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土地增值稅之辯：利用規(guī)則還是征繳乏力？

2013-11-26 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：歷史上，每次傳出清算土地增值稅的消息，都會(huì)有一些漲價(jià)項(xiàng)目和高價(jià)項(xiàng)目成為稅務(wù)部門重點(diǎn)盯防對(duì)象。

　　“全國(guó)房企8年間拖欠土地增值稅達(dá)3.8萬(wàn)億。”上周末央視報(bào)道，激起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的強(qiáng)烈反彈，部分上榜房企周一迅速做出回應(yīng)，稱不存在拖欠土地增值稅行為。

　　多位受訪業(yè)內(nèi)人士和稅法專家并表示，在未達(dá)到結(jié)算條件時(shí)，“應(yīng)交未交”并不完全等于“拖欠”，“預(yù)提”也不是“欠繳”，3.8萬(wàn)億欠繳總額的算法也存疑問(wèn)。

　　這些人士認(rèn)為，土地增值稅征收實(shí)行先按比例預(yù)繳，在達(dá)到結(jié)算條件時(shí)再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。而在實(shí)際操作中，清算周期可長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，企業(yè)在預(yù)繳后根據(jù)會(huì)計(jì)要求，預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入報(bào)表中，符合稅法規(guī)定。

　　先預(yù)收后清算的制度帶來(lái)的選擇空間。加之目前稅務(wù)部門對(duì)房企土地增值稅的征收管理政策過(guò)于繁雜，缺乏可操作性，導(dǎo)致征收成本大，拖延清算現(xiàn)象突出。

　　也有分析人士認(rèn)為，此次央視直接點(diǎn)名批評(píng)多家國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭的做法較為鮮見，這可能釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號(hào)，不排除近期會(huì)有一波對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從嚴(yán)征繳增值稅的行動(dòng)出臺(tái)。

　　“房企過(guò)去利用規(guī)則沒(méi)錯(cuò)，但以后游戲規(guī)則可能要改變了，”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)計(jì)，政府接下來(lái)可能會(huì)分階段、分節(jié)點(diǎn)調(diào)整現(xiàn)有征收辦法，土地增值稅會(huì)從嚴(yán)征收，這將會(huì)影響一部分房企的利潤(rùn)和資金鏈。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也指出，土地增值稅，相當(dāng)于房地產(chǎn)業(yè)的資本利得稅。如果嚴(yán)格按四級(jí)累計(jì)制征收，則很多房企利潤(rùn)將暴減。

　　1%-2%的計(jì)提

　　“土地增值稅，是當(dāng)前房地產(chǎn)稅收體系中，操作最復(fù)雜、扭曲最嚴(yán)重、繳稅最遲滯、避稅最集中的一個(gè)稅種。”楊紅旭連用四個(gè)“最”形容說(shuō)。

　　按照1994年頒布的《土地增值稅暫行條例》，目前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，最高稅率為60%。1995年1月份出臺(tái)的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房企可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　預(yù)收的比例則經(jīng)過(guò)幾次調(diào)整。最新的是2010年6月《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　“一般在項(xiàng)目拿地階段就已經(jīng)做好稅務(wù)規(guī)劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進(jìn)行預(yù)提，并計(jì)入開發(fā)成本，最終反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中，”深圳一家大型地產(chǎn)商人士認(rèn)為，土地增值稅在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí)可以不交，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不違背稅法。

　　2012年萬(wàn)科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬(wàn)科回應(yīng)稱，央視報(bào)道源于誤讀，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念。房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上的配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備，在賬目上顯示為“應(yīng)交未交”，但這并非欠繳。

　　華僑城地產(chǎn)總裁陳劍也表示，華僑城應(yīng)交土地增值稅已全額繳納。“目前公司已達(dá)清繳條件的稅款正在繳納辦理過(guò)程中，同時(shí)，公司未達(dá)清繳條件的稅款，一旦達(dá)到清繳條件將立即清算。”

　　不過(guò)，由于存在預(yù)收與實(shí)際清算的時(shí)間差，給房企帶來(lái)了制度套利的空間。多家房企內(nèi)部人士透露，目前行業(yè)內(nèi)普遍的預(yù)收率(即計(jì)提)為1%-2%，最高也未超過(guò)5%。預(yù)征率是根據(jù)銷售總收入來(lái)征收，而清算則是扣除一定成本后的增值額乘以相應(yīng)稅率。這兩者的差別有時(shí)候會(huì)很大�，F(xiàn)實(shí)中，不少項(xiàng)目會(huì)通過(guò)各種方式延長(zhǎng)清算時(shí)間。

　　誰(shuí)在拖延清算

　　按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售超過(guò)85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿3年等條件下，稅務(wù)部門就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。

　　但實(shí)際操作中存在困難。部分受訪稅務(wù)系統(tǒng)人士反映，因房地產(chǎn)項(xiàng)目多是滾動(dòng)開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工一般都要2-3年的周期。如果遇上銷售不利，也要等到項(xiàng)目取得銷售許可證滿3年后才能對(duì)之進(jìn)行清算，因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長(zhǎng)則5-6年。

　　此外，按稅法應(yīng)為四級(jí)累計(jì)制，但地方稅務(wù)各自為政，2007年前基本沒(méi)執(zhí)行，只按銷售金額1%-2%左右預(yù)征，最后也較少清算。近幾年越來(lái)越多樓盤被要求清算，但難點(diǎn)在于：清算時(shí)間多被拖延，扣除項(xiàng)目繁雜。

　　比如，2010年的清算通知規(guī)定，開發(fā)商財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。這對(duì)于采取信托、委托貸款等高息融資的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，會(huì)難以承受;還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除，以及動(dòng)遷安置的成本扣除等。

（責(zé)任編輯：李建霞）