當(dāng)保障房鐘情于開(kāi)發(fā)商

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心公布的首份《中國(guó)房企社會(huì)責(zé)任百?gòu)?qiáng)榜》榜單上，百?gòu)?qiáng)房企中有七成在2007~2010年間未參與任何保障房建設(shè)。

　　比如，上海的經(jīng)濟(jì)適用房早在2008年三季度就有160萬(wàn)平方米開(kāi)工，但直到去年8才有首批試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房正式銷售，從開(kāi)發(fā)到完成銷售的周期至少2年。

保障房建設(shè)
 

　　投保是否會(huì)導(dǎo)致房企資金短缺

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究經(jīng)理劉淵介紹，萬(wàn)科、綠城、恒大等開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的普通商品房，從開(kāi)工到銷售，通常只需要6~9個(gè)月。

　　據(jù)劉淵介紹，目前保障房的開(kāi)發(fā)模式分為幾種。除了政府部門直接劃撥資金開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外，其他多涉及企業(yè)墊資。有些項(xiàng)目是要完全銷售后，政府才會(huì)給開(kāi)發(fā)商資金，也有一些只要竣工，政府就會(huì)向開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，以減少開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，但無(wú)論哪一種開(kāi)發(fā)模式，資金收回周期都比普通商品房更長(zhǎng)。據(jù)陳晟和楊紅旭介紹，一般情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的平均資金周轉(zhuǎn)時(shí)間為1~1.5年。

　　除資金收回期長(zhǎng)外，經(jīng)濟(jì)適用房的投資規(guī)模通常也比普通商品住宅大得多。大量開(kāi)發(fā)保障房究竟會(huì)成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn)，還是會(huì)讓已經(jīng)資金短缺的房企資金更加緊張?

　　記者在北京、上海、廣州、深圳實(shí)地調(diào)查多個(gè)保障房樣本發(fā)現(xiàn)，在保障房項(xiàng)目中，房企墊付的資金通常會(huì)遇到難以按時(shí)收回的情況。在國(guó)家開(kāi)發(fā)保障性住房的1.3萬(wàn)億資金中，有8000億元是由企業(yè)、銀行貸款等構(gòu)成。另外，由于保障房開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格受到限制，很多保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)率只有2%~3%，遠(yuǎn)洋、保利旗下部分項(xiàng)目甚至難以盈利。

　　遠(yuǎn)洋、保利也難盈利

　　作為國(guó)內(nèi)最早參與保障房建設(shè)的企業(yè)之一，保利早在2007年就開(kāi)發(fā)建設(shè)了限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣，因?yàn)槭菄?guó)內(nèi)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，2008年底該項(xiàng)目交樓時(shí)引起外界的廣泛關(guān)注。

　　目前已全部竣工的保利西子灣總建筑面積達(dá)到161518平方米，提供約1600套住房，其中90平方米以下的戶型占80%以上，每套最高單價(jià)不超過(guò)6500元/平方米。

　　若以平均每套面積80平方米、單價(jià)6500元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目銷售額約為8.32億元，而2006年保利拿下該地塊時(shí)光地價(jià)就付出了4.13億元，再加上建設(shè)成本和其他投入，該項(xiàng)目的盈利情況并不樂(lè)觀。

　　之前，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊就曾公開(kāi)透露西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)率只有10%，大大低于普通商品住房的利潤(rùn)水平。不過(guò)，與保利在北京的其他項(xiàng)目相比，這樣的利潤(rùn)率應(yīng)該是“相當(dāng)不錯(cuò)”了。據(jù)宋廣菊透露，保利在北京已建成的一個(gè)保障房項(xiàng)目，目前仍處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)了解，遠(yuǎn)洋旗下參與興建了兩個(gè)配建保障房項(xiàng)目——遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園兩限房項(xiàng)目和遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項(xiàng)目，并且兩個(gè)項(xiàng)目皆已上市。

　　但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立向記者坦承，遠(yuǎn)洋在北京管莊的遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園限價(jià)房項(xiàng)目，價(jià)格被限定為7400元/平方米，但遠(yuǎn)洋投入的建造成本遠(yuǎn)超這個(gè)價(jià)格。和遠(yuǎn)洋的情況相同，保利地產(chǎn)也沒(méi)能找到保障房盈利的好辦法。

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