土地增值稅之辯：利用規(guī)則還是征繳乏力？(2)

2013-11-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

　　媒體查詢，2007、2010年，稅務(wù)部門曾分別發(fā)出通知，要求按照累進(jìn)稅率，從嚴(yán)清算土地增值稅，但均無明顯改進(jìn)。

　　從房企的角度，中國銀河證券房地產(chǎn)研究師侯麗科分析，年終審計時，會計師為防止虛增利潤和資產(chǎn)，都會在當(dāng)期計提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅，利潤表在“營業(yè)稅金及附加”科目，資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)為“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”科目，但從稅務(wù)實(shí)務(wù)的角度出發(fā)，這時候并不需要清算。

　　不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時才開始銷售等。但不違背稅法就行，這只能說是預(yù)繳稅后結(jié)算的制度結(jié)果。

　　“由于土地增值稅額較大，地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后，并不急于針對所有的項(xiàng)目匯算清繳，實(shí)務(wù)中在一定程度上也延緩了房企繳納稅額的時間。”侯麗科表示。

　　那么，房地產(chǎn)公司目前土地增值稅繳納的真實(shí)情況如何?房企欠繳土地增值稅數(shù)額又是多少?

　　爆料人律師李勁松稱，全國性的房企3.8萬億拖欠款即根據(jù)上述《暫行條例》累積計算得出。這一數(shù)字受到不少質(zhì)疑。

　　國泰君安分析師測算表明， 2005年至2012年全國商品房累計銷售額為31萬億，乘以平均5%的稅率，得到累計應(yīng)繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額，得未交額7500億元。比報道的“3.8萬億元”要小很多。

　　如果以萬科為例進(jìn)行計算，按照萬科2.2%的市占率，行業(yè)整體未交增值稅也可能僅是3000億元左右的規(guī)模。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在稅務(wù)部門自己也難以理順土地增值稅的情況下，企業(yè)的拖欠也更顯得“理直氣壯”。“最主要還是簡化征稅方案，尋求簡便可行且接近真實(shí)值的估計方法，從而增強(qiáng)此類征稅實(shí)務(wù)操作的便利性。”他表示。

　　釋放從嚴(yán)征稅信號?

　　央視節(jié)目是否在釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號?媒體查詢發(fā)現(xiàn)，歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會有一些漲價項(xiàng)目和高價項(xiàng)目成為稅務(wù)部門重點(diǎn)盯防對象。

　　張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)價格持續(xù)暴漲，導(dǎo)致土地增值稅的預(yù)征與清盤結(jié)算差距比較大，所以有大量的待征稅費(fèi)延遲。這是土地增值稅征收辦法的問題，預(yù)計后續(xù)可能會分階段、分節(jié)點(diǎn)調(diào)整這一征收辦法。

　　而對房企來說，則可能會受到這一政策影響而增加資金壓力。“一般來說，高周轉(zhuǎn)低利潤的房企進(jìn)行1%-2%的計提后，基本可以覆蓋后續(xù)清算時的真實(shí)繳稅額，但有些高利潤的項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目，則可能需要補(bǔ)繳高額的稅費(fèi)，”前述深圳開發(fā)商人士指出。

　　CRIC分析師朱一鳴分析，由于目前企業(yè)普遍加快了周轉(zhuǎn)速度，較多的剛需產(chǎn)品和靈活的價格策略使得項(xiàng)目毛利率普遍不高，實(shí)際土地增值稅繳納額保持相對較低的水平，這一類企業(yè)受到的影響會較小。

　　從2012年企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的情況來看，部分企業(yè)應(yīng)交土地增值稅較高，并且當(dāng)期支付的土地增值稅占當(dāng)期凈利潤的比重也較高，這與這些企業(yè)項(xiàng)目結(jié)算毛利率較高有關(guān)，比如招商地產(chǎn)和雅居樂的這一比重分別為66%和60%，2012年招商毛利率48.83%，雅居樂也高達(dá)41.37%，其清水灣項(xiàng)目的毛利率可能更高。如果從嚴(yán)征收四級累進(jìn)稅率，對這類公司和項(xiàng)目的影響會較大。

　　楊紅旭認(rèn)為，從嚴(yán)征收土地增值稅還將波及兩個問題：一是土地增值稅同樣適用于個人轉(zhuǎn)售房產(chǎn)，但2009年之前同樣沒有嚴(yán)格按累計稅率計征，且2009年開始對住宅停征，如果對房企從嚴(yán)，對個人部分是否也會施行?二是，如何預(yù)防相關(guān)官員從征稅環(huán)節(jié)牟利，也是需要深究的問題。

（責(zé)任編輯：李建霞）