黨報(bào)：一線城市房租收入比達(dá)40%買不起租不起(2)

2013-06-07 來(lái)源：人民日?qǐng)?bào) 編輯：李建霞

　　不過，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個(gè)模糊問題。一是假定了房?jī)r(jià)是合理的。而目前一線城市房?jī)r(jià)普遍被認(rèn)為偏高，也就影響到以此計(jì)算出來(lái)的房租的合理區(qū)間。二是購(gòu)房者購(gòu)房目的是什么。在京滬等地，不少購(gòu)房者購(gòu)房的一個(gè)前提是認(rèn)定房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，空置的房屋在未來(lái)賺取差價(jià)就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。

　　何況，多數(shù)國(guó)家對(duì)房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)起落而變動(dòng)，以此鼓勵(lì)持有者出租房屋，還有不少國(guó)家對(duì)出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國(guó)并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價(jià)并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。

　　穩(wěn)定房租需增加供給

　　應(yīng)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)成為租房供應(yīng)主體

　　如何緩解租房市場(chǎng)的供求矛盾?當(dāng)前還是要在供應(yīng)上做文章。通過增加供應(yīng)，可以緩解租賃市場(chǎng)供求關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定房租價(jià)格。

　　這兩年政府大規(guī)模開工建設(shè)公租房，被認(rèn)為有助于增加市場(chǎng)上穩(wěn)定的租賃房源，緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動(dòng)公共租賃房建設(shè)，擬在“十二五”期間建100萬(wàn)套保障房，其中包含公租房(含廉租房)30萬(wàn)套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外，今年再推約7000套公租房。但是，由于大量公租房項(xiàng)目還未建成入市，以及一些城市公租房項(xiàng)目過于偏遠(yuǎn)、無(wú)人愿住等原因，公租房對(duì)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的作用，還需要時(shí)間來(lái)體現(xiàn)。

　　張旭表示，目前市場(chǎng)存量房源的盤活仍有難度，在租金收益率下降、房?jī)r(jià)上漲的情況下，依靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)很難促進(jìn)租賃房源增長(zhǎng)。他認(rèn)為，應(yīng)通過減免個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅甚至獎(jiǎng)勵(lì)等方式，鼓勵(lì)個(gè)人把閑置房源用于出租，盤活數(shù)量巨大的存量房。公租房則應(yīng)加快建設(shè)進(jìn)度，盡快入市，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)完善公租房項(xiàng)目周邊的交通、生活配套，鼓勵(lì)人們申請(qǐng)、租住公租房。

　　“增加租房供應(yīng)的思路還可以更加開闊。”清華大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為，除了政府建設(shè)的公租房和家庭個(gè)人出租房以外，還應(yīng)鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)出租房屋。比如住房合作社和企業(yè)等，建設(shè)一定規(guī)模的房屋專門用于出租，也可納入政府的公租房體系，多渠道增加房源。“比如房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司基本都是建了房子就賣了，他要拿去出租或作為公租房就不合算。應(yīng)該采取一些鼓勵(lì)政策，像國(guó)外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭，就可以得到稅收減免等優(yōu)惠政策。要切實(shí)增加市場(chǎng)的租賃房源，必須鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)等機(jī)構(gòu)也參與進(jìn)來(lái)。”

　　規(guī)范租賃市場(chǎng)

　　提高租房穩(wěn)定性

　　租房子，剛住一兩個(gè)月就被通知要漲價(jià)，這種事讓許多人頭疼不已。租房是個(gè)持續(xù)的過程，穩(wěn)定租金還需要進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)。

　　日前北京市住建委為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，就《關(guān)于印發(fā)〈北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的通知》公開征求意見，《辦法》提出，原接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)停止接受新的代收代付委托，并將租金支付方式全部調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。這項(xiàng)措施直指目前大量存在的房產(chǎn)中介充當(dāng)“二房東”的現(xiàn)象，旨在更好地保護(hù)房東和房客雙方的利益。

　　“如今在北京租房子很難見到房主，很多都是代理制，基本都是小中介、二房東等。有一個(gè)二房東在里面吃差價(jià)，有可能把一套房子做成兩居、三居，租金虛高、隨意漲價(jià)，使得整個(gè)市場(chǎng)處于畸形發(fā)展。”張大偉說(shuō)。

　　其實(shí)，近年來(lái)政府不斷出臺(tái)政策規(guī)范租賃市場(chǎng)。2010年住建部曾出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》，提出“應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規(guī)定，但實(shí)際的執(zhí)行效果卻很差。專家認(rèn)為，由于房屋租賃往往發(fā)生在房東、租戶、中介等個(gè)體之間，管理規(guī)范的難度確實(shí)不小。各地應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，出臺(tái)更為細(xì)致、可操作的政策，來(lái)規(guī)范租賃市場(chǎng)。

　　比如，可以出臺(tái)專門的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)中介哄抬租金、發(fā)布不實(shí)信息等行為進(jìn)行規(guī)范,對(duì)欺騙、吃差價(jià)等違規(guī)行為實(shí)施更加嚴(yán)厲的懲罰。其次，參照房屋買賣合同網(wǎng)上備案機(jī)制，進(jìn)一步完善房屋租賃合同的網(wǎng)上備案，一旦發(fā)生糾紛，有據(jù)可循。

　　“有很多國(guó)家都有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)，如德國(guó)加強(qiáng)租房合同管理的經(jīng)驗(yàn)，就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說(shuō)，在德國(guó)，有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式，這是因?yàn)橛型陚涞姆膳c監(jiān)管體系保障租房的穩(wěn)定性。如《住房租賃法》等法律明確規(guī)定禁止二房東，規(guī)定房屋所有人不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同，不得因?yàn)樾枰杂梅课荻S意將租戶趕走，房租漲幅三年內(nèi)不得超過15%，否則會(huì)予以高額罰款甚至可能入獄等。此外，德國(guó)地方政府每年都會(huì)推出租金價(jià)格表供租戶參考，租戶可據(jù)此查閱自己租住地區(qū)各類型住房每平方米的價(jià)格。出租者如果要提高房租，必須參考這一價(jià)格。

　　“如此嚴(yán)格的法律手段和豐富的服務(wù)手段一旦得以執(zhí)行落實(shí)，能在很大程度上保護(hù)租房者的權(quán)益，讓人們租得起房、方便租房、敢于租房。”劉洪玉說(shuō)。

（責(zé)任編輯：李建霞）