“新國五條”出臺福州樓市會否“虎頭蛇尾”？

2013-02-27 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜

摘要：就在市場認為2013年有“量升價漲”的好兆頭時，調(diào)控從嚴傳言四起、2月中旬“新國五條”出臺，讓市場突現(xiàn)變數(shù)。那么，新政策會給高溫的2013樓市澆一盆冷水嗎？原本開發(fā)商大刀闊斧制定的全年銷售計劃會全盤推翻嗎？2013福州樓市會否出現(xiàn)“虎頭蛇尾”？

　　售樓部提早開市

　　春節(jié)期間，發(fā)現(xiàn)福州多個樓盤，提早開工銷售，從正月初二開始就開門迎客，按正常時間上下班。部分樓盤在除夕當天還開門迎客。甚至有些樓盤春節(jié)期間不打烊，全年無休。

　　“為的就是保持此前的銷售熱度不斷檔。”眾所周知，在2013年新年后，大福州各區(qū)域在售樓盤均呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢，不僅閩侯區(qū)域的剛需產(chǎn)品備受追捧，部分高端樓盤的去化率也明顯提高。

　　可以說，今年春節(jié)前樓市已經(jīng)表現(xiàn)得十分活躍，前來看房的客戶明顯增多。在市場提前炒熱的情況下，為了延續(xù)熱度，許多項目都選擇春節(jié)不打烊或提早開市迎客。另一方面，春節(jié)正是購買實力雄厚的返鄉(xiāng)客購房的節(jié)點，誰也不愿錯失銷售良機。

　　在供應(yīng)上，與年初閩侯剛需盤獨占鰲頭不同，市區(qū)有保利香檳國際、陽光凡爾賽、融僑錦江悅府、萬科金域中央、三盛國際公園拉菲公館等等改善型的大戶型推出。除了傳統(tǒng)置業(yè)火熱的新區(qū)，兼具投資價值的高端別墅，也迎來上市潮。中國貴谷、宏匯碟泉灣、世茂上游墅、華潤橡府、禹洲鼓山一號、陽光翡麗灣、龍旺康橋丹堤等樓盤新品紛紛亮相，并順勢推出預(yù)約優(yōu)惠。

　　在售價格普漲

　　而與去年春節(jié)樓盤清一色打出打折牌不同的是，“今年情況全反了，大多數(shù)樓盤都在漲價。”一業(yè)內(nèi)人士感嘆道。

　　放眼市場，春節(jié)期間，多個在售樓盤的價位較之春節(jié)前都有百元至千元的漲幅。如融信瀾郡在春節(jié)前價位已由18000元/漲至19500元/，在春節(jié)期間則漲至20000元/。香開新城目前價位在16000元/，三盛國際公園均價漲幅達到15%。金山閩江大道一樓盤原先打出的價格是“25層僅售15999元/起”，在春節(jié)期間則升至“25層16888元/起”。而更有開發(fā)商打出“南江濱4盤2月25日全面升值”的廣告，其中一樓盤單價上漲1000元左右。

　　即便如此，追漲人群也不在少數(shù)。從各樓盤了解的實際銷售情況來看，多個項目銷售現(xiàn)場客戶來訪量都不少，“而且今年客戶購房熱情也明顯高于去年。”智恒營銷吳劍平表示，今年春節(jié)期間，樓盤的銷售情況甚至超過去年，而與年初剛需盤走俏不同，今年市區(qū)改善型中大房源成為成交主力，保利香檳國際、萬科金域中央、融僑悅府銷售均不錯。此外，具有投資屬性的商業(yè)寫字樓如世歐王莊、中央第五街等項目也火了一把。

　　然而值得注意的是，超高端項目卻并未如此前預(yù)料成為銷售新增長點。“尤其是原本主推剛需房源的閩侯項目，在春節(jié)期間針對返鄉(xiāng)潮推出別墅項目，但效果并不如預(yù)期，也直接拉低了閩侯板塊的成交量。”

　　定價策略不變

　　在樓市持續(xù)回暖的背景下，2月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出了“完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，堅決抑制投機投資性購房”等五條意見（以下簡稱“新國五條”），包括限購城市和房產(chǎn)稅試點城市或?qū)㈦p雙擴軍；住房價格控制目標重回市場；考核問責(zé)機制也將建立。

　　雖然“新國五條”以加強樓市調(diào)控為主基調(diào)，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前其對樓市的影響不大，絕大多數(shù)開發(fā)商未調(diào)整推盤定價策略，市場中的推盤節(jié)奏比較穩(wěn)定，延緩?fù)票P的動作也未出現(xiàn)。

　　博仕后營銷經(jīng)理林周就表示，現(xiàn)在的銷售定價都是根據(jù)年前確定的銷售策略在執(zhí)行，目前暫時沒有改變。

　　至于“新國五條”帶來的影響，智恒營銷吳劍平認為，目前多個樓盤采取的就是少量多批、逐步小幅漲價的策略，每次同類產(chǎn)品的價格小幅上漲一點，根據(jù)實際銷售情況來定，策略十分靈活。

　　由于目前市場較為平穩(wěn)，開發(fā)商在2012年基礎(chǔ)上資金流動性增強，因此不必再像之前那樣單一追求銷量，更看重利潤率。

　　短期看，由于沒有實際“殺傷性”的細則出來，所以在定價上并沒有調(diào)整，只是按照市場的趨勢在操作。未來隨著政策逐步發(fā)揮效應(yīng)，不排除有調(diào)低價格的可能。

　　轉(zhuǎn)折

　　3月調(diào)控或步步從緊

　　“新國五條”重申調(diào)控立場，同時為2013年樓市調(diào)控定調(diào)。

　　而在春節(jié)量價齊升的行情后，關(guān)于調(diào)控從嚴的坊間傳言四起。

　　其中，調(diào)控收緊傳得最多也被認為最靠譜的一個手段是二套房首付提高至七成，或利率提高至1.3倍。許多人擔心一旦政策出臺，改善購房者會因此負擔加重，同時改善型大戶房源項目同樣銷售受阻。

　　智恒營銷總經(jīng)理吳劍平認為，對于控制二套房貸的政策，在“兩會”后出現(xiàn)的可能性較大。而多個業(yè)內(nèi)人士也表示，在“兩會”后具體調(diào)控細則也將實施，同時更具針對性的地方性政策或也將出臺。至于會否有后續(xù)細則落地，則將取決于下一步市場的走勢。

　　而對于高端項目，由于受此前市場中社會事件影響，其銷售也被“拖累”。業(yè)內(nèi)人士林先生表示，“許多有錢人買房的意愿降低，變得謹慎起來。他們擔心，一旦未來全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，他們有多少套房一下就會浮出水面。這必然導(dǎo)致高端投資類物業(yè)未來銷售出現(xiàn)下滑。”

　　吳劍平也補充道，“可以肯定的是，出于對市場供應(yīng)以及房價的考慮，高端項目上市和銷售的控制肯定不會松口。因此接下來高端項目日子依舊不算好過。”

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