樓市調(diào)控入博弈階段開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量開(kāi)始翹頭

2011-07-15 來(lái)源：山東日?qǐng)?bào) 編輯：狄海霞

　　2011,可以說(shuō)是歷史以來(lái)，調(diào)控最為嚴(yán)重的一年，縱觀(guān)房地產(chǎn)上半年的成績(jī)，不溫不火，成交量低迷，其中房?jī)r(jià)走向成了人們最關(guān)注的問(wèn)題。在這半年中，各色人物粉墨登場(chǎng)，各種政策層出不窮，一時(shí)間把中國(guó)房地產(chǎn)推入一個(gè)尷尬的境界：調(diào)控“熱火朝天”地進(jìn)行，而這房?jī)r(jià)馬車(chē)依然止不住前進(jìn)的腳步。面對(duì)此景，我們不禁要問(wèn)：調(diào)控政策拐點(diǎn)兒上了嗎?

　　近日，據(jù)北京媒體報(bào)道，住建部政策研究中心副主任秦虹在出席中國(guó)地產(chǎn)金融高峰論壇時(shí)表示，包括信貸緊縮等在內(nèi)的調(diào)控政策在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)“恐將是一個(gè)常態(tài)”，并告誡企業(yè)，此前房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度寬松的信貸環(huán)境、過(guò)度膨脹的住房需求、過(guò)快上漲的價(jià)格以及過(guò)度低風(fēng)險(xiǎn)盈利機(jī)會(huì)均已出現(xiàn)較大變化，企業(yè)不應(yīng)抱有幻想，盡快調(diào)整價(jià)格回籠資金并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”才是根本。

　　住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人出席活動(dòng)發(fā)言時(shí)表示，樓市調(diào)控下半年繼續(xù)從嚴(yán)，企業(yè)應(yīng)盡快調(diào)整價(jià)格、回籠資金，并考慮包括股權(quán)融資等多種籌資方式“活下去”。更有不少一線(xiàn)城市業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，下半年將出現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。

　　下半年樓市政策將從嚴(yán)

　　“在調(diào)控新政執(zhí)行了近4個(gè)月之時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士給出了房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間表：第三季度將成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”一家一線(xiàn)城市媒體在報(bào)道中表示。這樣的言論在一線(xiàn)城市并不少見(jiàn)。

　　“在內(nèi)地由于房?jī)r(jià)過(guò)高，本地人已無(wú)支撐房?jī)r(jià)的實(shí)力，而隨著限制政策深入執(zhí)行，投資型買(mǎi)家已經(jīng)撤市，內(nèi)地房?jī)r(jià)將在第三季度開(kāi)始調(diào)整，北京等一線(xiàn)城市尤為明顯。”中原地產(chǎn)主席施永青昨日在其博客文章《內(nèi)地樓價(jià)快撐不住了》中提出了這樣的看法。

　　山東省下半年房地產(chǎn)限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)?會(huì)不會(huì)推出新的樓市政策?山東省住房保障和房地產(chǎn)管理局有關(guān)人士表示，關(guān)于下半年的樓市政策，目前還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)，如果作出調(diào)整，會(huì)及時(shí)發(fā)布。

　　從以下四點(diǎn)，我們可以推論房?jī)r(jià)或迎來(lái)新拐點(diǎn)?

　　1、房?jī)r(jià)降10%預(yù)言或從7月開(kāi)始

　　6月15日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體評(píng)級(jí)由之前的"穩(wěn)定"下調(diào)至"負(fù)面"，標(biāo)普信用分析師符蓓甚至在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)展望的媒體電話(huà)會(huì)議中稱(chēng)，"實(shí)在沒(méi)看到任何有利的因素。"在她看來(lái)，緊縮政策的效力將慢慢顯現(xiàn)，銷(xiāo)售勢(shì)頭將有所減弱。"預(yù)計(jì)2011年下半年將迎來(lái)10%的價(jià)格調(diào)整。若成交量維持低迷，開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性將很快枯竭，暗示零星的降價(jià)行為將會(huì)蔓延。"

　　實(shí)際上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生6月初在參加某論壇時(shí)就曾預(yù)測(cè)，今年年內(nèi)我國(guó)房?jī)r(jià)將下降10%。她指出在嚴(yán)厲的限購(gòu)令下，已有大量的投資和投機(jī)性需求被擠出市場(chǎng)。出局的是商品住房中價(jià)位較高的部分，占交易量7%，出局的資金約5000億元。入局的是保障房住房，占市場(chǎng)份額30%，投資規(guī)模達(dá)13000億，價(jià)位在市場(chǎng)低端，到四季度兩者在市場(chǎng)綜合平衡的結(jié)果，將促使住宅市場(chǎng)價(jià)格回調(diào)。同比2010年年底的新建住宅價(jià)格，限購(gòu)范圍內(nèi)的城市回調(diào)幅度可達(dá)10%。

　　業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，三季度房?jī)r(jià)的調(diào)整不可避免。雖然上海5月新建商品住宅價(jià)格比4月依然微漲0.2%，但價(jià)格漲幅已收窄。同時(shí)，1-5月，上海市商品房銷(xiāo)售面積699.69萬(wàn)平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積561.99萬(wàn)平方米，同比降21.9%。

　　2、調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入博弈階段

開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題正在被日益放大，這也是上述分析人士關(guān)注的焦點(diǎn)。記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，從豪宅打包轉(zhuǎn)讓、到非傳統(tǒng)渠道融資，再到已經(jīng)出現(xiàn)苗頭的以?xún)r(jià)換量，為了保住資金流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)商已絕招百出。

　　日前，大華旗下一樓盤(pán)的別墅項(xiàng)目一氣成交28套，總計(jì)成交價(jià)格約2.8億元，每平方米成交單價(jià)僅3萬(wàn)元多一些，遠(yuǎn)低于售樓處7萬(wàn)元的報(bào)價(jià)，甚至低于當(dāng)月該樓盤(pán)公寓項(xiàng)目的成交均價(jià)。大華方面相關(guān)人士6月17日解釋稱(chēng)，這批房源是由公司關(guān)聯(lián)投資方實(shí)行收購(gòu)的，并不對(duì)外銷(xiāo)售，而這次收購(gòu)也經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門(mén)的備案。但業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，這種團(tuán)購(gòu)豪宅的形式，很可能是開(kāi)發(fā)商解決資金困難的一種新方式。

　　"這種形式近期在滬發(fā)生了多起。"德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟說(shuō)。據(jù)介紹，5月中旬，青浦的海源別墅11套房源遭信托"掃貨"。此前，松江的達(dá)安圣芭芭花園以12180元/平方米的6折價(jià)格出售67套類(lèi)別墅房源。早前，中凱置地曾通過(guò)抵押中凱曼荼園的部分在建別墅，謀融資7億元。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）