新中國總價地王之稱的上海市長風規(guī)劃別墅項目

2011-06-20 來源：0352房網編輯：狄海霞

　　全國各地豪宅別墅的建設現(xiàn)已成瘋。在市場已經疲軟的情況下，上海新地王出爐。

　　根據長風6B、7C的土地出讓信息，地塊容積率高達2.2。按業(yè)內普遍觀點，上述容積率的產品只能建8~11層的小高層和11~16樓的中高層，因此在2009年中海地產以高達2.2萬元/平方米樓面價拍得該地塊時，很多人認為這個地塊“面粉貴過面包”

　　在普通商品房地塊 “人造豪宅”的風潮已波及多家國內一線地產巨頭。中海地產日前確認，2009年以70億元天價拍下、有“新中國總價地王”之稱的上海長風6B、7C地塊，也規(guī)劃了別墅項目。

　　中海地產曾對外透露，從拿地到銷售的平均時間只有1年左右，而上述項目早在2010年3月25日就獲得了建設施工許可證。據效果網的工程招標信息，長風6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項目施工單位已進場，但尚未開工。對此中海地產向記者表示，“關于該地塊的發(fā)展和銷售情況，暫時沒有詳情披露。”

　　與其他開發(fā)商僅將凈資產的極小部分投入豪宅開發(fā)不同，中海在上述地王項目的總投資達到122.9億元。根據中海地產2010年年報，公司截至2010年12月31日的凈資產只有1008億港元，按照人民幣與港元約1：0.84的匯率計算，上述總投資約占到中海地產凈資產的15%。

　　然而，此后上海市建設和交通委員會公布的長風6B、7C建設項目信息卻顯示，該項目并未按照常規(guī)思路開發(fā)，有44000平方米將建成兩層樓的雙拼或聯(lián)排別墅，占項目總規(guī)劃建設面積的1/10，其余則是22層的超高層公寓房和公共配套設施。

　　根據網上房地產的信息，在中海地產開發(fā)長風6B、7C地塊前，長風板塊的普通商品住宅從來沒有過聯(lián)排別墅或者雙拼別墅產品。搜房網的資料顯示，此前鄰近地區(qū)唯一出售過別墅項目的是中鷹黑森林。該樓盤320平方米的二手疊加別墅去年10月的掛牌價達到1520萬元，折合每平方米近5萬元，而且數量極其稀少。

　　與之相比，目前周邊的普通公寓售價大多只有3.5萬元/平方米左右，即使精裝修產品售價也不過3.8萬~3.9萬元/平方米。顯然，中海聯(lián)排產品如果能夠推出，可以填補區(qū)域空白，賣出更高的價格。業(yè)內人士認為，由于該項目樓板價達22000元/平方米，聯(lián)排別墅的土地成本可能比普通住宅更高。

　　海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，此前上海在沒有景觀資源和地段優(yōu)勢的板塊人造豪宅，市場接受的程度并不高。以五六月份上海推出的一系列近郊大平層公寓為例，雖然售價超過4萬元/平方米，但是銷售情況卻非常不理想，遠不及周邊的普通住宅產品。

　　與傳統(tǒng)意義上的豪宅相比，上述人造豪宅并不存在稀缺性。五合國際智庫總經理鄒毅曾介紹說，在普通商品住宅地塊建別墅類產品，并不存在開發(fā)難度。即使容積率達到3，只要排放合理，一樣可以造別墅、類別墅產品。

　　但是，開發(fā)商想要通過人為的方法把原先并非定位豪宅的地塊變成豪宅，顯然并不容易。

　　宋會雍說，“人造豪宅”銷售不佳，一方面是因為產品并不稀缺，另一方面，還因為上海豪宅市場整體疲軟。

　　根據《每日經濟新聞》從中房信和網上房地產獲取的數據，截至今年5月，上海成交均價4萬元/平方米以上的商品住宅總量達到115萬平方米，但1~5月只銷售了23萬平方米，按這一速度，單是積壓的這部分庫存，銷售周期就在2年以上。

　　實際上，中海地產的銷售速度已較去年大幅加快。中海地產今年前5月的銷售額增幅由2010年的8.8%增長至81.8%，銷售面積由去年的同比下降16.4%變?yōu)榻衲甑脑黾?4.9%。

　　中海地產方面曾透露，中海從拿地到銷售的平均時間在一年左右。根據上海市建設和交通委員會的信息，長風6B、7C地塊早在去年3月25日就已經獲得了建設施工許可證。但是記者就該項目開發(fā)及銷售進度采訪中海地產投資者關系部楊海松時，對方卻表示關于該地塊的發(fā)展和銷售情況暫時沒有詳情披露。

　　或許是意識到了上海豪宅市場的銷售壓力，中海地產長風6B、7C地塊的開發(fā)時間要比中海地產其他項目更長。

　　據效果網的招標信息，上海普陀長風6B、7C地塊住宅含別墅工程2011年3月下旬項目施工單位已進場，但尚未開工。

（責任編輯：0352房網）