當(dāng)保障房鐘情于開發(fā)商 (2)
2011-09-21 來源：《每日經(jīng)濟新聞》 編輯：狄海霞
在2011年8月初的一次活動上，保利地產(chǎn)相關(guān)人士向記者透露，目前，保利地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)有3個保障房項目，其中，上海嘉定云翔經(jīng)濟適用房項目和北京沙河保障房項目均在開發(fā)建設(shè)中，此外保利于2011年4月29日取得的廣州荔灣區(qū)地塊將配建3萬平方米保障房。
房企擔(dān)心墊資難按時收回
2011年3月，有一家房地產(chǎn)商曾給記者發(fā)來一份經(jīng)濟適用房項目轉(zhuǎn)讓資料，其中明確規(guī)定了樓板價、銷售價和政府回購價。記者以開發(fā)商名義向上海市浦東新區(qū)住房保障部門咨詢了保障房項目轉(zhuǎn)讓的問題，有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，只有房子在一年后仍未賣掉的情況下，政府才會出面回購。按照上述負(fù)責(zé)人的說法，經(jīng)濟適用房的項目是需要開發(fā)商墊付資金的。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭證實了上述說法。在國家開發(fā)保障性住房的1.3萬億資金中，政府資金只有5000億元，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款和保險資金等企業(yè)和社會資金構(gòu)成。中國指數(shù)研究院副院長陳晟更進一步指出，在目前開發(fā)的保障房中，更多需要企業(yè)墊付開發(fā)資金。
這讓有意開發(fā)保障房的房企不免擔(dān)心，“要是政府到時給不出錢怎么辦?”參建保障房項目入不敷出，背后有多重原因。他們的擔(dān)心并非沒有理由，部分保障房的資金周轉(zhuǎn)速度確實要比普通商品住宅慢.
上海一家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，他們不擔(dān)心保障房的利潤率低，但會擔(dān)心保障房的投資不能按時回款，他的很多同行也有類似的擔(dān)心，這使得房企對參與保障房建設(shè)的積極性不高。
記者在上海最大的經(jīng)濟適用房基地三林經(jīng)濟適用房基地現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分小區(qū)是所有建筑同期開發(fā)，工程進度和施工時間基本接近。而普通商品房小區(qū)一般是滾動開發(fā)，建兩三棟樓就銷售、交付，其余的地塊會在上一批房源銷售完成后才開工建設(shè)。
利潤率多為2%~3%
保障房開發(fā)時間和資金周期比普通商品房長，照理說應(yīng)該有更高的利潤率，但實際情況并非如此。據(jù)記者采訪的情況，多數(shù)保障房項目利潤率只有2%~3%。
對此，陳晟認(rèn)為，保障房的開發(fā)規(guī)�？梢越档烷_發(fā)商的邊際開發(fā)成本，進而提高利潤率。
記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，通過全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)，也能讓開發(fā)企業(yè)獲利。如金隅股份(601992，SH)在建設(shè)過程中大量采用金隅系統(tǒng)內(nèi)的建材產(chǎn)品，并且開發(fā)地塊也大量使用金隅股份的閑置工業(yè)土地;多個保障房開發(fā)項目出現(xiàn)虧損的保利地產(chǎn)，嘗試通過普通商品住宅和保障房的配建用地尋找盈利途徑;富力則通過對保障房項目“瘦身增高”，增加相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)面積，確保項目盈利。
但上述開發(fā)模式，僅適用于有特殊資源的開發(fā)商。對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是民營企業(yè)來說，這些模式并不適用。綠城建設(shè)管理公司總經(jīng)理曹舟南說，綠城參與保障房建設(shè)，基本的收費標(biāo)準(zhǔn)為項目投資總額的3%，扣除綠城在項目操作過程中的管理費用外，幾乎沒有利潤可言。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉也指出，保障房建設(shè)的盈利模式是目前開發(fā)商最頭疼的問題。一方面，投資與回報不成正比，另一方面，保障房市場潛力小，地域格局明顯，參與保障房建設(shè)并不能給企業(yè)帶來長期的發(fā)展機遇。
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