房地產(chǎn)信托兌付在高峰房價下行壓力下開始加碼(2)

2012-02-20 來源：財經(jīng)網(wǎng) 編輯：羅慧哲

　　與銀行貸款相比，信托的滾動融資能力更差。銀行在極端情況下仍可以通過向借款人的其他項目發(fā)放貸款，變相緩解借款人的存量貸款支付壓力，而信托的滾動融資能力在市場融資環(huán)境不好和內(nèi)部流動性枯竭的情況下很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。

　　在房地產(chǎn)信托規(guī)�；究刂频耐瑫r，“保兌付”自然被提上重要議程，成為我國信托業(yè)2012年、2013年不得不面對的難題。對于房地產(chǎn)信托出現(xiàn)到期無法兌付且無人接盤的情況，監(jiān)管部門曾明確表示，信托公司的資產(chǎn)或股權將在監(jiān)管部門主導下進行處置，所得款項將用來優(yōu)先保障投資人的兌付。這實質(zhì)上是確認了房地產(chǎn)信托剛性兌付的原則不可逆轉。

　　房地產(chǎn)信托的主要還款來源是銷售回款，嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了極大的影響，而通過信托融資的，又以中小房地產(chǎn)開發(fā)商為主，在調(diào)控中受的影響更大。如果房地產(chǎn)銷售回款在今明兩年依然乏力，后續(xù)資金流入嚴重不足，大量房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的集中兌付需求將使房地產(chǎn)開發(fā)商違約成為必然。

　　因此，從目前的情況看，信托公司對不能按期兌付的信托產(chǎn)品，采用先用自有資金接盤來兌付投資者、再通過法律程序對房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的抵押資產(chǎn)(包括土地、在建工程、現(xiàn)房等)進行處置這一辦法的可能性較大。

　　處置抵押物將是房地產(chǎn)開發(fā)商最不愿看到的，因為抵押率一般只有40%左右，也就是說，如果在保證歸還信托本金的情況下，處置抵押物相當于房地產(chǎn)開發(fā)商對房價下跌的容忍度在60%左右，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的違約實為其走投無路的無奈之舉。

　　2012年是房地產(chǎn)業(yè)再庫存、價格調(diào)整的艱難時期。雖然首次購房家庭的貸款環(huán)境會較2011年有所改善，但對行業(yè)整體而言，由于這部分銀行貸款占購房款的比例不高，所以對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響有限。從房地產(chǎn)供需來看，一方面，過去兩年急劇放大的新開工面積將造成2012年市場新增供應大幅增加。此外，2011年不少開發(fā)商由于對房地產(chǎn)調(diào)控政策抱有放松預期，減慢了推盤速度，這些延后上市的項目都將在2012年陸續(xù)進入市場，也會加大市場供應量。另一方面，房價下跌預期的強化會加重購房者的觀望情緒，住房需求難以得到大規(guī)模釋放。

　　可以預期，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的背景之下，隨著房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付期的到來，將會有越來越多、和房地產(chǎn)信托命系一線、資金鏈狀況堪憂的房地產(chǎn)開發(fā)商，被迫采取“以價換量”來回籠資金。

　　在今年房地產(chǎn)信托2234億元的到期規(guī)模中，所涉及項目有六成布局在一、二線城市。因此，一、二線城市房價面臨的調(diào)整壓力相比其他城市更大。從時間點來看，由于今年第三季度是房地產(chǎn)信托年內(nèi)到期高峰，第二季度無疑是較為敏感的時間點。屆時迫于資金壓力，房價出現(xiàn)較大幅度下跌的可能性較大。

（責任編輯：0352房網(wǎng)）