地產(chǎn)商聯(lián)手應對宏觀調控一度成為房價的推高者(2)

2011-08-12 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘

　　按照規(guī)劃，廣州將在10年內基本完成138條城中村的整治改造，其中，位于重點功能區(qū)的52條城中村計劃用3～5年完成全面改造。土地政策方面，允許土地直接登記為國有土地，并允許現(xiàn)狀出讓和熟地出讓;村自主改造的可實行協(xié)議出讓，同時可享受優(yōu)惠的土地出讓金政策。大量的舊城改造規(guī)模，開發(fā)商是否會再次攜手?

　　沈銳培認為，聯(lián)手拿地的項目面積都比較大，開發(fā)周期長，涉及的資金也比較多，但考慮到通常都是3~5個公司聯(lián)合，這樣算下來，分攤的成本一般不會太大，而且可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢，提高開發(fā)效率并降低成本。

　　“其實，聯(lián)手拿地最大的問題是公司之前的利益分配、相互配合、資金管理等細節(jié)需要磨合，也就是各股東之間的工作配合度是否合拍，如果因某一環(huán)節(jié)出問題，那么將影響整個項目的建設及銷售。”沈銳培進一步表示。

　　曾英杰也表示，聯(lián)手拿地開發(fā)的初衷就為了避免資金風險，因此盡管周期較長，但在不出現(xiàn)大的宏觀經(jīng)濟問題的情況下，不太可能出現(xiàn)因為周期長而暴露資金問題。這種模式最大的弊端在于后期的開發(fā)、銷售及管理當中的沖突問題。不同企業(yè)在對產(chǎn)品的打造、銷售及后期的管理都各不相同，如何平衡這些沖突更考驗聯(lián)合開發(fā)房企的管理能力。

　　三舊改造房企或再攜手

　　曾英杰對此表示肯定，首先，三舊改造涉及的社會問題會比普通住宅更多，具備不同開發(fā)經(jīng)驗房企的聯(lián)合，更有利于解決這些社會問題;其次，三舊改造一般持續(xù)周期較長，對資金鏈的需求更高。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，能夠更好的規(guī)避風險。

　　沈銳培也認為，三舊改造項目如果體量小的話，資金要求不高，而且利益分薄，聯(lián)合拿地開發(fā)沒太大必要。如果是大體量的地塊，涉及的拆遷費用高昂，地價總量大，聯(lián)合拿地的可能性就比較大，一方面可以解決資金緊張問題，另一方面可以規(guī)避風險，最后還可以發(fā)揮不同公司的優(yōu)勢，提高開發(fā)效率并降低成本。

　　密集的宏調政策使不少房企資金鏈受到前所未有的影響，開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)不僅可以降低風險，還能保證企業(yè)正常的發(fā)展和擴張。經(jīng)緯行研究中心高級主任曾英杰表示，開發(fā)商聯(lián)合造城也是受近期宏觀調控政策的影響，而聯(lián)合開發(fā)既可以保持企業(yè)的發(fā)展與擴張，又可以控制風險。

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