地產(chǎn)商聯(lián)手應(yīng)對(duì)宏觀(guān)調(diào)控一度成為房?jī)r(jià)的推高者

2011-08-12 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　繼幾大開(kāi)發(fā)商聯(lián)手打造了廣州亞運(yùn)城之后，開(kāi)發(fā)商在全國(guó)聯(lián)手拓展版圖的步伐越來(lái)越大，頻頻上演著戰(zhàn)國(guó)時(shí)代常用的“合縱連橫”之術(shù)。

　　日前，有房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在一份報(bào)告中指出，“以近期萬(wàn)科在北京、深圳、廣州、南京、天津、沈陽(yáng)新增的7個(gè)項(xiàng)目為例，其中4個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科都只占49%~50%的權(quán)益，在合作中，萬(wàn)科盡顯資金騰挪之招數(shù)，不僅整合了資源、降低和分散了自身的成本與風(fēng)險(xiǎn)，也減少了對(duì)金融的依賴(lài)，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向資源整合者和品牌輸出者轉(zhuǎn)變。”從萬(wàn)科2010年年報(bào)看，目前與萬(wàn)科合作的有保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、云南城投、浙江南都宋城等數(shù)十家房企。

　　對(duì)于房企聯(lián)合拿地造城，有的專(zhuān)家表示，如果能夠在城市中心的邊緣地帶打造一個(gè)“新城”，無(wú)異于給該區(qū)域的發(fā)展前景注入了一劑強(qiáng)心針。而另有專(zhuān)家則擔(dān)心，房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合有可能會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

　　聯(lián)手拓展版圖步伐加大

　　值得關(guān)注的是，富力地產(chǎn)攜手世茂集團(tuán)、雅樂(lè)居、合景泰富四大地產(chǎn)巨頭聯(lián)手打造中國(guó)北方第一宜居大盤(pán)——總體開(kāi)發(fā)體量超過(guò)300萬(wàn)平方米的天津津南新城[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評(píng)]近日推出。

　　其實(shí)，廣州開(kāi)發(fā)商聯(lián)手開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象從未停止過(guò)。繼廣州亞運(yùn)城之后，去年年底，南站地塊吸引了萬(wàn)科、保利、城建等大開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。在經(jīng)過(guò)224輪的競(jìng)拍后，由主業(yè)并非地產(chǎn)的廣鐵集團(tuán)聯(lián)手“合生系”的珠光地產(chǎn)，以86億元的總價(jià)拿下了該塊地，雙方共同開(kāi)發(fā)此地。

　　而保利地產(chǎn)最近一次與強(qiáng)手聯(lián)合是在2010年11月，保利全資子公司廣州金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與招商地產(chǎn)通過(guò)掛牌方式，取得廈門(mén)市集美新城區(qū)地塊，城區(qū)地塊土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售用地，保利承擔(dān)50%的地價(jià)款。從保利地產(chǎn)年報(bào)看，與其合作的大型房企還有萬(wàn)科、富景地產(chǎn)等。

　　房企資金鏈?zhǔn)芎暾{(diào)影響

　　地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，房企聯(lián)手拿地基本屬于無(wú)耐之舉，唯一的原因就是一家企業(yè)的資金實(shí)力不足以完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。由于新的土地政策規(guī)定超200畝以上土地出讓需要報(bào)備，估計(jì)以后超大地塊的出讓會(huì)隨之減少。

　　此外，也有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，除了客觀(guān)原因之外，不少大型開(kāi)發(fā)商都已從傳統(tǒng)的房企角色轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械拈_(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。天津津南新城策劃銷(xiāo)售中心總經(jīng)理朱學(xué)兵認(rèn)為，現(xiàn)在大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的角色已經(jīng)發(fā)生了變化，不再作為單個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是站在城市運(yùn)營(yíng)商的高度去做項(xiàng)目，從拿地時(shí)起，就與城市發(fā)展的趨勢(shì)相契合。

　　可防止流拍或推高樓價(jià)

　　鄧浩志認(rèn)為，聯(lián)手造城的地塊應(yīng)該說(shuō)多在城市中心的邊緣地帶。由于遠(yuǎn)離中心，空間較為寬松，使得規(guī)劃上有更大的可能性。而地方政府在賣(mài)地時(shí)就希望大開(kāi)發(fā)商能夠起到提升該片區(qū)價(jià)值的作用，對(duì)于一個(gè)荒蕪的郊區(qū)，如果能夠打造一個(gè)“新城”，無(wú)異于給該區(qū)域的發(fā)展前景注入了一劑強(qiáng)心針。

　　對(duì)于房企聯(lián)合拿地造城，地產(chǎn)專(zhuān)家則是有贊有彈。持贊成觀(guān)點(diǎn)的專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于一些發(fā)展?jié)摿Υ蟮倪吘壍貛В笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐能夠提供區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力。而持不同觀(guān)點(diǎn)的則認(rèn)為，房企聯(lián)手帶來(lái)的后果有進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的可能。

　　不過(guò)，也有地產(chǎn)專(zhuān)家提出擔(dān)心。由于開(kāi)發(fā)商聯(lián)手資金實(shí)力得到擴(kuò)充，為此可能會(huì)提高地價(jià)，從而轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上去。滿(mǎn)堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培就表示，開(kāi)發(fā)商聯(lián)手拿地一可以增加資金實(shí)力，二可以避免相互競(jìng)爭(zhēng)抬高地價(jià)，三是降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，聯(lián)手造城對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，但房企聯(lián)手會(huì)利用大體量地，高價(jià)地成交，有進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的可能。

　　另有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，由于房企聯(lián)合“圍攻”使得優(yōu)質(zhì)地塊減少了被流拍的風(fēng)險(xiǎn)，政府財(cái)政收入也成為有利的一方。曾英杰表示，在目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)不樂(lè)觀(guān)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及房地產(chǎn)行業(yè)受到持續(xù)深度調(diào)控的背景下，房企聯(lián)合拿地造城，能夠在很大程度上避免大體量地塊的流拍。

　　后期管理易致各方?jīng)_突

　　一般而言，聯(lián)手拿地開(kāi)發(fā)造城的模式涉及的地塊都很大，是否會(huì)出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)周期太長(zhǎng)而暴露的資金等問(wèn)題。這種模式可能會(huì)出現(xiàn)什么弊端?

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