商業(yè)地產(chǎn)加速＂升溫＂發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)重重(2)

2011-05-04 來源：0352房網(wǎng) 編輯：編輯小馮

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行、保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)等因素正在改變業(yè)內(nèi)對住宅市場的預(yù)期，雖然長遠(yuǎn)依然看好，但短期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素正逐漸累積。復(fù)星國際聯(lián)席總裁、復(fù)地集團(tuán)執(zhí)行董事范偉表示，在樓市政策調(diào)控頻繁、市場波動(dòng)的環(huán)境下，單一專注于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過大。在此形勢下，許多住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)平衡風(fēng)險(xiǎn)、尋求更廣的發(fā)展空間。

　　另一個(gè)因素是：不少城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快、服務(wù)經(jīng)濟(jì)顯著增強(qiáng)，對辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的需求也隨之快速增長。這在日本、韓國等國也均有先例。近年來，國內(nèi)一線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)在GDP中的比例均已過半，部分二線城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)比例也接近50%，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)即將進(jìn)入“黃金周期”。

　　張良軍表示，預(yù)計(jì)2011年中國商業(yè)地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)趨勢：一是國內(nèi)的保險(xiǎn)資金及機(jī)構(gòu)投資者將增加商業(yè)地產(chǎn)尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓的投資;二是出于對中國經(jīng)濟(jì)增長的信心，國外投資者仍將投資國內(nèi)商業(yè)物業(yè)，并將布局從一線城市拓展到二、三線城市;三是由于商務(wù)部門的“限外”等政策，國內(nèi)投資者在整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中的比重將加大。

　　“超前發(fā)展”風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

　　仲量聯(lián)行上海分行董事總經(jīng)理顧東尼說，金融危機(jī)對中國商業(yè)地產(chǎn)的影響已基本結(jié)束，隨著城市化、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等進(jìn)程的加快，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)將迎來長期、快速的發(fā)展。

　　但一哄而上、過于超前的發(fā)展無疑將帶來風(fēng)險(xiǎn)重重。比如，“金融中心”是近年來不少城市在轉(zhuǎn)型過程中提出的新定位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)已有數(shù)十個(gè)城市提出建設(shè)“國際金融中心”“區(qū)域性金融中心”等。作為金融中心最直觀的形象之一，超高層的辦公樓、酒店在不少城市紛紛“落地”;一些城市商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)量成倍增長。實(shí)際上，從金融業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律看，絕大多數(shù)城市短期內(nèi)并不具備發(fā)展成為“金融中心城市”的現(xiàn)實(shí)條件。

　　張良軍說，有些城市規(guī)劃建設(shè)1000萬平方米商業(yè)地產(chǎn)，辦公樓的比例即使僅占其中的1/2，也接近甚至超過目前北京、上海等城市CBD全部甲級辦公樓的存量規(guī)模;以每年10萬平方米的消化速度計(jì)算，至少需要50年才能被市場全部吸收。如此“超前”，實(shí)際上已埋下泡沫的種子。

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，嚴(yán)格來說，商業(yè)地產(chǎn)的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟(jì)的成熟度相關(guān)，因?yàn)楹笳卟拍軒碚嬲霓k公樓、商鋪、酒店需求。一些城市應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)的需求規(guī)模有個(gè)合理的估算。“比如，如果一個(gè)城市規(guī)劃有30萬人直接從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以每人辦公面積15平方米計(jì)算，總面積需求是450萬平方米;如果盲目建設(shè)，幾年之后就會(huì)出現(xiàn)過剩的局面;商業(yè)物業(yè)的滯銷也會(huì)使開發(fā)商無法償還銀行貸款，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)。”張良軍說。此外，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃還應(yīng)考慮商業(yè)環(huán)境變化等因素。

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