產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已逐漸成為大眾的置業(yè)投資熱潮

2011-08-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　產(chǎn)權(quán)式星級(jí)酒店項(xiàng)目在成都其實(shí)并不陌生，紫薇酒店、河畔酒店等也都是將酒店房間產(chǎn)權(quán)加以出售，韓田文著力解釋自己項(xiàng)目與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店的不同之處。“項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就全面引入城市名人酒店集團(tuán)，名人國際公寓的建筑設(shè)計(jì)、施工、裝修等名人酒店都將全盤介入，整個(gè)項(xiàng)目就是按照一個(gè)純正的豪華酒店來規(guī)劃打造。在檔次上、規(guī)劃上、品質(zhì)上，它和目前成都商務(wù)公寓樓盤里雜亂的中低檔商務(wù)酒店完全不同。一開始并沒有想到這樣的開發(fā)模式，我們最初還是計(jì)劃自己持有，但考慮到通過這樣的模式我們可以開發(fā)更多的酒店，因此從今年3月份開始引入了這樣的開發(fā)模式。”

　　據(jù)記者了解，名人國際公寓由成都上品資產(chǎn)管理有限公司投資開發(fā)，上品資產(chǎn)管理有限公司則是一家有著深厚房地產(chǎn)行業(yè)背景的企業(yè)，之前的部分股東也曾成功開發(fā)多個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目，但大都集中在中低端的商務(wù)酒店。“五星級(jí)豪華酒店也采用產(chǎn)權(quán)式模式來開發(fā)經(jīng)營，這在國內(nèi)也并不多見，經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的考察談判，我們最終選定與名人酒店展開合作。”韓田文告訴成都商報(bào)記者，整個(gè)名人國際公寓只銷售70%的物業(yè)，另外30%諸如酒店大堂、餐廳、會(huì)議室等都將是開發(fā)商自己持有，整個(gè)名人國際公寓將按照準(zhǔn)五星級(jí)的硬件標(biāo)準(zhǔn)打造，每平方米的裝修投入就達(dá)到5000元。

　　業(yè)內(nèi)人士則表示，目前商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)逐漸進(jìn)入白熱化，以返租金形式的產(chǎn)權(quán)式豪華酒店也是房地產(chǎn)經(jīng)營的創(chuàng)新，但這樣的經(jīng)營模式對(duì)投資者、管理方、酒店各方都提出了很高的要求。如何處理極為分散的產(chǎn)權(quán)?如何保證良好的經(jīng)營以維持給業(yè)主承諾的租金?如何將未來房東與經(jīng)營方的潛在分歧控制到最低?

　　購房者：買房后要帶客戶入住

　　老薛剛剛在成都北門大橋的名人國際公寓買了一間商務(wù)公寓，50平方米接近80萬元，與開發(fā)商簽訂購房合同之后他還與另一家物業(yè)經(jīng)營公司簽訂了一份租約，這家公司向老薛每年支付7%的房屋租金，而老薛購買的商務(wù)公寓也將被統(tǒng)一作為名人酒店對(duì)外經(jīng)營。“成都之前以產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的商務(wù)公寓并不鮮見，但完全按照五星級(jí)水平來打造的產(chǎn)權(quán)式酒店名人國際公寓是第一家，這也是商務(wù)公寓開發(fā)一種全新的經(jīng)營模式。”名人國際開發(fā)商成都上品資產(chǎn)管理有限公司營銷總監(jiān)韓田文表示，正是因其良好的盈利模式，目前已有多家風(fēng)險(xiǎn)投資基金愿意注資參股，而后續(xù)項(xiàng)目將陸續(xù)在成都、杭州、昆明等全國旅游城市陸續(xù)亮相。

　　“與名人國際公寓開發(fā)商簽訂購房合同之后，馬上再與這家成都零壹名人酒店管理有限公司簽訂租賃協(xié)議，它把每位業(yè)主的公寓一一租賃下來之后，再統(tǒng)一委托城市名人酒店集團(tuán)整體經(jīng)營，每年按照房?jī)r(jià)的7%給房租，租賃期限為15年，每三年租金增加5%，15年平均下來年租金達(dá)到房?jī)r(jià)的8.5%，這也就意味著其年投資回報(bào)率達(dá)到8%，這是一筆不錯(cuò)的投資。”老薛表示，讓他感到有保障的是，和這家經(jīng)營公司簽訂的協(xié)議中還明確，如果不能確保承諾的租金，那他將獲得10萬元的違約金。

　　老薛同時(shí)還透露了一個(gè)細(xì)節(jié)，他每年獲得足額7%租金的條件是，他每年必須推薦客人入住他購買的名人酒店，每介紹一位客戶入住他都將獲得額外的獎(jiǎng)勵(lì)。“開發(fā)商的解釋是希望通過眾多購房者的人脈關(guān)系來提升酒店的經(jīng)營，使名人酒店、經(jīng)營公司以及業(yè)主都同時(shí)具有一致的經(jīng)營意識(shí)。”“發(fā)動(dòng)業(yè)主廣泛的人脈關(guān)系來提升酒店的經(jīng)營，也是名人國際公寓的一個(gè)創(chuàng)舉，我們不是說要克扣房東的租金，我們其實(shí)是想讓所有業(yè)主都有經(jīng)營意識(shí)，有主人翁意識(shí)，大家一起來經(jīng)營酒店才會(huì)經(jīng)營得更好。”韓田文表示，上品資產(chǎn)管理公司將瞄準(zhǔn)成都、杭州、昆明這樣的國內(nèi)旅游城市，成都第二個(gè)項(xiàng)目有望落戶高新西區(qū)，供公司計(jì)劃5年內(nèi)開發(fā)8個(gè)酒店。“購房者獲得高于市場(chǎng)的收益，開發(fā)商通過持續(xù)開發(fā)獲得利潤，酒店得到快速擴(kuò)張，這是多贏的模式。”

　　“名人國際公寓按照準(zhǔn)五星的硬件標(biāo)準(zhǔn)來打造，未來正常經(jīng)營后每天房費(fèi)不應(yīng)低于800元，那每月每間房的收入最大將達(dá)到二萬四，如果說按照70%的上客率計(jì)算，每月每間房收入也應(yīng)該達(dá)到一萬六左右，除開給業(yè)主的5000元房租和五六千元的酒店經(jīng)營成本，每間房至少還能產(chǎn)生5000元左右的利潤。”韓田文表示，目前成都騾馬市的瑞城名人酒店和人民南路的城市名人酒店上客率都在近90%以上，因此他們對(duì)未來的經(jīng)營有信心。

　　酒店方：不符合條件的，我們不會(huì)合作

　　城市名人酒店集團(tuán)投資發(fā)展部總經(jīng)理劉斌告訴成都商報(bào)記者，目前采用產(chǎn)權(quán)式酒店模式發(fā)展的五星級(jí)酒店品牌確實(shí)不多，主要原因在于產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的要求都極高，高端品牌酒店一般不愿意和分散的小業(yè)主打交道，因此目前產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營模式主要集中在投資門檻、經(jīng)營門檻都更低的商務(wù)酒店、快捷酒店。

　　“之前在海南、大理的一些產(chǎn)權(quán)式酒店公寓就出現(xiàn)過不少糾紛，原因是后來酒店經(jīng)營過程中，開發(fā)商不愿意花大代價(jià)委托專業(yè)酒店參與管理，因此最終無法兌現(xiàn)當(dāng)初售房時(shí)承諾的租金回報(bào)。”劉斌同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在全國也有產(chǎn)權(quán)式酒店的成功案例，早在3年前我們?cè)谀暇┑拿司频昃褪遣捎贸啥济藝H公寓這樣的方式經(jīng)營，300多間客房開房率都在80%以上，另外在大理洱海生態(tài)城內(nèi)的一間更大的產(chǎn)權(quán)式名人酒店也在規(guī)劃實(shí)施中。”

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