房?jī)r(jià)呈“V”字形走勢(shì) 限購(gòu)令讓你陷入兩難

2013-02-19 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：小憂

摘要：被認(rèn)為“史上最嚴(yán)”的房產(chǎn)限購(gòu)令，究竟對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？如果從數(shù)據(jù)上看，這兩年房?jī)r(jià)似乎沒(méi)漲。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年2月、2012年2月以及最新公布的2013年1月南京樣本平均房?jī)r(jià)，分別為11870元、11523元和11867元。房?jī)r(jià)走出了一個(gè)類似“V”字的走勢(shì)，總體依然保持穩(wěn)定。

　　兩年之變

　　看數(shù)據(jù)：呈“V”字走勢(shì)，兩年來(lái)基本沒(méi)漲

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)看，2011年下半年的連續(xù)環(huán)比下跌，與2012年下半年的環(huán)比連續(xù)上漲，似乎也能印證這兩年來(lái)的“V”形走勢(shì)。

　　再看部分標(biāo)桿樓盤。2011年限購(gòu)令時(shí)，板橋的金地自在城在售四期高層房源，均價(jià)10000元/平方米;一年后，八期開(kāi)盤最低為8000元/平方米；如今，在售的七期均價(jià)9600元/平方米。河西的仁恒江灣城，限購(gòu)令出臺(tái)前夜售價(jià)24000元/平方米，一年后售價(jià)23000元/平方米，如今26000元/平方米。

　　談感受：表面上降價(jià)了，實(shí)際上依然在漲

　　與數(shù)據(jù)相比，人們的感受則是另一番模樣。

　　最近，新浪樂(lè)居和365兩家網(wǎng)站都作了“限購(gòu)兩年，房?jī)r(jià)變化如何”的民意調(diào)查，把票投給“依然在漲”的網(wǎng)民分別占72.9%和67.72%；認(rèn)為“房?jī)r(jià)平穩(wěn)”的網(wǎng)友比例，兩家網(wǎng)站也差不多，分別為23.3%和26.51%。

　　為何網(wǎng)友的主觀感受，與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不符？調(diào)查發(fā)現(xiàn)，影響“實(shí)際房?jī)r(jià)”的因素的確較多，人們的感受不無(wú)道理。

　　一是有的樓盤表面上降價(jià)了，但賣的房子也不同了。市民小劉一直關(guān)注金地自在城。她說(shuō)，去年金地八期以8000元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤，表面上看確實(shí)比前期價(jià)格要低不少，但是八期的位置是整個(gè)樓盤中最不利的，即使沒(méi)有調(diào)控，開(kāi)發(fā)商也不太可能賣出前期的價(jià)格。類似的情況發(fā)生在多個(gè)樓盤，例如江北的大華錦繡華城，在售的新房?jī)r(jià)格就不如二手房價(jià)格，原因是前期開(kāi)發(fā)的二手房位置更好，配套更成熟。多家樓盤的操盤手也表示，賣本來(lái)就該比之前便宜的房子，給買房人“降價(jià)”的暗示，是弱市中常見(jiàn)的營(yíng)銷手段。

　　二是“坑爹”的房貸利率。網(wǎng)友“chenyinhui”日前發(fā)帖吐槽說(shuō)，2011年11月自己買房，雖然是首套房，但銀行卻執(zhí)行上浮1.1倍利率，自己只能承受高昂的房貸。

　　的確，與房貸變化相比，樓盤降價(jià)只是“毛毛雨”。2011年下半年，南京多個(gè)樓盤出現(xiàn)“跳水”，不過(guò)當(dāng)時(shí)銀行收緊房貸，即使是首套房也執(zhí)行1.1倍利率，這導(dǎo)致不少買房人雖然買到了便宜的房子，卻要支付更多的房貸，相比之下買房成本反而上升。2012年上半年，銀行利率逐漸下浮，但此時(shí)房?jī)r(jià)又上來(lái)了。

　　三是板塊分化明顯。這兩年，雖然總體上房?jī)r(jià)變化不大，但是買房人還是能感受到，不同板塊的樓盤有明顯分化。例如河西的房?jī)r(jià)，2011年沒(méi)怎么跌，2012年卻漲了不少；而主城區(qū)的二手房特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，這兩年也以上漲為主。

　　兩年之變

　　買房人：投資的少了，“頭疼”的多了

　　重在遏制炒房投機(jī)的限購(gòu)令，已經(jīng)明顯改變了買房人的購(gòu)房目的。這兩年來(lái)，“自住”越來(lái)越多地成為售樓處里常見(jiàn)的回答。“畢竟人們?nèi)匀蝗狈ν顿Y渠道，很多人仍然看好房產(chǎn)的保值增值，長(zhǎng)線投資房產(chǎn)的人還是有，不過(guò)炒房客已經(jīng)基本上絕跡了。”在仙林的萬(wàn)科金色領(lǐng)域，售樓員的這番話也是多數(shù)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。

　　新浪樂(lè)居和365網(wǎng)站的民意調(diào)查也能說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。對(duì)于“買房仍然是理想的投資渠道嗎”，分別有67.5%和49.57%的網(wǎng)友選擇“是”。其余網(wǎng)民則或多或少表現(xiàn)出對(duì)樓市投資價(jià)值的顧慮。

　　伴隨限購(gòu)令而來(lái)的，是讓人頭疼的購(gòu)買問(wèn)題。張先生夫婦就是備受限購(gòu)令困擾的代表。“我和老婆結(jié)婚前名下各有一套小房子，兩人都貸款過(guò)�，F(xiàn)在有小孩了，我們打算賣掉一個(gè)小的，換成一個(gè)大的，但發(fā)現(xiàn)被限貸了。我們本來(lái)打算先買再賣，結(jié)果還是不行。后來(lái)我提出來(lái)先離婚再買房，老婆想了好久才同意，為這事家里都不和諧了。”

　　被限購(gòu)令“誤傷”的以及動(dòng)了歪心思繞道限購(gòu)令的，導(dǎo)致辦理單身證明和離婚的激增，甚至也帶熱了一些專門辦理社保補(bǔ)繳的中介機(jī)構(gòu)。而這些，都是限購(gòu)令之前所沒(méi)有的“煩惱”。“限購(gòu)令之后，賣房子的確更難一些，我們接待顧客時(shí)，首先要咨詢他們的購(gòu)買資格問(wèn)題。如果存在購(gòu)買障礙的話，一單生意要難做得多，很多買房人也抱怨麻煩，但現(xiàn)在好像大家也習(xí)慣了。”城北一家樓盤銷售員說(shuō)。

　　開(kāi)發(fā)商：剛開(kāi)始抵觸，現(xiàn)在已“務(wù)實(shí)”

　　榮盛置業(yè)南京公司營(yíng)銷總監(jiān)唐登洋承認(rèn)，剛開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)限購(gòu)令時(shí)，第一反應(yīng)是害怕和抵觸。“當(dāng)時(shí)第一反應(yīng)是，原先能來(lái)買房子的人，現(xiàn)在不能買了，作為開(kāi)發(fā)商，我覺(jué)得有一種天要塌下來(lái)的感覺(jué)。”

　　“能買你房子的人少了，而且是具備超強(qiáng)購(gòu)買力的那部分人少了，很明顯就會(huì)讓你的房?jī)r(jià)難漲上去。”另一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商人士表示，原先的暴利可能不復(fù)存在，開(kāi)發(fā)商的“好日子”也可能成為歷史。

　　2011年年底，萬(wàn)科金色領(lǐng)域首次開(kāi)盤，結(jié)合當(dāng)時(shí)的形勢(shì)，喊出了精裝9900元/平方米的“谷底價(jià)”。此舉帶動(dòng)了天正濱江等多個(gè)樓盤的集體“暴動(dòng)”。面對(duì)老業(yè)主對(duì)降價(jià)的不滿，天正置業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人顧紅艷曾經(jīng)表示，“我們也要活下去”。

　　兩年后，最難熬的日子似乎已經(jīng)過(guò)去。唐登洋說(shuō)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在應(yīng)該感謝限購(gòu)令。“限購(gòu)令就好比汽車在高速公路上開(kāi)的時(shí)候，帶了點(diǎn)剎，限速在100邁，這樣雖然跑得不會(huì)很快，但還是向前跑得更穩(wěn)更安全了;如果當(dāng)時(shí)沒(méi)有限購(gòu)令，房?jī)r(jià)就沒(méi)有剎車，再瘋下去會(huì)毀掉這個(gè)行業(yè)。”

　　“限購(gòu)令改變了很多開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，務(wù)實(shí)定價(jià)、隨行就市，現(xiàn)在已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的主流觀點(diǎn)。”一家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士表示。

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