近房?jī)r(jià)松動(dòng)但仍難解房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金饑渴

2011-07-09 來(lái)源：未知編輯：狄海霞

　　中國(guó)樓市對(duì)外資的吸引力似乎并沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控收緊而減弱。商務(wù)部最新公布的數(shù)據(jù)顯示，5月我國(guó) 實(shí) 際使用外資F D I金額為92 .25億美元，同比增長(zhǎng)13 .43%。其中1—5月，外商投資我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金額達(dá)266億元，同比增長(zhǎng)57.3%。

　　自去年四季度以來(lái)，外商在中國(guó)樓市的投資額繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。此前的1-3月、1-4月和1-5月，外商投資房地產(chǎn)金額分別為144億元、222億元和266億元，同比增速分別為45.2%、62.3%和57.3%。

　　在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的信貸調(diào)控下，銀行及資本市場(chǎng)等融資渠道被堵塞。產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。5月16日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，華人置業(yè)以5億美元(約38.75億港元)入股恒大位于江蘇啟東市寅陽(yáng)鎮(zhèn)項(xiàng)目的49%權(quán)益，恒大則擁有另外的51%股權(quán)。出讓項(xiàng)目面積約134萬(wàn)平方米。

　　易居中國(guó)首席分析師楊紅旭認(rèn)為，房企籌措資金，首先考慮的是銀行信貸，其次是降價(jià)促銷(xiāo)，最后才會(huì)賣(mài)股、賣(mài)地、賣(mài)項(xiàng)目。因此，部分房企出售資產(chǎn)，正反映資金鏈趨于緊張。

　　多家研究機(jī)構(gòu)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源增速放緩、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行、商品房銷(xiāo)售金額增速難以大幅回升、個(gè)人購(gòu)房貸款余額增速回落等因素，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈狀況不斷惡化。

　　一方面是房地產(chǎn)投資增速依然維持高位。1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13340億元，同比增長(zhǎng)34.3%。另一方面是樓市銷(xiāo)售乏力，資金大量沉淀。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，北京住宅總庫(kù)存達(dá)到10.13萬(wàn)套，環(huán)比4月新增3000多套。

　　3月29日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，為補(bǔ)充流動(dòng)資金，公司根據(jù)2010年第二次臨時(shí)股東大會(huì)決議，已通過(guò)上海證券交易所交易系統(tǒng)出售公司持有的招商證券970.07萬(wàn)股，尚余8554.17萬(wàn)股。

　　這并不是中糧地產(chǎn)第一次賣(mài)股換取流動(dòng)資金。中糧地產(chǎn)曾于1月5日公告稱(chēng)，截至2010年末公司已出售持有的招商證券1651.42萬(wàn)股，產(chǎn)生稅后利潤(rùn)約2.23億元。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托公司投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金余額為4868.88億元，接近去年同期的兩倍，其中新增投資房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為710 .98億元。但當(dāng)前房地產(chǎn)信托融資成本達(dá)到12%至17%，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)還款風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　在此情況下，房企被迫自掏腰包。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—4月房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重處于歷史高位，達(dá)到37 .4%，接近2008年樓市蕭條時(shí)期38.7%的高點(diǎn)。

　　楊紅旭認(rèn)為，目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速明顯慢于投資增速，出現(xiàn)了少有的投資增速反超資金來(lái)源增速的現(xiàn)象，企業(yè)融資環(huán)境明顯趨緊。今年二季度房企資金可能進(jìn)入預(yù)警區(qū)間，達(dá)到與2008年類(lèi)似的緊張狀態(tài)。

　　中原集團(tuán)研究部高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，隨著融資環(huán)境惡化，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生存境況將發(fā)生分化，中小企業(yè)更加難過(guò)，兼并重組將持續(xù)上演。W ind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至5月末，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)收購(gòu)兼并金額已經(jīng)達(dá)到193億元，超過(guò)2010年全年150億元的總量。

　　3月5日，北京城建宣布擬收購(gòu)北京中鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有的世紀(jì)鴻城公司45%股權(quán)及其相應(yīng)債權(quán)。

　　投中集團(tuán)旗下C V Source統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股、公司債等形式融資的案例僅為5例，包括廣匯股份定向增發(fā)、青建集團(tuán)發(fā)行短期債券、上海上實(shí)兩次發(fā)行中期票據(jù)、萊蒙國(guó)際IPO等，總金額不足70億元人民幣，而2010年的規(guī)模超過(guò)400億元人民幣。

　　房企以價(jià)促量的現(xiàn)象尚未大面積出現(xiàn)，房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定，但小規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)正暗潮涌動(dòng)。

　　4月30日中海地產(chǎn)在深圳降價(jià)促銷(xiāo)，隨后在南京、重慶、上海等地相繼打出降價(jià)旗號(hào)。5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。

　　降價(jià)潮正面臨臨界點(diǎn)。劉淵表示，房企手中或許還握有可支撐半年的現(xiàn)金，但降價(jià)潮卻未必要等到半年之后。在市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，率先降價(jià)能吸引買(mǎi)房者的光顧，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢(shì)。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）