下半年京城樓市將如何演繹買(mǎi)房出手還是收手

2013-07-04 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：李建霞

摘要：近期，無(wú)論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢(qián)荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無(wú)數(shù)的專(zhuān)家發(fā)表了無(wú)數(shù)的意見(jiàn)：“錢(qián)荒成樓市分水嶺”、“錢(qián)荒逼房企降價(jià)”、“錢(qián)荒讓開(kāi)發(fā)商不敢砸錢(qián)拿地”……對(duì)于樓市中的各種傳聞和消息，不過(guò)據(jù)了解情況來(lái)看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢(qián)荒”的影響。

　　二手房價(jià)格下半年難現(xiàn)大漲大跌

　　2013年上半年里，二手房無(wú)疑是最受關(guān)注的焦點(diǎn)。在國(guó)五條出臺(tái)前后，二手房成交量一度出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象�？v觀整個(gè)上半年，二手房買(mǎi)賣(mài)在京城樓市中都扮演著尤其重要的角色。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，房東與購(gòu)房者紛紛上演了一出“搶過(guò)戶”的大戲，成為了樓市今年上半年以來(lái)最為火熱的話題。

　　根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達(dá)到了9.4萬(wàn)套，環(huán)比2012年下半年的網(wǎng)簽量上漲了7%，同比2012年上半年同期的網(wǎng)簽量更是大幅上漲了68%。

　　而對(duì)于下半年京城二手房?jī)r(jià)格的走向，胡景暉表示，由于多重政策因素的制約，二手房?jī)r(jià)格大漲大跌的可能性都比較小。

　　一方面，雖然樓市調(diào)控依舊從嚴(yán)，但是在新房供應(yīng)量有限的情況下，剛需和改善的購(gòu)房需求依舊會(huì)涌入二手房，尤其是核心區(qū)的二手房。

　　另一方面，也正是由于限購(gòu)、限貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行，只要不發(fā)生大的政策變動(dòng)，就不會(huì)出現(xiàn)像上半年3月份那樣成交和價(jià)格雙雙暴漲的情況。因此，預(yù)計(jì)下半年的二手房?jī)r(jià)格會(huì)總體保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)。

　　限價(jià)手段能否松綁

　　對(duì)房?jī)r(jià)影響很大

　　通過(guò)6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京的房?jī)r(jià)并沒(méi)有被“限價(jià)”遏制，仍然上漲了幾個(gè)百分點(diǎn)。這無(wú)疑動(dòng)搖了買(mǎi)房人的觀望決心：國(guó)五條北京細(xì)則出臺(tái)后沒(méi)多久，很多樓盤(pán)就因報(bào)批價(jià)格過(guò)高被限制取得預(yù)售證，不懂行的人們紛紛猜測(cè)房?jī)r(jià)可能進(jìn)入下行通道，結(jié)果卻是等來(lái)排隊(duì)等房、價(jià)格被不斷抬高的景象。

　　按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定，新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格必須符合兩個(gè)原則才有可能“過(guò)關(guān)”：一、老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格不能超過(guò)上一期的最高價(jià);二、純新盤(pán)價(jià)格不能超過(guò)該區(qū)域售價(jià)最高樓盤(pán)，這就是所謂的兩個(gè)“天花板價(jià)格”。

　　據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些本來(lái)即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格并未觸到區(qū)域“天花板”價(jià)，只是與有關(guān)部門(mén)的心理價(jià)位不符，取證困難。隨后進(jìn)入幾個(gè)月的等候，在此期間，排隊(duì)買(mǎi)房的人越來(lái)越多，市場(chǎng)上出現(xiàn)不少幾百套房數(shù)千人排隊(duì)的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商自然“隨行就市”坐地起價(jià)。而漲價(jià)“技巧”則讓人“大開(kāi)眼界”：開(kāi)發(fā)商將售價(jià)與裝修款拆分，與購(gòu)房人簽訂兩份合同。前一份售房合同中價(jià)格低于“天花板價(jià)”，容易從有關(guān)部門(mén)取證成功;而后一個(gè)裝修合同，即把溢價(jià)部分簽訂其中。有關(guān)人士擔(dān)憂，這樣的合同簽訂方式，在未來(lái)交房時(shí)糾紛少不了。

　　那么，限價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響是什么?據(jù)大興某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)副總裁介紹，限價(jià)在變相地抬高房?jī)r(jià)。本來(lái)土地招拍掛的方式就是價(jià)高者得之，土地成本已經(jīng)很高。拿下土地的開(kāi)發(fā)商由于融資成本大，勢(shì)必會(huì)迅速取證、開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)，但如果人為地影響了這些步驟的實(shí)施，那么資金成本勢(shì)必加大，帶來(lái)的連鎖效應(yīng)必定是房?jī)r(jià)的升高。舉例說(shuō)明，一般小企業(yè)的融資成本在18%左右，上市企業(yè)在12%左右，而龍頭企業(yè)則在3%-5%之間，一個(gè)普通房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一個(gè)投資10億左右的項(xiàng)目，每天的資金成本在30萬(wàn)左右，如果快速開(kāi)發(fā)回籠資金，會(huì)形成很好的現(xiàn)金流。如果遇到拖延，資金成本加大，“羊毛出在羊身上”，這些損失無(wú)疑會(huì)加到買(mǎi)房人身上。

　　下半年出手買(mǎi)房還是收手?該副總裁說(shuō)。如果7、8兩個(gè)月供地指標(biāo)加大，能推出一定數(shù)量的土地來(lái)緩解地荒，房?jī)r(jià)就有可能趨穩(wěn);如果還是千軍萬(wàn)馬擠獨(dú)木橋，類(lèi)似夏家胡同地塊那樣的情形，難保新地王不斷涌現(xiàn)，平抑房?jī)r(jià)就是一紙空談。

　　下半年樓市不鬧“錢(qián)荒”

　　近期，無(wú)論是電視、廣播、報(bào)紙，還是網(wǎng)絡(luò)、微博、微信，“錢(qián)荒”都成為最受關(guān)注的話題，尤其是與之密切相連的股市、樓市，更是被無(wú)數(shù)的專(zhuān)家發(fā)表了無(wú)數(shù)的意見(jiàn)：“錢(qián)荒成樓市分水嶺”、“錢(qián)荒逼房企降價(jià)”、“錢(qián)荒讓開(kāi)發(fā)商不敢砸錢(qián)拿地”……對(duì)于樓市中的各種傳聞和消息，以了解情況來(lái)看，至少目前的京城樓市并未明顯受到“錢(qián)荒”的影響。

（責(zé)任編輯：李建霞）