烏魯木齊房?jī)r(jià)漲幅全國前茅未生病先吃藥

2013-01-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：安靜

摘要：年終歲首之際，烏魯木齊市的房?jī)r(jià)漲幅，數(shù)次居全國樓市漲幅榜榜首。2012年11月，烏魯木齊市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.6%，同比漲幅2.0%，仍處于70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅榜前三甲。

　　烏市樓市量?jī)r(jià)齊漲

　　“國家剛剛出臺(tái)限購限貸的購房政策時(shí)，我們還曾擔(dān)心售房業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)大幅下降。”烏魯木齊市新天潤國際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說，自從新的購房政策出臺(tái)之后，銷售員都在研究如何在政策加嚴(yán)的情況下，保證銷售量。

　　新天潤國際社區(qū)在烏魯木齊市屬于高端樓盤，一套120平方米的房子，價(jià)格都在100萬元左右。每平方米近7000元的房?jī)r(jià)在烏魯木齊市整個(gè)樓市中來說，算是價(jià)格不菲，但這并沒有阻礙人們購買的意愿。2010年新建的二期，共52棟樓房，到2012年5月就基本賣完。最好的一次，8名銷售員一個(gè)月就賣了500套房子。

　　在吳曉梅和她的同事看來，日益收緊的政策仿佛對(duì)烏魯木齊市的商品房價(jià)格并沒有太大的影響。吳曉梅接觸的客戶中，多數(shù)屬于改善性需求，年齡段大都處于30歲-45歲。

　　這種現(xiàn)象并不孤立，在其它房地產(chǎn)商經(jīng)銷的樓盤也基本證實(shí)了“銷量依然走高”的現(xiàn)實(shí)。

　　烏魯木齊房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示： 2012年11月烏魯木齊商品房供應(yīng)量95.31萬（9250套），環(huán)比增加47.84%。其中，新建商品住房供應(yīng)量為78.39萬（8191套），環(huán)比上漲33.84%。實(shí)際簽約商品房56.91萬（5459套），環(huán)比增加38.74%;新建商品住宅352.82萬（5018套），環(huán)比上升35.37%。

　　未生病先吃藥

　　2012年，在限購限貸政策的持續(xù)影響下，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)活動(dòng)顯得謹(jǐn)慎，部分房產(chǎn)企業(yè)將經(jīng)營重點(diǎn)放在承建集資房、統(tǒng)建房和存量房的銷售上，自行新開發(fā)項(xiàng)目大大減少。國家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)提供的資料顯示，截至2012年9月底，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積比上年同期下降39.2%，待開發(fā)土地面積減少64.6%，土地購置費(fèi)同比下降56.3%。

　　另據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)投資額1月-11月累計(jì)投資1867362萬元，其中住宅投資額為1479558萬元，同比降低1.86%。

　　其實(shí)烏魯木齊市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種“還沒生病就開始喝藥”的情況。國家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格處一位負(fù)責(zé)人說。

　　從烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后于全國，即當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于發(fā)展階段時(shí)，烏魯木齊市房地產(chǎn)業(yè)才開始萌芽；當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展時(shí)，烏魯木齊市才剛步入正軌；當(dāng)全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，國家實(shí)施調(diào)控時(shí)，烏魯木齊卻正處于穩(wěn)步前進(jìn)階段。這種時(shí)間上的滯后性反映了烏魯木齊房地產(chǎn)發(fā)展謹(jǐn)慎和起步晚、規(guī)模小、波動(dòng)大的特點(diǎn)，也決定了烏魯木齊市商品房?jī)r(jià)格反應(yīng)更加遲滯。

　　1992年，烏魯木齊第一家房地產(chǎn)企業(yè)成立。其起步時(shí)間相對(duì)我國發(fā)達(dá)城市來說晚了將近10年。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展程度不比發(fā)達(dá)城市，烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度并沒有達(dá)到像北京、廣州等一線城市那么高。

　　國家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)提供的資料顯示，2003年，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控開始后，烏魯木齊房市在交易量逐年增加的情況下供應(yīng)量卻上下波動(dòng)，其原因之一就是資金不充足，影響了房地產(chǎn)開發(fā)速度。調(diào)查顯示：2011年烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)資金來源中銀行貸款僅占15.35%；另外，烏魯木齊統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年，全市統(tǒng)計(jì)在冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)中74.32%的企業(yè)認(rèn)為融資渠道少，融資成本高，45.59%的企業(yè)認(rèn)為影響企業(yè)生存與發(fā)展的主要因素是“資金缺乏，融資困難”。

　　“近年，國家對(duì)全國房市的政策又有所加嚴(yán)，這對(duì)烏魯木齊房市影響頗大。”國家統(tǒng)計(jì)局新疆調(diào)查總隊(duì)生產(chǎn)投資價(jià)格處王偉說，在他接觸的眾多開發(fā)商中，很多開發(fā)商表示其在烏魯木齊房市中的積極性受到了打擊，感覺這塊市場(chǎng)還沒有做起來，就又被打壓了。

　　王偉說，2012年烏魯木齊市房地產(chǎn)住宅投資額同比有所下降，可其交易量與房?jī)r(jià)漲幅又呈上漲趨勢(shì)，這一降一漲反映出，房?jī)r(jià)漲幅的背后是剛性需求的支撐。

　　政策促進(jìn)剛需釋放

　　烏魯木齊榮和城二期有1552套住宅，自2011年8月15日開售至今，已售近1000套。“2012年銷量尤其好，而之前很多人都在觀望，只問價(jià)不買房。”榮和城置業(yè)顧問任健亮說，現(xiàn)在因?yàn)橘J款優(yōu)惠，買房人多了起來。榮和城面向的客戶群為中等收入階層，現(xiàn)房均價(jià)7200元/平方米，2012年下半年，榮和城二期每月賣房100套左右。

　　任健亮說，在他接觸的購房者中，有60%是為自己的孩子購房，還有的是給自己的父母購房。在辦理購房手續(xù)時(shí)，置業(yè)顧問會(huì)接觸到顧客的身份證，任健亮發(fā)現(xiàn)，購房者的年齡大多在35歲-45歲之間，且多數(shù)為南北疆地區(qū)的。“塔城、庫爾勒、克拉瑪依等地的顧客相對(duì)較多。”

　　據(jù)烏魯木齊市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年1月到11月，本市居民購買商品住房244.51萬平方米，占購買群體的75.73%；非本市居民購買80.69萬平方米，占購買群體的24.27%；本省其他地區(qū)9.02萬平方米，外省市71.58萬平方米。

　　2010年，烏魯木齊市提出，烏魯木齊將力爭(zhēng)用5年到10年的時(shí)間，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，在城市北部再建一個(gè)面積100平方公里、人口規(guī)模100萬人左右，居住、教育、文化、商貿(mào)等功能完善的新城區(qū)。做到“南控北擴(kuò)，東延西進(jìn)”。2010年，烏魯木齊市遷入人口60217人；2011年，烏魯木齊市遷入人口69890人。

　　隨著人口的增加，給城北區(qū)帶來的是樓盤增速加快，房?jī)r(jià)也一步步上漲。自2009年以來，城北板塊樓市成交量多次占據(jù)烏魯木齊六個(gè)行政區(qū)第一。

　　2011年下半年開始，城北區(qū)新開樓盤達(dá)19個(gè)。2012年，城北板塊開盤的幾家樓盤，價(jià)位已集體邁過7000元/平方米。城北片區(qū)項(xiàng)目如天悅龍庭、藍(lán)調(diào)一品、北新佳境、御園公館、紫金長安、海盈城市花園、英澳北岸等一批大型社區(qū)都屬高層住宅。消費(fèi)群體主要針對(duì)改善型和投資型的消費(fèi)人群。

　　“我們老總來到烏魯木齊城北區(qū)開發(fā)樓盤，也正是看到了政府對(duì)于這一區(qū)域的發(fā)展政策。”烏魯木齊新天潤國際社區(qū)銷售經(jīng)理吳曉梅說。

　　“西部大開發(fā)、中央的援疆政策、烏魯木齊在新疆的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位都給烏魯木齊市帶來了大量的住宅需求。”新疆維吾爾族自治區(qū)社會(huì)科學(xué)院專家劉蘆梅分析說。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）