京城房?jī)r(jià)調(diào)控越調(diào)越高迷局價(jià)格機(jī)制被指失靈

2013-06-18 來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊編輯：李建霞

　　摘要：今年6月份，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)，業(yè)內(nèi)呼吁政府保持調(diào)控政策的連續(xù)性

　　新國(guó)五條出臺(tái)后，北京房?jī)r(jià)上漲壓力仍未明顯緩解。來自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月的北京樓市再度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

　　6月份，北京市住建委再次發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》稱商品房預(yù)售資金必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后按計(jì)劃支取，開發(fā)商支取預(yù)售款由原來的4個(gè)節(jié)點(diǎn)，再增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)，而在此前，亦有媒體報(bào)道稱近期有大約40個(gè)樓盤項(xiàng)目未能如期獲批預(yù)售證，甚至要經(jīng)過北京市副市長(zhǎng)簽字審批。相關(guān)職能部門盡顯試圖力挽狂瀾的調(diào)控決心。

　　這一系列的調(diào)控手段面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的壓力，作為房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)城市的北京能否穩(wěn)定房?jī)r(jià)有待觀察。

　　6月調(diào)控壓力“山大”

　　北京市住建委未就預(yù)售許可審批實(shí)施配額管制等管理手段做出回應(yīng)，但相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市住建委執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度是十分嚴(yán)格的，要嚴(yán)格貫徹和落實(shí)北京市政府下發(fā)的“京十九條”樓市調(diào)控的細(xì)則。

　　一位不愿透露姓名的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層人士透露，如果北京市住建委真的以“4萬(wàn)元”作為基準(zhǔn)，那么也可以將這種做法視為“京十九條”的延伸。“這主要體現(xiàn)出北京擁護(hù)中央進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的決心。”

　　職能部門之所以使用這樣的手段，似乎是因?yàn)榻诒本┦行路苛績(jī)r(jià)齊升所致。北京版國(guó)五條細(xì)則落地兩個(gè)月，在政策不斷收緊的局面下，北京新房成交沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的紅五月，但還是成功走出低谷，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。

　　來自偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月北京純商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽5598套，環(huán)比上月上漲6.2%，比去年同期下降32.9%。其間純商品住宅交易均價(jià)為24356元/平方米，同比環(huán)比均出現(xiàn)一定程度上漲。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年1到5月累計(jì)新增供應(yīng)僅為15227套，累計(jì)交易量達(dá)到36633套，北京新房市場(chǎng)新增供應(yīng)量與交易量的差值高達(dá)21406套，也就意味著2013年以來北京新房庫(kù)存量?jī)魷p少21406套，樓市供不應(yīng)求的形勢(shì)嚴(yán)峻。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，持續(xù)半年以上的供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，也是新政實(shí)施當(dāng)月價(jià)格環(huán)比上漲的根本原因。

　　房?jī)r(jià)地價(jià)越調(diào)越高？

　　自從3月份新國(guó)五條落地之后，北京成為第一個(gè)出臺(tái)細(xì)則且最為嚴(yán)厲的城市。誕生于4月的“京十九條”要求北京各級(jí)政府單位繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施;加強(qiáng)商品房銷售管理等措施。

　　從“京十九條”落地之后，北京不僅嚴(yán)格執(zhí)行“20%個(gè)稅”政策，還不斷通過控制預(yù)售審批節(jié)奏來控制新房入市步伐。

　　在不久前，亦有消息稱北京大約有40個(gè)樓盤未能如期獲得預(yù)售許可證。隨后有媒體報(bào)道稱，有20余樓盤未被批準(zhǔn)。即便通過住建委審批，也還需要北京主管副市長(zhǎng)親自審批后才能最終確定。

　　消息稱，在北京房?jī)r(jià)連漲的背景下，北京市高層控制房?jī)r(jià)的壓力很大，已多次召集住建委等相關(guān)部門研討如何為房?jī)r(jià)降溫。“根據(jù)北京市委高層領(lǐng)導(dǎo)的要求，無論如何，北京二季度的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)一定要有所改觀，年內(nèi)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的調(diào)控目標(biāo)亦一定要完成。”

　　政府的煞費(fèi)苦心卻并未讓房企止步。直接影響北京房?jī)r(jià)的土地市場(chǎng)依舊是各路房企必爭(zhēng)之地。例如，4月9日，北京石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地被新能(北京)國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.65億元競(jìng)得，樓面價(jià)為每平方米2.13萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)174%。

　　而到5月20日，泰禾地產(chǎn)以11.25億元配建73000平米公租房的競(jìng)拍價(jià)格，將通州臺(tái)湖鎮(zhèn)B-03號(hào)地塊收入囊中，扣除保障房后樓面價(jià)為19053元/平米。這個(gè)價(jià)格創(chuàng)造出通州單價(jià)地王。

　　北京作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿之一，其房?jī)r(jià)和成交量直接影響到全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期。但是即便面對(duì)如此嚴(yán)厲的調(diào)控手段，北京的房?jī)r(jià)依舊難以穩(wěn)定。“只控房?jī)r(jià)不限地價(jià)”的調(diào)控方式必將導(dǎo)致房企成本增加從而提高房?jī)r(jià)。

　　在“京十九條”落地之后，政府還試圖通過限制土地入市的方式打亂房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期，以期獲得調(diào)控效果。5月27日上午北京市土地整理儲(chǔ)備中心暫停北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項(xiàng)目掛牌出讓。

　　但是時(shí)間尚不足一個(gè)月，6月13日北京市土地整理儲(chǔ)備中心通告，上述地塊將于2013年6月19日恢復(fù)掛牌出讓活動(dòng)。該宗地恢復(fù)交易后，交易起始報(bào)價(jià)為13.59億元。相比暫停出讓前后，該地塊的起始出讓價(jià)直接上漲4900萬(wàn)元。

　　一方面是政府不斷調(diào)控，一方面是不斷上漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)，業(yè)內(nèi)一些人士甚至悲觀認(rèn)為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制幾乎失靈。

（責(zé)任編輯：李建霞）