土地出讓7年還在建設(shè)中隱性閑置土地浮出水面(2)

2011-07-28 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘

　　公開資料顯示，該地塊是由北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年8月31日以協(xié)議方式取得，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地，容積率為0.39，規(guī)劃建筑面積62825平方米，約定竣工時間為2006年10月31日，樓面均價(jià)為905元/平方米。

　　為何地塊開發(fā)了7年還未完工?

　　北京市國土資源局提供的情況表明，該項(xiàng)目分為AB區(qū)、CD區(qū)兩個階段建設(shè)，AB區(qū)目前已入住、使用。CD區(qū)延期動工的主要原因是該公司恰恰在本該竣工的2006年申報(bào)規(guī)劃方案工程，而這一年按照國家宏觀調(diào)控政策，低密度住宅項(xiàng)目停止審批，受此影響，建設(shè)相應(yīng)停止。2009年，按照北京市解決歷史遺留問題的有關(guān)政策，該公司重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑規(guī)模不變的條件下，按照0.6以上容積率設(shè)計(jì)方案，一部分用地作為公共綠地，該公司于2010年11月18日取得施工許可證。

　　這個本應(yīng)在2006年10月底竣工的項(xiàng)目，還在建設(shè)中，長達(dá)近7年的時間里，樓面價(jià)格已升值數(shù)十倍。

　　與此同時，這塊地在融資方面也沒有完全“閑”著。2009年12月份，該公司把近10萬平方米的土地抵押給某有限公司，獲2億多元資金，隨后該地塊又于2011年5月抵押給某銀行，獲4.5億多元資金。

　　“根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，這塊地建了一部分房子，雖過了約定竣工日期，但不能確定該項(xiàng)目用地為閑置土地。但這塊土地多年‘閑著’是事實(shí)。”嚴(yán)金明說，不夠閑置地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，地塊尚有大面積未開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期開發(fā)為手段拖延開發(fā)的現(xiàn)象在全國很多城市大量存在。這種隱性閑著的土地如果促使其開發(fā)，將產(chǎn)生大量的商品房供應(yīng)，有助于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。

　　開發(fā)商為什么采用這種方式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)?鄒曉云介紹說，資金不到位是常見原因。更重要的是，分期開發(fā)能讓開發(fā)商隨時根據(jù)政策和市場的變化調(diào)整開發(fā)的策略，提高項(xiàng)目的利潤。說到底，還是對很多地塊而言，閑的時間越長，增值越快。

　　而企業(yè)這種做法之所以能行得通，主要是我國的一些制度不夠健全、讓企業(yè)有“空子”可鉆。一方面，過去很多土地出讓合同管理不是很規(guī)范，并沒有約定竣工日期，也就談不上企業(yè)違規(guī)。去年，國土資源部出臺政策，規(guī)定不管分幾期開發(fā)，3年以內(nèi)必須開發(fā)完畢，這個漏洞才基本堵上。另一方面，企業(yè)總能找出一些諸如“周邊居民強(qiáng)烈反對”等理由申請調(diào)規(guī)劃，“合法”拖延動工時間。

　　開發(fā)一部分，閑著一部分，“隱性閑置”導(dǎo)致土地資源未能充分利用

　　與那些一直在“長荒草、曬太陽”的閑置用地相比，還有一些居住用地出讓多年后，雖然建了一些住宅，但還遠(yuǎn)沒有開發(fā)完畢，依照現(xiàn)行法律法規(guī)不能認(rèn)定為閑置地。

　　“對這類問題，首先要根據(jù)地塊的土地出讓合同預(yù)定的開、竣工日期，徹底查清到底有多少隱形閑置的土地，凡具備條件能繼續(xù)開發(fā)的，限定開發(fā)商一定時間開發(fā)完畢;不具備開發(fā)條件的，政府收回，重新出讓。”鄒曉云說。

　　拿地就應(yīng)“長”房子，閑置地不能年年清年年有，既要限制開發(fā)商的投機(jī)行為，也要規(guī)范政府行為，不能因?yàn)樯婕?ldquo;政府原因”便不作處罰

　　這幾年，為打擊閑置、囤積土地行為，按照國務(wù)院的總體部署，國土資源部一直對房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢，多次組織開展了對閑置土地的清理處置，房地產(chǎn)閑置土地逐年下降。統(tǒng)計(jì)表明，2005年查出房地產(chǎn)閑置土地約38萬畝，截至2010年底則下降為18萬畝。

　　“根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，處理閑置土地主要責(zé)任在地方政府，并且閑置土地往往涉及國土、規(guī)劃、建設(shè)等多個部門，最終的處理意見還要靠地方政府來協(xié)調(diào)。只要地方政府的態(tài)度堅(jiān)決，效果就會很突出。”一位在地方國土部門工作的領(lǐng)導(dǎo)說。

　　土地閑置與土地投機(jī)如影隨形，市場體系不健全和政府行為不規(guī)范是土地投機(jī)的兩個主要方面。從近年來暴露出的案件來看，在遴選供地對象時, 有的地方不是憑市場經(jīng)濟(jì)和優(yōu)選的原則, 而是憑關(guān)系、交情, 甚至權(quán)錢交易, 導(dǎo)致一些不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)囤積、倒賣土地;在簽訂出讓合同時，沒有約定開發(fā)商開工和竣工的日期，一紙“模糊合同”，留下了諸多隱患，制度上的缺陷為開發(fā)商故意推遲開發(fā)、閑置囤積土地提供了可乘之機(jī)。

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