié)現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場的4個特征中提出，當前一些城市出現(xiàn)的房價回落是政府主動調(diào)控的結(jié)果，而非房地產(chǎn)市場自我惡化、發(fā)展乏力所造成。對于當前房價的下行狀態(tài)，市場觀點不一。

金融研究所所長張承惠

　　有人認為，房價已出現(xiàn)拐點，后期房價可能會出現(xiàn)硬著陸;有人則認為，房價硬著陸的情況不會出現(xiàn)，可能會軟著陸。在你看來，該如何界定硬著陸?目前，我國房地產(chǎn)市場是否有硬著陸的趨勢?

　　張承惠：對于房地產(chǎn)市場的“硬著陸”，目前學術(shù)界并無明確定義。我個人認為，“硬著陸”就是所謂的“崩盤”，是指以對經(jīng)濟、金融體系形成巨大沖擊為代價，使房價短期內(nèi)調(diào)整到合理水平甚至合理水平之下。“軟著陸”則是指房價在不給宏觀經(jīng)濟帶來較大沖擊的情況下平穩(wěn)回落。

　　國際經(jīng)驗證明，在高杠桿率背景下的房地產(chǎn)市場硬著陸往往會引發(fā)金融和經(jīng)濟風險。美國次貸危機爆發(fā)已快5年，至今失業(yè)率高企、經(jīng)濟復蘇緩慢。近日美聯(lián)儲還呼吁，要采取更多行動穩(wěn)定住房市場。希望中國不要發(fā)生類似情況。

　　我國由于杠桿率低等原因，房價的較大回落對金融體系直接沖擊不太大，但因關聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、在經(jīng)濟產(chǎn)出中占比高，房地產(chǎn)硬著陸會對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。特別是去年四季度以來，經(jīng)濟下行壓力逐漸加大。

　　在外需因歐美債務危機而大幅收縮時出現(xiàn)房地產(chǎn)市場硬著陸，可能對消費和投資產(chǎn)生較大沖擊進而傷害實體經(jīng)濟。當前，我國房地產(chǎn)市場尚未進入硬著陸狀態(tài)，只是部分城市剛出現(xiàn)調(diào)整。

　　0352房網(wǎng)：你在文章中提出以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方式。在鼓勵消費上，重點是鼓勵首套住房需求，同時抑制投機。你認為，在保護剛性需求上2012年哪些政策會有微調(diào)的空間，哪些舉措更合理?

　　張承惠：我認為，根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議確定的“穩(wěn)中求進”方針，在繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不轉(zhuǎn)變、調(diào)控力度不放松的基礎上，宜適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段，以進一步明確“鼓勵居住、限制投資”的政策導向。例如在抑制非消費性需求的同時，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例和住房貸款利率，對改善性住房需求也應有一定政策支持。

　　0352房網(wǎng)：在抑制房地產(chǎn)市場投機方面，你提出應增加投機成本，征收交易所得稅和房地產(chǎn)稅，以避免市場預期改變后可能引發(fā)的新一輪投機潮。房產(chǎn)稅目前已在慢慢推進，但交易所得稅還沒有試行，下一步是否有實行的可能?你認為這兩個稅種哪一個會更有效?

　　張承惠：在抑制投機方面，交易所得稅和房地產(chǎn)稅都有一定的作用。但在精準打擊投機方面，交易所得稅比房地產(chǎn)稅更有針對性。

　　交易所得稅又叫資本利得稅，是針對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的稅種，在執(zhí)行難度上會比房地產(chǎn)稅要小一些。從國外已有的經(jīng)驗來看，在房地產(chǎn)市場征收階梯式交易所得稅(即按時間序列稅率遞減，例如購入后一年內(nèi)轉(zhuǎn)售的話稅率最高，第二年以后逐漸遞減)對抑制投機效果比較明顯。

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