重慶樓市第四季度 促銷跑量仍會(huì)唱主角

　　嘉賓：

　　李潔 復(fù)地集團(tuán)副總裁兼西部地區(qū)總部總經(jīng)理

　　羅政 龍湖地產(chǎn)重慶公司策劃總監(jiān)

　　代育松 鋼運(yùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)

　　張建軍 正合地產(chǎn)重慶公司董事長(zhǎng)

　　場(chǎng)外嘉賓：

　　戴國(guó)強(qiáng) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng)

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，政府部門和業(yè)內(nèi)專家多解讀為“現(xiàn)觸底企穩(wěn)信號(hào)”，業(yè)界認(rèn)為在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，樓市也將難現(xiàn)大的波動(dòng)。而重慶方面，市統(tǒng)計(jì)局日前的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，重慶全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)顯回暖跡象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1751.44億元，同比增長(zhǎng)26.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資加快的趨勢(shì)得益于市場(chǎng)銷售的好轉(zhuǎn)，前三季度，商品房銷售面積2964.84萬(wàn)平米，增速由上半年的下降2.0%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)1.0%。對(duì)此，重慶主流開(kāi)發(fā)商作何看法?本期老板下午茶就邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商，二手房中介以及房產(chǎn)咨詢服務(wù)商，談?wù)劗?dāng)前樓市。

　　市場(chǎng)：行業(yè)整體趨好 供需均衡

　　商報(bào)：公司目前業(yè)績(jī)?nèi)绾?對(duì)目前市場(chǎng)怎么看?

　　李潔：自2005年5月進(jìn)入重慶，復(fù)地集團(tuán)相繼開(kāi)發(fā)了復(fù)地上城、復(fù)城國(guó)際、復(fù)地·山與城、復(fù)地·花嶼城等項(xiàng)目。今年9月，“復(fù)地集團(tuán)西部地區(qū)總部”成立，這代表著復(fù)地集團(tuán)將加大對(duì)西部地區(qū)的投資與開(kāi)發(fā)，也代表了復(fù)地深耕西部、深耕重慶的信心與決心。項(xiàng)目方面，于10月13日首次開(kāi)盤的復(fù)地·花嶼城，銷售150套別墅，銷售近3億元。復(fù)地·山與城二期靜山示范區(qū)也已開(kāi)放，即將開(kāi)盤。復(fù)地一直看好重慶。

　　羅政：最近兩月，業(yè)內(nèi)媒體都把“金九銀十”降格為“銀九銅十”，說(shuō)明了一點(diǎn)，就是整個(gè)樓市沒(méi)有達(dá)到大家的心理期望。但龍湖在重慶成功搶得“金九”，在9月底認(rèn)購(gòu)金額成功超過(guò)了90億。并在國(guó)慶8天實(shí)現(xiàn)過(guò)2億的認(rèn)購(gòu)，開(kāi)了10月樓市的好頭。按此趨勢(shì)，龍湖在“金九”后將再續(xù)“金十”。按照龍湖在重慶的計(jì)劃，十月，龍湖重慶將全力沖刺100億。當(dāng)前市場(chǎng)，不能簡(jiǎn)單地用“旺季、淡季”總結(jié)。我們認(rèn)為市場(chǎng)處于相對(duì)穩(wěn)定，而又在不斷小幅盤整的周期內(nèi)。龍湖更偏向于根據(jù)自己的供貨節(jié)奏，去嘗試創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

　　代育松：今年3月來(lái)，鋼運(yùn)的二手房業(yè)務(wù)，月成交量均保持在1000套以上。基于對(duì)整體樓市的判斷，鋼運(yùn)房產(chǎn)今年以來(lái)在有計(jì)劃擴(kuò)張的同時(shí)，更側(cè)重于練內(nèi)功。比如，今年在旗艦店，將對(duì)客戶踐行五星級(jí)的服務(wù)。

　　今年樓市整體平穩(wěn)，特別是從3月份開(kāi)始，成交量逐步緩慢回升，成交價(jià)格保持穩(wěn)定，比較符合政策層面的期待。但從公布的數(shù)據(jù)判斷，開(kāi)發(fā)商信心還沒(méi)有完全恢復(fù)，雖然近期土地成交量有所上升，但是今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地不夠積極。不過(guò)，目前土地市場(chǎng)現(xiàn)復(fù)蘇跡象，希望這個(gè)焦慮不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

　　動(dòng)作：促銷有動(dòng)力 跑量唱主角

　　商報(bào)：第四季度，樓市走向如何?對(duì)購(gòu)房者有何建議?

　　李潔：雖然預(yù)計(jì)第四季度有降準(zhǔn)的可能，但是由于調(diào)控政策不會(huì)變化，對(duì)于樓市影響不大，所以第四季度樓市走勢(shì)仍然是以跑量為主。就重慶而言，兩江新區(qū)、江北鴻恩寺板塊、南岸區(qū)南山組團(tuán)等區(qū)域因其資源、配套等優(yōu)勢(shì)突出，將更受到客戶的熱烈追捧。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在入市正逢其時(shí)，只要是好地段、好產(chǎn)品的樓盤，都是值得購(gòu)買的。

　　羅政：截至當(dāng)前，龍湖成交達(dá)到110萬(wàn)平米，基本同去年的銷售面積總量持平，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。對(duì)于第四季度，不僅龍湖，幾乎所有企業(yè)都不會(huì)放過(guò)“出貨沖目標(biāo)”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，因此，促銷出貨，會(huì)成為樓市的主旋律。

　　此外，秋交會(huì)將在下月底舉行，這對(duì)于購(gòu)房本身，還是一個(gè)機(jī)會(huì)。

　　代育松：今年的秋交會(huì)，開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)不會(huì)大幅度降價(jià)、提價(jià)，但開(kāi)發(fā)商的促銷手段將超過(guò)以往任何一屆。為什么呢?今年以來(lái)，成交量穩(wěn)步回升，開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存消化不少，資金回籠較多，資金壓力不會(huì)特別大，這決定大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大幅度降價(jià)的動(dòng)因。但是庫(kù)存還沒(méi)有完全消化，所以開(kāi)發(fā)商也不敢輕易提價(jià)。

　　張建軍：第四季度將延續(xù)二三季度的兩旺狀態(tài)。至于房?jī)r(jià)，由于土地市場(chǎng)復(fù)蘇提升溢價(jià)，人工、資金等成本不斷增加，下行空間不大。不過(guò)，房企年底要對(duì)銀行盤賬，會(huì)通過(guò)銷售緩解年底的資金壓力，因此加大促銷的可能性存在。目前重慶房?jī)r(jià)比較合理，購(gòu)房子可在適當(dāng)時(shí)間下叉。如果是純投資，現(xiàn)在漲幅空間也不樂(lè)觀，所以需謹(jǐn)慎。對(duì)于寫(xiě)字樓和商鋪，有閑錢的客戶可慎重入市，因?yàn)橹貞c市場(chǎng)明后年的供應(yīng)量會(huì)很大，不排除出現(xiàn)供大于求的可能。

　　分析：房企分化 中小企業(yè)差距拉大

　　商報(bào)：近期在土地市場(chǎng)，大型房企動(dòng)作頻頻，鮮見(jiàn)中小型房企，是否意味著房企出現(xiàn)分化?

　　李潔：對(duì)房企而言，市場(chǎng)業(yè)績(jī)和客戶對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)可是強(qiáng)者恒強(qiáng)的分水嶺，兩者缺一不可，對(duì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)品研發(fā)、服務(wù)管理理念等方面都具有更高要求。復(fù)地在做好現(xiàn)有項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，將加快在重慶的運(yùn)作開(kāi)發(fā)速度，下半年我們將會(huì)利用行業(yè)的整合機(jī)會(huì)，以合理的價(jià)格增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，為復(fù)地未來(lái)幾年的加快發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　羅政：近期龍湖地產(chǎn)先后進(jìn)行了兩次融資。9月19日，龍湖地產(chǎn)與花旗、高盛等投行簽訂協(xié)議，以先舊后新的方式配售了2.6億股份，募得資金30.89億港元。10月12日，龍湖地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，將發(fā)行一項(xiàng)為期7年、總計(jì)約4億美元的優(yōu)先票據(jù)。所募集的資金將主要用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　代育松：任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展都是逐步聚集的過(guò)程。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，本身就是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。在開(kāi)發(fā)商行列，強(qiáng)者有足夠的品牌號(hào)召力和系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力，特別是一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商，在本輪調(diào)控之初，就采取了高周轉(zhuǎn)，薄利多銷，快速回籠資金的策略，在調(diào)控的后期。

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