是誰一度推高了房?jī)r(jià) 揭秘十大房?jī)r(jià)幕后推手

2011-06-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞

　　土地價(jià)格與房?jī)r(jià)輪番暴漲，這已經(jīng)是不容置疑的，是什么推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲?成了我們目前最關(guān)注的問題。是土地的暴漲?還是地廠商的噱頭，或者有其他原因一度推高了房?jī)r(jià)?今天我們就對(duì)此聽聽專業(yè)人士的全面分析。

　　首先，推漲房?jī)r(jià)的首功，歸監(jiān)察部與國(guó)土部。

　　不知您是否認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，但是2002年4月3日國(guó)土資源部第4 次部務(wù)會(huì)議通過，自2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，在2002年到2004年8.31大限之前，并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。但是，自2003年7月國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國(guó)土資源部、監(jiān)察部又于2004年4月聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“8.31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。

　　沒有監(jiān)察部與國(guó)土部的錯(cuò)誤行政，沒有土地供應(yīng)嚴(yán)控到國(guó)有土地儲(chǔ)備一家嚴(yán)控出口，不會(huì)有土地供應(yīng)在05、06年的急劇下降。數(shù)據(jù)為證：

　　上海土地成交:2003年為1500萬平方米左右;2004年300萬平方米;2005年出讓面積在300萬平方米以上,但最終成交只有40萬平方米;此后的2006年為700萬平方米;2007年1000平方米左右。

　　北京土地供應(yīng)計(jì)劃的完成并不理想：2005、2006兩年僅完成供地計(jì)劃的35%和59%。2007年較好，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在最后三個(gè)月奮力一搏，突擊完成近50%年度供應(yīng)量后，終于讓2007年成為北京唯一一次順利完成土地供應(yīng)計(jì)劃的年度。

　　如此供應(yīng)急劇下降的直接原因是歷史遺留問題也即協(xié)議出讓，才是土地集中上市的好辦法，市場(chǎng)各方各顯神通。然而嚴(yán)控土地上市量的招拍掛政策過于倉(cāng)促，沒有給地方土地儲(chǔ)備部門收儲(chǔ)土地的寬裕時(shí)間。造成05、06土地上市量的急劇縮減。07年開始搶奪土地成為房企的必然選擇。

　　其次，地方政府土地財(cái)政。

　　我不贊成的是地方政府土地財(cái)政才是房?jī)r(jià)上漲的第一原因，主要在于地方政府在城市建設(shè)中，建設(shè)資金無可否認(rèn)的來源于土地財(cái)政。12年市場(chǎng)化房地產(chǎn)發(fā)展給城市帶來的巨大變化，地方經(jīng)營(yíng)土地是功不可沒的。而享受這種巨大變化的，是全民而非真正的貢獻(xiàn)者——商品房購(gòu)買者個(gè)人。

　　在拆遷安置補(bǔ)償和征地成本迅速走高，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益完備的現(xiàn)在，地方土地財(cái)政的絕大部分用于除征地補(bǔ)償與居民安置補(bǔ)償，這是很好的良心循環(huán)過程。

　　但是，無疑地價(jià)房?jī)r(jià)的迅猛增長(zhǎng)，土地財(cái)政的無奈起了很大作用。

　　第三：品牌上市房企。

　　實(shí)際央企國(guó)企的很多成分已經(jīng)轉(zhuǎn)制為上市房企，但是為了對(duì)比，還是將其分立。

　　萬科萬達(dá)等等一線全國(guó)布局的上市房企，實(shí)力強(qiáng)勁，與眾多央企相比也毫不遜色。炒高了一二線城市地價(jià)房?jī)r(jià)之后，他們的轉(zhuǎn)而布局三四線城市，最大的促進(jìn)作用是三四線直至縣城土地房?jī)r(jià)隨著大房企項(xiàng)目品質(zhì)的增長(zhǎng)而高速上揚(yáng)。

　　第四：央企國(guó)企介入地產(chǎn)領(lǐng)域，在土地招拍掛市場(chǎng)上翻云覆雨。

　　06年中小制造業(yè)危機(jī)，不究原因，但是成為事實(shí)。產(chǎn)能過剩的央企國(guó)企遭遇轉(zhuǎn)型困局，為保值增值，加入到剛剛崛起的房地產(chǎn)行業(yè)。由于央企國(guó)企自有資金與融資成本極低的優(yōu)勢(shì)，07年開始，央企國(guó)企成為土地招拍掛市場(chǎng)的主力軍。

　　實(shí)力過于懸殊，上市房企在09年10年也主動(dòng)退居招拍掛市場(chǎng)的二線，央企房企成為房地產(chǎn)行業(yè)的最強(qiáng)大力量。而所謂的78家央企非主業(yè)房地產(chǎn)的退市，伴隨著的是新增5家主業(yè)房地產(chǎn)的航空母艦出世，央企主業(yè)房地產(chǎn)的航母升至21家。加上地方國(guó)企，央企國(guó)企在房地產(chǎn)領(lǐng)域成為領(lǐng)跑者已經(jīng)無可置疑。

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