五成房企將面臨洗牌地產(chǎn)市場遭遇冷清局面

2011-07-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　今年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。一度緊缺的資金鏈，保障房的任務(wù)和限購令等待一系列措施，可以說讓開發(fā)商喘不過氣來。

　　可以預(yù)見，未來一兩年內(nèi)，在保障房還難以形成大規(guī)模有效供應(yīng)之前，也就是說，在保障房還難以對沖房價(jià)快速上漲之前，房市政策依然會(huì)延續(xù)高壓態(tài)勢。而且這種延續(xù)，也絕不是有些人所說的“調(diào)控常態(tài)化”，而是房地產(chǎn)政策導(dǎo)向的根本性變化。為什么會(huì)這么說?因?yàn)榧韧恼{(diào)控政策主要圍繞著對商品房市場的“修復(fù)”，而這一次則是因?yàn)樽》?ldquo;雙軌制。

　　本次“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控，對房企的影響肯定是巨大的，甚至是致命的。之所以有如此斷言，絕非過于悲觀，概因?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)市場競爭格局冷靜分析的結(jié)果。

　　首先我們看一下相關(guān)數(shù)據(jù)及其對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的根本性影響。

　　1、“十二五”期內(nèi)，即2015年前，國家明示了3600萬套保障房的建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)最新的政策精神，綜合考慮公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房、限價(jià)商品房等各類保障房的產(chǎn)品屬性，按50㎡/套計(jì)算，計(jì)18億㎡，年均3.6億㎡。我們知道，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，其中商品住宅銷售面積約8億平方米(2010年，商品住宅投資投資34038億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%)。根據(jù)國土資源部門近日公布的住房用地供應(yīng)情況和《2011年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃》，2010年全年住房用地實(shí)際供應(yīng)125381.85公頃(12.54億㎡)，完成67.87%;其中商品房(包括限價(jià)商品房和中小套型商品房)供地10.05億㎡;2011年，保障性安居工程和中小套型商品房用地占比 78.6%。未來五年內(nèi)，在用地指標(biāo)不可能大幅度增加的情況下，保守預(yù)計(jì)，將有40%左右的土地轉(zhuǎn)為保障房用地。再考慮到供地計(jì)劃的實(shí)際完成情況、出讓狀況(許多地都是“夾生地”)和出讓土地實(shí)際開發(fā)情況，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)商品住房供應(yīng)面積不會(huì)超過50億㎡。按照100㎡/套計(jì)算，供應(yīng)套數(shù)是5000萬套。

　　保障房是3600萬套，商品住房時(shí)5000萬套，套數(shù)比是0.72:1。

　　根據(jù)最新人口普查加過，2010年家庭戶規(guī)模為3.10人。這意味著3600萬套可以解決1.1億中低收入者的住房問題。再加上過去多年已經(jīng)享有保障房的人數(shù)，2015年或?qū)⒂?.6億人享有保障房。到2015年，城鎮(zhèn)化率約達(dá)到53%，也就是有7.3億城鎮(zhèn)人口。這意味著有22%的城鎮(zhèn)人口住保障房。與住商品房人口的大致比例是1:3.54。

　　綜上，保障房和商品房的供應(yīng)套數(shù)比0.72:1，人口比1:3.54。這就是未來住房市場的“雙軌制”。

　　2、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“雙軌制”將意味著整個(gè)商品住房市場的整體萎縮。縮減多少呢?

　　2010年，在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控影響下，全國商品房銷售面積同比增長10.1%。如果沒有現(xiàn)在的“三限”政策(限購、限價(jià)、限貸)和保障房建設(shè)計(jì)劃，“十二五”期間商品住房銷售面積累積可能達(dá)到65億㎡——與上面50億㎡的預(yù)測值相差15億㎡，相當(dāng)于減少了30%。姑且不考慮一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會(huì)高于行業(yè)平均增長率的因素，則將有30%的房地產(chǎn)企業(yè)被“洗牌”!如果考慮到一線優(yōu)秀企業(yè)的業(yè)績增長率肯定會(huì)高于行業(yè)平均增長率的因素，可能將有超過三分之一的-全球品牌網(wǎng)-中小企業(yè)被“洗牌”!

　　總之，這一輪的調(diào)控不是簡單的、慣常的“調(diào)控常態(tài)化”，而是政策導(dǎo)向的根本性變化。這種變化意味著整個(gè)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，同時(shí)意味著房企習(xí)以為常的增長速度將一去不復(fù)返了，更意味著殘酷的“洗牌”其實(shí)已經(jīng)開始了。因此，房企要做的、能做的，只有兩件事：一是要做好打持久戰(zhàn)、打硬仗的準(zhǔn)備，二是要盡快轉(zhuǎn)變增長模式，要練好內(nèi)功。

　　要留存下來，并要實(shí)現(xiàn)增長，只有四個(gè)字：調(diào)整、轉(zhuǎn)型

　　根據(jù)蘭德咨詢對一線房企的研究，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)具有以下八個(gè)特征：

　　1、能提供精致、品質(zhì)、價(jià)值的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并已形成較成熟的產(chǎn)品線體系和服務(wù)體系

　　2、具有鮮明特色的品牌形象

　　3、股權(quán)結(jié)構(gòu)合理，具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)

　　4、戰(zhàn)略方向清晰，商業(yè)模式明確，具有獨(dú)特的、難以比擬的核心競爭力

　　5、具有敏銳的市場把控能力、反周期能力，以及規(guī)模開發(fā)能力和快速開發(fā)能力

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