房價(jià)呈“V”字形走勢(shì) 限購令讓你陷入兩難(2)

2013-02-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂

　　兩年之變

　　大鱷爭食

　　小魚望洋興嘆

　　限購兩年，南京的土地市場也發(fā)生了不小的變化。與房價(jià)的“V”字走勢(shì)類似，土地市場也經(jīng)歷了從冷到熱的變化。

　　“2011年的時(shí)候，好多房企都嚇得不敢拿地。”唐登洋回憶說。而2012年上半年，像萬科、棲霞建設(shè)這種敢于“抄底”土地的房企，也依然是少數(shù)。直到2012年下半年，眾多房企才陸續(xù)回到拍賣臺(tái)前。

　　限購兩年后，土地拍賣再也不是“小魚”的游戲。裹挾著龐大資本的大腕，攜巨款在土地市場上呼嘯而過，而在調(diào)控中沒有得到發(fā)展的中小房企，只能望洋興嘆。萬科、保利這種千億級(jí)房企不談，其他很多大鱷都是上市公司，而且運(yùn)作成熟，拿地之后馬上就能開工，現(xiàn)金能快速周轉(zhuǎn)，小房企根本拼不過他們。

　　兩年之變

　　江寧不再“剛”

　　江北成新興區(qū)域

　　限購兩年，剛需正在成為樓市的主力軍。買房人群發(fā)生變化的同時(shí)，樓市板塊也在發(fā)生悄然變化。

　　六合區(qū)無疑是這兩年來的“異類”。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2010年六合區(qū)新房成交4000套左右，2011年為3800套，2012年為6000多套。唐登洋說，主城房價(jià)的上漲，讓一些原本有意在主城買房的六合人，回到六合買房，“擠出效應(yīng)”帶動(dòng)了買房人的增加;六合本身城鎮(zhèn)化的發(fā)展在加速，“農(nóng)民進(jìn)城”的現(xiàn)象明顯;一些原先住在中央門、邁皋橋的老南京人，也有意到六合去買第二套房，養(yǎng)老兼投資，這些都帶熱了六合樓市。

　　江浦也有類似情況。2010年底雅居樂“地王”以及近兩年浦口新城的發(fā)展，萬科、中海的進(jìn)駐，都讓江浦成為樓市新興區(qū)域。而在河西，奧體地區(qū)的待售樓盤已經(jīng)屈指可數(shù)。在青奧的拉動(dòng)下，河西也正在向南擴(kuò)張。

　　而傳統(tǒng)的剛需供應(yīng)地區(qū)江寧，則因土地開發(fā)而逐漸難再姓“剛”。岔路口、百家湖、三山、東山，是傳統(tǒng)的江寧樓市剛需供應(yīng)地，而這些地區(qū)可售樓盤越來越少。大學(xué)城和九龍湖地區(qū)如今成為樓市供應(yīng)的主力，而接下來幾年，這些地區(qū)的可售樓盤也將變少。江寧的樓市版圖亟待擴(kuò)大。

　　離“擴(kuò)容”有多遠(yuǎn)？

　　房產(chǎn)稅在中國“破冰”整兩年，但對(duì)于房產(chǎn)稅是否擴(kuò)容的爭論也一直不絕于耳。房產(chǎn)稅擴(kuò)容，時(shí)機(jī)是否成熟？下一步改革該如何推進(jìn)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)綜合考量、征減結(jié)合，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制。

　　試點(diǎn)效應(yīng)初顯，但非房價(jià)“殺手锏”

　　2011年1月底，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，自試點(diǎn)啟動(dòng)至去年三季度，上海認(rèn)定的應(yīng)征收房產(chǎn)稅的住房48000多套，約占已認(rèn)定住房總數(shù)的19%。而重慶試點(diǎn)啟動(dòng)后10個(gè)月內(nèi)主城區(qū)確定應(yīng)稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。

　　房產(chǎn)稅對(duì)遏制炒房投機(jī)起到了一定作用，但遠(yuǎn)非一些人所預(yù)期的高房價(jià)“殺手锏”。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年上海新建商品住宅價(jià)格累計(jì)環(huán)比上漲0.1%，同比下降1.2%；重慶房價(jià)亦顯環(huán)比上漲態(tài)勢(shì)。“一戶三口之家的居民，新購一套400萬元住房，除去180平方米的免稅額，實(shí)際每年只繳納房產(chǎn)稅1120元。”上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說：“房產(chǎn)稅本不是直接沖高房價(jià)去的，期望它對(duì)高房價(jià)‘一劍封喉’并不現(xiàn)實(shí)。”

　　推進(jìn)：應(yīng)注重“征減結(jié)合、統(tǒng)籌考量”

　　自去年年底樓市回暖以來，市場對(duì)包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的調(diào)控“后手”預(yù)期再度增強(qiáng)。不過，國稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人1月中旬表示：“目前一下子拿出一個(gè)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的方案并不現(xiàn)實(shí)。”

　　進(jìn)退之間，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難點(diǎn)何在？

　　國務(wù)院總理溫家寶前不久表示，從中長期看，有兩項(xiàng)重大的稅制改革要認(rèn)真研究。其中一項(xiàng)，就是改革房地產(chǎn)稅收制度，“逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

　　中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)社會(huì)財(cái)富重新分配的問題，其打破利益分配格局的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于技術(shù)層面的難度。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、中國稅務(wù)學(xué)會(huì)理事胡怡建說，房產(chǎn)稅改革應(yīng)放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進(jìn)行，要有合理的制度設(shè)計(jì)，而不應(yīng)僅僅是增加一個(gè)新稅種。

　　“不算土地出讓金，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)名目繁多的稅費(fèi)超過房價(jià)的20%，且相當(dāng)一部分最后都由購房者承擔(dān)。在房產(chǎn)稅“擴(kuò)容”的同時(shí)，需對(duì)房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行梳理，征減結(jié)合、以征促減，避免增加社會(huì)負(fù)擔(dān)。”胡怡建說。

　　其次，應(yīng)加快健全房屋估價(jià)技術(shù)，并構(gòu)建全國住房信息網(wǎng)絡(luò)。目前武漢市房管、地稅等部門聯(lián)合探索，利用房地產(chǎn)估價(jià)與信息技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)稅收評(píng)估，為房產(chǎn)稅進(jìn)一步推開創(chuàng)造技術(shù)條件。

　　中國社會(huì)學(xué)會(huì)副會(huì)長、上海社科院研究員盧漢龍說，“三公”消費(fèi)過多、納稅人權(quán)利與義務(wù)不對(duì)等等因素，導(dǎo)致社會(huì)上對(duì)納稅存在抵觸情緒。只有增加財(cái)政的透明度，使稅收用在百姓看得見的地方，才能從根本上減少房產(chǎn)稅改革的“擴(kuò)容”阻力。

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