韓世同：為何我國房地產(chǎn)調(diào)控會越調(diào)越漲？(2)

2011-05-07 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　但為何會出現(xiàn)房價(jià)沒降反升呢?因?yàn)椋行某菂^(qū)的樓盤促銷即使是大幅度降價(jià)，其價(jià)格也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于郊區(qū)盤和尾貨盤，加上之前成交均價(jià)較低，現(xiàn)在中心城區(qū)成交放大，同樣會造成反向的結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化，顯得似乎房價(jià)在“上漲”，實(shí)際上房價(jià)是“假漲真跌”。為何會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢?原因在于即使是網(wǎng)簽，其成交數(shù)據(jù)也要比市場實(shí)際成交時(shí)間要滯后一星期左右。等到數(shù)據(jù)出來，市場已經(jīng)發(fā)生一些新的變化。”

　　可能是當(dāng)時(shí)他們的關(guān)注點(diǎn)不在這里，而且市場還未能普遍關(guān)注到這一動向和現(xiàn)象，所以當(dāng)時(shí)新華社沒有采用我這個(gè)觀點(diǎn)和看法。因此，我就以博客的形式發(fā)了一篇題為《樓市沒降反升是因?yàn)榉績r(jià)“假漲真跌”》的文章。業(yè)界對我“假漲真跌”這一判斷起初是將信將疑，甚至有同行認(rèn)為我這是主觀想象的結(jié)果，沒有數(shù)據(jù)支持。

　　說實(shí)在的，我們的數(shù)據(jù)都是滯后的，如果都要等到數(shù)據(jù)出來之后才能作出分析或判斷，那這樣的專家與普通的市民也沒有多大分別。我之所以敢于根據(jù)市場出現(xiàn)的一些現(xiàn)象就作出上述的判斷，是因?yàn)槿ツ赀@樣的情形接連發(fā)生了三次。

　　每次新政出臺都是這樣三部曲：新政出臺、市場觀望——成交萎縮、均價(jià)假跌——市場回暖、價(jià)量齊升——新一輪政策出臺、市場再度陷入觀望……。我觀察發(fā)現(xiàn)，每次市場回暖其實(shí)都是開發(fā)商降價(jià)促銷帶來的結(jié)果，但每一次都被說成“新政調(diào)控?zé)o效，消費(fèi)者越漲越買”。

　　其實(shí)，消費(fèi)者會這么傻嗎?你不升不降他都不買，你漲價(jià)他反倒買了。這對那些“買漲不買跌”的投資客或許有用，但對購房能力有限的首次置業(yè)和二次改善型置業(yè)的買家而言，他們是不會越漲越買的。

　　還有一點(diǎn)就是，既然市場上會出現(xiàn)“假跌現(xiàn)象”——結(jié)構(gòu)性均價(jià)下跌，那為什么不會出現(xiàn)“假漲現(xiàn)象”——結(jié)構(gòu)性上漲呢?而且，我觀察發(fā)現(xiàn)，往往結(jié)構(gòu)性房價(jià)下降是實(shí)質(zhì)性降價(jià)的先兆，除非市場的政策環(huán)境又發(fā)生大的變化。

　　但由于開發(fā)商和媒體的誤導(dǎo)，決策層往往只看到價(jià)量齊升的假象或變面現(xiàn)象，卻無法看到市場回暖這種“假漲真跌”的真相。而且，往往由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的滯后，我們通常要依據(jù)一周、半月或一個(gè)月前的數(shù)據(jù)來對未來的市場做判斷，顯然很難準(zhǔn)確判斷和把握。

　　如果市場已經(jīng)出現(xiàn)了“假漲真跌”的現(xiàn)象，而且又已經(jīng)有明確的數(shù)據(jù)支持，在這樣的情況下，是否還有必要進(jìn)行調(diào)控升級呢?如果不讓前一輪的新政充分落實(shí)和發(fā)生效果，就又再次匆忙推出新一輪的調(diào)控，必然又會另已經(jīng)發(fā)生變化的市場再度陷入觀望僵持狀態(tài)，使得有可能回落的房價(jià)反倒被再次高位“凍結(jié)”。

　　這就是為何以往調(diào)控越調(diào)越漲的根本原因——誤判形勢、開錯(cuò)藥方。這樣的錯(cuò)誤和教訓(xùn)不要一而再、再而三，還要再三而四的犯下去了!

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）