海南市樓市進(jìn)入陣痛期 隱形資金鏈危機(jī)
2013-01-11 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：無(wú)憂
摘要：很多中小開(kāi)發(fā)商在海南炒地的常用手法：低價(jià)收購(gòu)工業(yè)用地，然后通過(guò)片區(qū)規(guī)劃調(diào)整和土地性質(zhì)變更，再尋找買(mǎi)家高價(jià)出售。但隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，海南樓市隨之在2011年開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍狀態(tài)，這讓很多中小開(kāi)發(fā)商措手不及。
海南樓市正在進(jìn)入陣痛期，開(kāi)發(fā)商偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款和工資，甚至老板“跑路”等現(xiàn)象層出不窮。
撐不下去的中小開(kāi)發(fā)商只能“斷臂求生”，尋求有實(shí)力的房企進(jìn)行兼并收購(gòu)，進(jìn)一步加劇海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈洗牌。
小開(kāi)發(fā)商出局
兩年后，陳鴻昌（化名）坐在我們面前，話語(yǔ)客套但卻難掩疲態(tài)，完全沒(méi)有了當(dāng)年的意氣風(fēng)發(fā)。
陳鴻昌依然迫切地詢問(wèn)：“你有沒(méi)有認(rèn)識(shí)一些需要地塊的開(kāi)發(fā)商，我手上有幾塊地要急著出手。”
而陳鴻昌在兩年前問(wèn)過(guò)類似的問(wèn)題。只不過(guò)，當(dāng)時(shí)熱衷于買(mǎi)地的陳鴻昌，是想聯(lián)絡(luò)一些開(kāi)發(fā)商，收購(gòu)地塊。
此前的2010年1月，國(guó)際旅游島政策出臺(tái)刺激海南在短期內(nèi)急劇膨脹，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都蜂擁而至，催生海南樓市的第二波熱潮。
正是奔著這股熱潮，陳鴻昌在2010年初從湖南轉(zhuǎn)戰(zhàn)海南，以每畝十幾萬(wàn)的價(jià)格收購(gòu)了位于�？谖骱０兑粋�(gè)老工業(yè)區(qū)內(nèi)的150畝地塊。這是一塊工業(yè)用地，陳鴻昌收購(gòu)后以每畝20多萬(wàn)元的價(jià)格補(bǔ)交的地價(jià)差，將這幅地塊變更為住宅用地。
本來(lái)打算自己開(kāi)發(fā)，但有開(kāi)發(fā)商竟然想高價(jià)收購(gòu)這幅地塊。陳鴻昌隨之將這塊以每畝180萬(wàn)元的價(jià)格出售給對(duì)方，轉(zhuǎn)手獲利2個(gè)多億。
這讓陳鴻昌感到像做夢(mèng)一樣，“我決定不做開(kāi)發(fā)，只做土地買(mǎi)賣，這樣賺錢(qián)更快”。陳鴻昌隨后通過(guò)入股、直接收購(gòu)等方式，在�？凇⑽牟�、瓊海收購(gòu)了五幅地塊，面積從幾十畝到600多畝不等，都是工業(yè)用地。這也是很多中小開(kāi)發(fā)商在海南炒地的常用手法：低價(jià)收購(gòu)工業(yè)用地，然后通過(guò)片區(qū)規(guī)劃調(diào)整和土地性質(zhì)變更，再尋找買(mǎi)家高價(jià)出售。
但隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)打壓，海南樓市隨之在2011年開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，一度陷入冰凍狀態(tài)，這讓陳鴻昌措手不及。
陳鴻昌說(shuō)，一方面是政府對(duì)炒賣土地行為的打擊力度不斷加大，申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃和改變土地性質(zhì)越來(lái)越難，另一方面是市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致沒(méi)人愿意接手。而這兩個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)炒地來(lái)說(shuō)，缺一不可，“尤其是很難找到敢接盤(pán)的人”。
“出來(lái)混，遲早要還的。”陳鴻昌略帶一絲自嘲，他說(shuō)自己公司的資金鏈已經(jīng)難以支撐，2010年賺的利潤(rùn)又全部砸了進(jìn)去。
隱形資金鏈危機(jī)
陳鴻昌的遭遇，折射目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的縮影。驚喜、興奮、貪婪、未知乃至恐懼等諸多復(fù)雜情緒，在海南開(kāi)發(fā)商中反復(fù)交織。有人甚至調(diào)侃說(shuō)，海南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商每天都在驚喜和驚嚇中度過(guò)。
陳鴻昌當(dāng)年出售的這個(gè)地塊上看到，這里已經(jīng)是樓宇林立，但該項(xiàng)目并未對(duì)外推售。陳鴻昌說(shuō)，當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)約每平方米1000元，建安成本2500元，加上稅費(fèi)和銷售成本等，預(yù)期銷售價(jià)格為8000元。
但根據(jù)目前情況來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目附近的房?jī)r(jià)普遍在每平方米5000至6000元。這意味著，如果低價(jià)銷售，這個(gè)項(xiàng)目的接盤(pán)者很可能無(wú)利可圖。
陳鴻昌說(shuō)：“接盤(pán)者也不是很專業(yè)，但當(dāng)時(shí)根本也沒(méi)想到房?jī)r(jià)會(huì)下跌這么多，畢竟那時(shí)候大家都像瘋了一樣。”
有知情人士透露，按照計(jì)劃該項(xiàng)目在2012年6月份就可以推售，但接盤(pán)的開(kāi)發(fā)商不斷延緩工期，并遲遲不愿意開(kāi)盤(pán)，主要是周邊樓市價(jià)格下調(diào)導(dǎo)致該項(xiàng)目的銷售壓力太大，“定價(jià)高了難以銷售，定價(jià)低了可能會(huì)虧本”。
陳鴻昌坦言，公司陷入資金鏈困局主要是因?yàn)楸灰粫r(shí)暴利沖昏了頭腦，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)上馬，一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就很容易導(dǎo)致整個(gè)鏈條面臨斷裂。
本報(bào)通過(guò)對(duì)多位開(kāi)發(fā)商訪問(wèn)了解到，類似于陳鴻昌的案例在海南樓市中并不在少數(shù)，目前很多中小開(kāi)發(fā)商普遍因銷售回款遇阻而陷入資金鏈壓力。
而更深層次原因是，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)中2009年至2010年之間上馬的項(xiàng)目過(guò)于集中，導(dǎo)致大量樓市扎堆入市，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈。
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，僅僅在2010年，海南全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就完成投資467.87億元，同比暴增62.5%。而有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)商2010年在海南房地產(chǎn)的總投資不低于1000億元，房地產(chǎn)項(xiàng)目可謂遍地開(kāi)花。
深圳某大型上市房企海南負(fù)責(zé)人表示，目前海口樓市這一輪推盤(pán)的項(xiàng)目多是在國(guó)際旅游島熱潮時(shí)所拿地塊，而且很多都是通過(guò)招拍掛拿地或接手二手地塊，土地成本相對(duì)較高，很難對(duì)售價(jià)進(jìn)行大幅下調(diào)。
該負(fù)責(zé)人稱，目前海南中小開(kāi)發(fā)商普遍都存在不同程度的資金壓力問(wèn)題，尤其是以投機(jī)為目的的開(kāi)發(fā)商被套牢。“雖然沒(méi)有出現(xiàn)大量開(kāi)發(fā)商倒閉的情況，但因資金鏈壓力而陷入半停工和停工狀態(tài)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多。”
尤其是一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取了偷工減料、壓縮配套、延期交房、拖欠工程款等方式，緩沖資金鏈帶來(lái)的壓力。
根據(jù)海南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，在2012年下半年，海南陵水、三亞、瓊海、文昌等地出現(xiàn)了多起開(kāi)發(fā)商拖欠工程款和欠薪情況，包括三亞某標(biāo)志性樓盤(pán)。
行業(yè)并購(gòu)上演
相對(duì)普遍存在隱形危機(jī)而言，海南樓市中出現(xiàn)的中小開(kāi)發(fā)商顯現(xiàn)危機(jī)更值得關(guān)注，尤其是一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求外部輸血。
深圳某大型上市房企海南負(fù)責(zé)人透露：“2012年以來(lái)向我們尋求收購(gòu)的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，這些開(kāi)發(fā)商大多擁有土地，但沒(méi)能力開(kāi)發(fā)，也有很多是項(xiàng)目進(jìn)入部分開(kāi)發(fā)狀態(tài)，部分開(kāi)發(fā)商甚至想把項(xiàng)目全部出讓給我們。”
該負(fù)責(zé)人表示，這些開(kāi)發(fā)商主要是因?yàn)橘Y金鏈問(wèn)題，急于出售項(xiàng)目以獲取自救，“往往提出的收購(gòu)條件是要求現(xiàn)金支付”。
根據(jù)公開(kāi)資料，部分擁有資金優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在海南展開(kāi)收購(gòu)。2012年4月，方興地產(chǎn)（00817.HK）以1.5億元收購(gòu)海南蘭海集團(tuán)旗下一項(xiàng)目公司51%的股權(quán)，擬通過(guò)項(xiàng)目公司取得海南三亞一幅土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。
此外，7月，中弘地產(chǎn)宣布擬用自有資金2.46億元收購(gòu)海南日升投資有限公司40%的股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊�，中弘興業(yè)將持有海南日升100%股權(quán)。越秀地產(chǎn)在11月24日以3.5億元的價(jià)格，向海南白馬控股有限公司收購(gòu)海南一家項(xiàng)目公司50%股權(quán)。
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