房地產(chǎn)信托兌付在高峰房價(jià)下行壓力下開始加碼
2012-02-20 來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng) 編輯：羅慧哲
2011年，在銀行貸款受限的情況下，房地產(chǎn)商為解資金之困，不惜高昂成本，借道信托融資，很多從銀行融資無門的中小房地產(chǎn)開發(fā)商甚至一些大開發(fā)商將房地產(chǎn)信托視為“救命稻草”;對銀行和信托機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)信托是一樁無本生意，只要能拉來資金、放出去，就可賺得至少3%的差價(jià)，這還不包括不菲的托管費(fèi)、管理費(fèi)等中間費(fèi)用;而投資者受高額回報(bào)率的誘使，更是對房地產(chǎn)信托投資樂此不疲。
根據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，2011年，我國共發(fā)行房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品931個，較上年增長54%;發(fā)行規(guī)模2776億元，較上年增長39%。與此同時，信托融資成本也大幅攀升，全年房地產(chǎn)信托集合產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率高達(dá)10.05%。如果再加上信托手續(xù)費(fèi)(包括發(fā)行費(fèi)用、渠道費(fèi)用以及第三方費(fèi)用)平均6%～10%的水平，開發(fā)商平均融資成本至少在15%以上。
房地產(chǎn)信托的快速發(fā)展與房地產(chǎn)市場不斷累積上升的風(fēng)險(xiǎn)形成了較大反差。為防控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托政策也隨房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的步伐逐漸收緊。2011年5月底，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”：要求“控制增速、減少發(fā)行、實(shí)行緊縮”。隨后，又要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”，房地產(chǎn)信托從“事后報(bào)備”改為“事前報(bào)備”后，又將項(xiàng)目立項(xiàng)從報(bào)備制變成了審批制，從源頭上遏制住房地產(chǎn)信托發(fā)行的勢頭。
此外，2011年年底是《信托公司凈資本管理辦法》的清算時間點(diǎn)。由于房地產(chǎn)信托占用凈資本的比例最高，對凈資本緊張的信托公司而言，去房地產(chǎn)化自然成為了重中之重。從信托公司目前業(yè)務(wù)開展態(tài)勢看，部分公司出于風(fēng)險(xiǎn)防控已經(jīng)主動停止了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，其他開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的公司也更趨謹(jǐn)慎，在選擇交易對手方面也只選擇上市公司或知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
與此同時，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松、房地產(chǎn)銷量下降、房地產(chǎn)信托流動性風(fēng)險(xiǎn)增加的情況下，投資者對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也更加謹(jǐn)慎。2011年第三季度，房地產(chǎn)信托的環(huán)比增速出現(xiàn)了明顯放緩，隨后的第四季度，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模也出現(xiàn)大幅回落。伴隨房地產(chǎn)信托新增規(guī)模的減少，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中兌付期不期而至。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)信托存量規(guī)模約為7000億元，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到2年期之間。
如果按2008年以來所發(fā)行的全部房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限1.75年計(jì)算，70%以上產(chǎn)品都將在2012年和2013年到期，到期規(guī)模分別為2234億元和2816億元(加上利息部分，總還款額約為2450億元和3100億元)。就2012年而言，第三季度將是房地產(chǎn)信托集中兌付的高峰期，需兌付規(guī)模在1000億元左右。
7000億元的兌付額對房地產(chǎn)商而言是一個什么樣的數(shù)量級概念?人民銀行1月30日發(fā)布的《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)》顯示，2011年，全國新增房產(chǎn)開發(fā)貸款約3972億元，同期地產(chǎn)開發(fā)貸款減少了約659億元，由此推算，房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計(jì)新增約3313億元，這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。若扣除保障房建設(shè)新增的1751億元的貸款，2012年房地產(chǎn)信托兌付金額相當(dāng)于2011年新增房地產(chǎn)(不計(jì)保障房)開發(fā)貸款的1.43倍。
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