胡江：保障房與商品房永遠(yuǎn)難達(dá)到平衡(2)

2011-09-28 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣

　　我個(gè)人認(rèn)為，保障房資金還是應(yīng)該主要來(lái)自于政府，通過(guò)納稅人的繳稅來(lái)建設(shè)保障房。但是在建設(shè)的過(guò)程中要謹(jǐn)慎控制受惠面。

　　降價(jià)是種價(jià)值回歸

　　0352房網(wǎng)：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)的金九已過(guò)去兩周，但北京市二手房市場(chǎng)整體成交仍處于低位，未見(jiàn)回升跡象。房?jī)r(jià)環(huán)比也出現(xiàn)了下降。且北京二手房?jī)r(jià)格下降有逐漸從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象。請(qǐng)問(wèn)這是不是意味著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入到下降通道了?

　　胡江：目前北京郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格正在向合理的價(jià)值區(qū)位回歸。作為統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一手房和二手房有很深刻的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，它們都共同受到供求關(guān)系的影響和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。如果房?jī)r(jià)下降，且供給沒(méi)有太大的變化，顯然是有效需求減少了。

　　在我國(guó)很多城市都執(zhí)行限購(gòu)政策的情況下，購(gòu)房者不會(huì)輕易購(gòu)買二手房，也不能購(gòu)買。但與此同時(shí)，二手房上市量依然很大，一手房供給也沒(méi)有減少，需求減少就會(huì)造成價(jià)格的下降。目前北京市二手房?jī)r(jià)格下降的幅度還比較小，也可以說(shuō)是微調(diào)，并且環(huán)比的微降也可以看做是價(jià)格在市場(chǎng)作用下的波動(dòng)。但是如果二手房?jī)r(jià)格持續(xù)大幅下降就說(shuō)明了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格在下降。

　　目前北京郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整得比較多，我認(rèn)為這是這個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格正在向合理的價(jià)值區(qū)位回歸。價(jià)格要調(diào)整到這個(gè)區(qū)域的合理區(qū)間。

　　降價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響不大

　　0352房網(wǎng)：如果二手房?jī)r(jià)格下降，那么也就意味著居民手里的不動(dòng)產(chǎn)在貶值。有種說(shuō)法是，居民資產(chǎn)的縮水會(huì)影響到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)的走勢(shì)。您認(rèn)為目前我國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)的二手房降價(jià)會(huì)影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展嗎?

　　胡江：在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對(duì)心理會(huì)有一定影響，但是房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)沒(méi)有太大的影響。單純就經(jīng)濟(jì)學(xué)而論，這種說(shuō)法是有其合理性的。資產(chǎn)貶值了，負(fù)資產(chǎn)效應(yīng)就會(huì)顯現(xiàn)。老百姓的資產(chǎn)白白地就在減少，勢(shì)必會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而這個(gè)時(shí)候的經(jīng)濟(jì)也從軟著陸轉(zhuǎn)變成硬著陸，各經(jīng)濟(jì)實(shí)體必然會(huì)受到重創(chuàng)。

　　但是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)制度，以及相關(guān)聯(lián)的金融制度和美國(guó)、歐洲是非常不同的。我國(guó)沒(méi)有在商品房的基礎(chǔ)上附有太多的金融手段，沒(méi)有一次按揭、二次按揭、養(yǎng)老抵押等，很多中國(guó)人就有一套房產(chǎn)，居住是房子的基本功能。不管房子是升值還是貶值，持有人都不能賣。如果房產(chǎn)不被出賣，那么貶值和升值也是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性意義的。在目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，房產(chǎn)貶值對(duì)心理會(huì)有一定影響，但是房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)沒(méi)有太大的影響。

　　未必影響新房市場(chǎng)

　　0352房網(wǎng)：此輪二手房降價(jià)風(fēng)波，是由嚴(yán)厲調(diào)控下新房?jī)r(jià)格的持續(xù)下降引起的。那么二手房的價(jià)格下跌會(huì)反過(guò)來(lái)影響新房市場(chǎng)嗎?

　　胡江：在城市化發(fā)展的不同階段，二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格影響不大。理論上來(lái)說(shuō)二手房?jī)r(jià)格的下降是會(huì)進(jìn)一步拉低新房?jī)r(jià)格的，但是這種影響也要具體問(wèn)題具體分析。在城市化發(fā)展的不同階段，二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房的影響也是不一樣的。在一些地區(qū)二手房?jī)r(jià)格對(duì)新房?jī)r(jià)格影響不大。

　　住房供給是由二手房和一手房共同形成的。每一個(gè)房子理論上提供的社會(huì)功能是一樣的。不過(guò)現(xiàn)實(shí)是，目前我國(guó)正在處于城市化進(jìn)程中，很多大城市正處于快速發(fā)展過(guò)程中。在這種情況下，二手房的位置可能是注定被淘汰的地區(qū)，其價(jià)格也是注定要下降的，這種變化對(duì)新房乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有影響。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）